淄博市房地产市场出现结构性矛盾

    勿庸置疑，一系列宏观调控措施的实施，对整个房地产市场产生的影响是积极的，但行业中的一些矛盾和问题仍较突出，山东淄博市房地产市场一些新情况应予关注：商品房存在结构性矛盾。  {TodayHot}　　商品房开发结构性矛盾依然存在。主要表现在：一是经济适用房比重偏低。2004淄博市经济适用房投资完成2.7亿元，占住宅投资的比重为7.2%，而2005年仅完成0.3亿元，所占比重回落到0.6%，经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房，其比重不断走低，使中低收入家庭住房需求得不到满足，{HotTag}有效供给不足的矛盾加剧。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。有关资料显示，根据我国目前的经济发展水平，一套住房合理的建筑面积为84平方米。二手房买卖也表明，由于中小户型总价低，交易更易实现。而目前市场供应的商品房主流，已大大超过这个界限，且近年来不断呈上升之势，中小户型供应偏少。  　　商品房空置面积增加商品房空置面积增加，是淄博房地产市场的又一问题。2005年全市商品房空置面积达24.4万平方米，同比增长22.2%。其中：住宅空置面积16.5万平方米，同比增长34.1%；办公楼空置2.2万平方米，同比增长22.2%。从空置时间看，空置三年以上的商品房1.6万平方米，同比增长14.3%，其中，住宅0.1万平方米，同比增长273.1%。同比增长空置面积过多，一方面会造成社会资源的浪费，另一方面也会占压资金，影响房地产开发企业的效益。  　　开发资金不足基础脆弱自有资金不足，开发企业资金压力加大。近年来，随着房地产业的发展，开发企业的实力增强，企业自有资金的比例虽有所提高，但相对于庞大的资金需求仍显不足。2005年该市房地产开发企业筹集的开发资金中,其中企业自有资金13.6亿元，仅占全部开发资金的13.7%，平均每个企业为60多万元，基础仍显脆弱。加之宏观调控后，银行对开发商贷款的审批和控制更加严格，部分开发企业资金面临巨大压力。  　　2006年房地产市场走势房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的，经历了一个从无到有、从小到大的过程，其间跌宕起伏。此次的宏观调控同样是为了消除房地产发展过程中的不健康因素，促使房地产市场持续健康发展。2005年该市房地产投资增幅回落，商品房供不应求的局面得到扭转，商品房价格涨幅减缓，表明宏观调控已取得成效。但一些矛盾和问题依然存在，今后宏观调控的任务仍很艰巨。2006年是"十一五"计划的开局之年，是机遇和挑战并存的一年，房地产市场将继续在宏观调控的轨道上运行，平稳发展将成为淄博市房地产市场的主旋律。  　　1.支撑投资、房价增长的主要因素(1)从宏观上看，启动内需是2006年经济工作的重中之重，房地产业作为国民经济的重要支柱，对拉动内需作用明显，因此房地产仍是投资和消费的热点，进而对投资和房价的增长起推动作用。  　　(2)房价的基本构成要素如地价、建材价格、贷款利率、劳动力价格、产品品质成本均在上升，对投资和房价的增长形成支撑。  　　(3)2005年淄博市城镇居民人均可支配收入增长20.8%，比2004年提高6.6个百分点，也高于该市GDP增长17.1%的水平，居民对房价的承受能力进一步增强。  　　2.抑制投资、房价上涨的主要因素(1)国家对房地产业继续实行宏观调控，调控总体上仍将继续在"有保有压、区别对待"的原则下进行，调控下的房地产产业政策、土地政策、金融政策和财政税收政策都将促使投资、房价保持稳定增长的趋势。  　　(2)2005年商品房空置面积增加，说明房地产市场逐步降温，购房趋于理智。房地产企业取得贷款更难，筹措资金的成本更高，资金链断裂的风险加大，对房地产企业是一个严峻的考验，房地产企业面临新一轮的结构优化和调整，因此投资将进一步回归理性。  　　(3)宏观调控措施的实施，使投机需求得到遏制，从而促进房价的平稳增长。  　　综上所述，2006年淄博市房地产开发投资总量将继续扩大，增长速度呈平稳态势。商品房价格大起大落的可能性不大，涨幅趋于缓和。

