2006年房价越调越涨 2007期待房地产市场大智慧

   2006年，中国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，但迄今为止，国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹。一些大城市的房价还创下了历史新高。尽管中央政府严厉督促各地方要在规定时间内制定出落实房地产新政的实施细则并加以落实，{TodayHot}但由于一方面房产新政执行需有一定时间，另一方面在操作层面还存在一些技术障碍，因而各项调控政策并未取得立竿见影的成效。

   如果我们回顾一下中国房地产市场所走过的近20年的发展历程，就会发现运用行政手段进行市场干预的调控方式已越来越难以达到预期目标。那么，如何走出宏观调控越调越涨的怪圈？这需要寻找到一个解决问题的根本之道。

  ■房价上涨之谜

   一边是70%以上的城市居民难以承受的高房价，另一边是价格不菲的高档房依然紧俏，这种现象的确令人匪夷所思。但如果深入探究，就会发现高价房确实有它的市场。一位业界资深人士向记者描述了他的所见所闻：{HotTag}有位餐馆老板已经买了10多套房子。最近，又看中京城某高档住宅，总价大约300多万元，并且是一次性现款结清；另一位“普通得不能再普通”的中年女性走进北京国贸附近的某售楼处，一口气买了8套房。那是当时该地区最贵的住宅。后来，她又在同一公司开发的楼盘买了7套房；一企业老总一下买了两套价格千万的别墅……“他们如此有钱，他们只想买房，”该人士不由感叹道。

   这一现象并非是北京独有。2004年，当上海房价涨得最疯狂的时候，中国社会科学院金融所研究员尹中立到上海调研发现，当时上海很多已售出的新楼盘并未有人入住。根据房管部门以及供水、电、气等单位提供的数据分析，这种“空住率”大约能达到30%—40%，最高的达60%。

   据分析，制造这种高“空住率”的买家，既有改革开放以来的“先富一族”，也有港澳台及海外侨胞，甚至还有普通老百姓的集资炒房。其时，建设部一官员称，上海的新房销售中，投资性购房的比例大约占到17%，而上海一家大型房产中介公司经理告诉记者，根据他们对代理楼盘购买人群的定向分析，这个比例应占到23%。

   除了投资性购房之外，城市中富裕人群的置业升级也是房地产市场的一个重要购买力，当这些富裕家庭在购买第二套或者第三套住房时，除了改善居住条件外，也不排除投资置业的可能。

   对于投资者而言，房价的高低并不重要，重要的是只要房价继续上涨，尤其是在大幅度上涨的情况下，投资者就可以无限期持有，等待更高的价格出售。这就有点像期货交易的“逼空”行情，在城市土地资源有限并且日益稀缺的情况下，大量资本的源源不断地涌入，就会造成房价的一路上涨。因此，决定市场价格的涨跌有时并不完全取决于市场的供应量与实际需求，而是取决于人们对未来价格走势的预期。

   这也就能够破解房价上涨之谜：为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群和投资人群的住宅市场的价格水平。

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