上海楼市呈现黄金分割点　07年将成里程碑

     在一个项目的周期中，开发商、机会投资商和核心投资商扮演着不同的角色。随着房地产资本市场逐渐成熟，预期今年有更多的境外投资者将资金投入上海。仲量联行上海研究部总监何恩凯向记者诠释上海房地产核心市场的收益分配。记者将此比喻为“黄金分割点”。{TodayHot}　　何恩凯描述说，从风险回报的角度来看，开发商承担最大的风险，因此应该享有最大的回报。而机会投资商在物业竣工前12个月即购买了地产，因此应承担物业的租赁风险。在租户全部进驻该物业并且租赁情况稳定之后，机会投资商将其转卖给核心投资商，后者获取的回报较低，而风险也最少。因此，一个稳定的市场，应该是风险收益“对号入座”，各得其所。 {HotTag}　　目前上海的物业投资回报呈明显的收缩态势，但步入稳健的轨道。据仲量联行统计，截至2006年底，上海的投资平均收益率跌入7-8%的范围。上海如今已成为境外退休基金等风险规避型投资商的核心市场。 　　去年第四季度沪上两起重要的写字楼收购案：腾飞集团以1.69亿美元收购了海洋大厦，SEB基金投资公司以2.5亿美元收购了新茂大厦。据估计，两起写字楼收购的收益率分别为7.8%和6.1%。这表明上海成为核心投资市场的同时，房地产资本市场也日趋成熟。 　　仲量联行等境外机构对亚太区及中国房地产市场的前景乐观。认为由于亚太地区有利的经济形势，该地区房地产市场2006年良好的整体表现，上海、香港以及东京、新加坡等地金融中心写字楼租金达到新高。这一走势将延续至新的一年，2007年将是上海房地产市场稳固发展的又一个里程碑。外资对上海房地产的核心市场“密码”力图破译，这是一种信心表现。

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