    勿庸置疑，一系列宏观调控措施的实施，对整个房地产市场产生的影响是积极的，但行业中的一些矛盾和问题仍较突出，山东淄博市房地产市场一些新情况应予关注：商品房存在结构性矛盾。  {TodayHot}　　商品房开发结构性矛盾依然存在。主要表现在：一是经济适用房比重偏低。2004淄博市经济适用房投资完成2.7亿元，占住宅投资的比重为7.2%，而2005年仅完成0.3亿元，所占比重回落到0.6%，经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房，其比重不断走低，使中低收入家庭住房需求得不到满足，{HotTag}有效供给不足的矛盾加剧。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。有关资料显示，根据我国目前的经济发展水平，一套住房合理的建筑面积为84平方米。二手房买卖也表明，由于中小户型总价低，交易更易实现。而目前市场供应的商品房主流，已大大超过这个界限，且近年来不断呈上升之势，中小户型供应偏少。  　　商品房空置面积增加商品房空置面积增加，是淄博房地产市场的又一问题。2005年全市商品房空置面积达24.4万平方米，同比增长22.2%。其中：住宅空置面积16.5万平方米，同比增长34.1%；办公楼空置2.2万平方米，同比增长22.2%。从空置时间看，空置三年以上的商品房1.6万平方米，同比增长14.3%，其中，住宅0.1万平方米，同比增长273.1%。同比增长空置面积过多，一方面会造成社会资源的浪费，另一方面也会占压资金，影响房地产开发企业的效益。  　　开发资金不足基础脆弱自有资金不足，开发企业资金压力加大。近年来，随着房地产业的发展，开发企业的实力增强，企业自有资金的比例虽有所提高，但相对于庞大的资金需求仍显不足。2005年该市房地产开发企业筹集的开发资金中,其中企业自有资金13.6亿元，仅占全部开发资金的13.7%，平均每个企业为60多万元，基础仍显脆弱。加之宏观调控后，银行对开发商贷款的审批和控制更加严格，部分开发企业资金面临巨大压力。  　　2006年房地产市场走势房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的，经历了一个从无到有、从小到大的过程，其间跌宕起伏。此次的宏观调控同样是为了消除房地产发展过程中的不健康因素，促使房地产市场持续健康发展。2005年该市房地产投资增幅回落，商品房供不应求的局面得到扭转，商品房价格涨幅减缓，表明宏观调控已取得成效。但一些矛盾和问题依然存在，今后宏观调控的任务仍很艰巨。2006年是"十一五"计划的开局之年，是机遇和挑战并存的一年，房地产市场将继续在宏观调控的轨道上运行，平稳发展将成为淄博市房地产市场的主旋律。  　　1.支撑投资、房价增长的主要因素(1)从宏观上看，启动内需是2006年经济工作的重中之重，房地产业作为国民经济的重要支柱，对拉动内需作用明显，因此房地产仍是投资和消费的热点，进而对投资和房价的增长起推动作用。  　　(2)房价的基本构成要素如地价、建材价格、贷款利率、劳动力价格、产品品质成本均在上升，对投资和房价的增长形成支撑。  　　(3)2005年淄博市城镇居民人均可支配收入增长20.8%，比2004年提高6.6个百分点，也高于该市GDP增长17.1%的水平，居民对房价的承受能力进一步增强。  　　2.抑制投资、房价上涨的主要因素(1)国家对房地产业继续实行宏观调控，调控总体上仍将继续在"有保有压、区别对待"的原则下进行，调控下的房地产产业政策、土地政策、金融政策和财政税收政策都将促使投资、房价保持稳定增长的趋势。  　　(2)2005年商品房空置面积增加，说明房地产市场逐步降温，购房趋于理智。房地产企业取得贷款更难，筹措资金的成本更高，资金链断裂的风险加大，对房地产企业是一个严峻的考验，房地产企业面临新一轮的结构优化和调整，因此投资将进一步回归理性。  　　(3)宏观调控措施的实施，使投机需求得到遏制，从而促进房价的平稳增长。  　　综上所述，2006年淄博市房地产开发投资总量将继续扩大，增长速度呈平稳态势。商品房价格大起大落的可能性不大，涨幅趋于缓和。

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