银行逐利打擦边球 “未封顶楼盘禁贷”化泡影

    2007年1月1日起，商品住房项目须在主体结构封顶后，才能向其发放住房公积金贷款。北京住房公积金管理中心于2006年12月22日下发《关于住房公积金贷款有关问题的通知》，公布了这一消息。 {TodayHot}

    北京银监局叫停未封顶楼盘按揭的文件下发至各商业银行已近2个月时间，北京住房公积金管理中心突然下发此文件，旨在配合银监局的调控。但记者就“未封顶楼盘不办按揭”展开调查发现，某些银行并未执行此规定，诸多未封顶楼盘售楼处对贷款买房人的销售仍在继续。

    12月11日，记者以购房人的身份咨询了农业银行北京个贷中心，农业银行北京个贷中心对个人办理未封顶楼盘贷款的态度是：绝不发放贷款。 {HotTag}

    当天，记者同样以购房人的身份，从中国工商银行北京分行获得的说法是，此办法于精神下达当日起就开始实施。但据记者了解，工行推出的《关于重点支持大型房地产开发企业的若干意见》表示，“重点支持大型、特大型优秀开发企业和20万平方米以上大型优质楼盘。”分析人士指出，此政策某种程度上可抵消“未封顶楼盘禁贷令”的影响。

    记者在调查中发现，部分银行对于一手房贷款须待楼盘封顶的说法态度暧昧。

    中国银行北京海淀支行贷款部的人员告诉记者，国家虽然出台了严厉的政策，但银监局哪管得过来？中国银行海淀支行可以办理未封顶楼盘个贷，个贷的手续办理在理想国际大厦311室。这位工作人员告诉记者，在楼盘未封顶时办理个人房贷是为买房人考虑，因为楼盘封顶后房价会更高。因为根据相关统计数据显示，商品房在开工建设30％的时候，其售价是最低的；而封顶之后的价格往往比当初破土动工时上涨20％还多。

    民生银行客服人员表示，一般情况下，只要楼盘即将竣工且相关材料齐备，民生银行即可向购房人发放按揭贷款；对于远郊未封顶的楼盘，一般不予办理购房贷款；而对于房子升值潜力比较大，购房个人信用度比较高的，房子主体封顶方可发放房贷的政策可“适当放宽”。

    某银行私人部负责人则透露，现在已有一些银行开始琢磨通过各种方式，躲避政策限制。比方说，在楼盘封顶前，先受理审核借款人的个人资料，这类做法可确保银行在第一时间抢到客户。还有一种做法是，先将按揭贷款金额打到开发商的账户，同时将这个账户冻结。

    “叫停未封顶楼盘按揭”政策旨在控制金融风险的同时，抑制投资过热，另一方面，抑制需求。由于执行细则的缺位，政策在实际操作中被化解于无形，政策控制银行风险、抑制购房需求的效果也被大大削弱。

    北京市房地产交易管理网的数据显示，11月1日至15日，期房住宅签约共6228套，签约面积共755389m2；日均签约415套，日均签约面积50359m2。同期，现房住宅签约713套，签约面积共114257m2；日均签约47套，日均签约面积7617m2。与此相对的是，10月17日至31日，日均期房住宅签约419套，日均签约面积51198m2；现房住宅日均签约61套，日均签约面积9084m2。从北京市房地产交易管理网的数据来看，期房销量并未受到明显影响，基本保持政策执行前的水平；而现房销售也并没有如预期中那样活跃，反而略有下降。

    一家中介机构的工作人员告诉记者，从最近一段时间的成交情况看，市场依然呈现求大于供的局面。

    监管执行乏力

    对于一些银行没有彻底执行银监局下发的政策，记者采访了中国银行监督管理委员会北京银行监督管理局政策性银行监管处，对于未封顶楼盘发放个人贷款的态度，监管层态度依旧十分坚决：“银行不能随便发放个人贷款，如果调查记者所说属实，则严肃处理相关当事人。”

    据了解，对各银行业金融机构，银监会有追究制度。一是实行差别化处理。对检查发现或暴露的案件，要在分清责任的基础上，进行“双线问责”，严格追究责任人和相关领导的责任，同时追究业务管理部门、内部审计部门的失职责任；对涉案金额百万元以上，影响恶劣，后果严重的，要上追两级领导责任。二是引入引咎辞职制度。发生大额和性质严重案件的分支机构负责人必须先行引咎辞职，视案件结果再行处理。三是发生大要案及案件频发分支机构的主要领导要坚决撤换，不得易地同级任职，同时领导班子成员要调离、降级使用或免职。

    政策性银行监管处相关人士告诉记者，对于国有银行和股份制银行，北京银监局分别设立了国有银行监管处和股份制银行监管处，比如工商银行与农业银行归国有银行监管一处管理，交通银行、光大银行、广东发展银行归股份制银行监管一处管理。“就目前银监局口径来讲，就是责成银行进一步落实贷款三查，尤其是贷后监督、资金监督。”该人士补充说，有关信贷资金违规发放的检查或将开始。

    该人士介绍，为监管房地产信贷，中国银监会发布了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》共九条，其中“第七条”明确要求各地银监局、各商业银行、政策性银行、股份制银行等金融机构“强化贷后管理、防范和控制信贷风险”。

    “事实上，有些政策执行起来可能有困难，中国企业的自有资金比例普遍偏低。比如由政府主导或有政府背景的开发企业（或住宅发展中心）从事规模较大的经济适用住房建设，自有资金投入很难甚至不可能达到项目总投资的30％，但银行很难因此而不给贷款支持。”经济专家孙飞说，“还有的银行为了抓住好的开发商和好的开发项目，都在力争通过早介入抢占市场先机，执行央行新政策可能存在折扣或擦边现象。”

    而客观上，检查的操作难度大也使得银行敢于违规。工程进度是动态的，办理房贷的时候即便没有封顶，但真等到北京银监局查起来的时候可能已经封顶，因此监督检查的难度较大。而银行违规不出现纰漏，就没有人去追究相关责任。

    一家股份制银行负责人告诉记者，“121文件”没真正落实，主要还是因为银行间的利润之争。从1997年中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元，到2006年上半年超过了两万亿元，8年增加了近100倍，这对任何一家商业银行来说都是巨大的诱惑。

    调控意愿落空？

    “该政策的主要意图在于控制项目烂尾带给银行系统的房地产金融风险，但是造成这种风险的主要原因在于商业银行内部控制制度不完善，而不在于对具体业务环节的控制，这种舍本逐末、不考虑银行业务实际的规定自然很难得到执行。”厦门大学不动产研究中心经济学博士郭晓武说。

    郭晓武认为，从目前房地产金融市场来看，只要是四证齐全的项目基本上银行都会主动给开发商办理包括开发贷款以及随后的个人房贷等一揽子金融支持服务。出于业务竞争的考虑，银行很可能会想方设法帮助开发商度过从项目许可预售到楼盘封顶这段资金困难期，也就是说该政策很可能在实务当中会大打折扣。

    中国光大银行风险管理部处长姜明接受记者采访时指出，政策执行得不彻底，部分房地产开发企业资金链越来越紧张，问题越来越严重，导致楼盘迟迟不能交房，这将产生严重的社会问题。顺驰房地产就是一个例子，实际上存在此类问题的远远不止这一家企业。

    “房价居高不下，实际上是银行的按揭贷款提高了需求曲线中的预算线，特别是这些违规贷款，使房地产需求出现泡沫，进一步发展就会引起贷款风险加大，危及金融安全。”中国人民银行研究局研究员邹平座对记者表示，如果不采取措施进行严格查处，由这种假按揭和期房制相互搭配形成的信贷扩张，势必会进一步助长房价上。

工程结算价直辖市工程结算价广东省工程结算价