房地产市场2010年软着陆 未来4年房价将走低

     中信国金(0183.HK)旗下中信嘉华银行昨天发表中国房地产报告，预计内地过热的房地产市场将于2010年软着陆，这个比其原先的估计时间要长4年。报告指出，在此过程中，中央政府会继续强化宏观调控，直至达到软着陆目标。{TodayHot}

　　调控重拳执行难

　　在昨天的新闻发布会上，中信嘉华银行副总裁兼中国业务首席经济兼策略师廖群表示，中国政府第二轮房地产调控措施于去年年中实施以来，并没有得到有效执行，除上海楼价是下跌外，深圳、北京及广州楼价在去年持续上涨。

　　中央政府于去年5月开始第二轮房地产市场调控，出台了一系列更为严厉的调控措施，直至今年1月宣布将实际征收土地增值税。这些措施中，限制外资投资房地产和实际征收资本收益税政策最为严厉和重要，如果得以严格有效地实施，{HotTag}中国的房地产市场将受到严重打击。

　　但是，报告指出，由于多种原因，到目前为止这两项措施还未得到严格有效的执行。除了来自一些利益方的阻力外，现阶段一些操作和技术上的困难阻碍着这些措施的实施。廖群表示，2月开始征收的土地增值税不是新政策，而且香港大型发展商拨出资金做了准备，所以这一税收对财力庞大的香港地产发展商影响比较轻微。他认为，计算有关税项的方法，需要1-2年才可以统一、落实执行。

　　他指出，现时中国宏调措施主要针对住宅市场，故资金或会流向写字楼及商铺市场。不过，如果日后这些投资物业市场出现过热，有关部门可能会推出针对写字楼及商铺市场的调控措施。

　　软着陆推迟

　　廖群说，鉴于楼价过高是房地产市场泡?的主要问题和表现，抑制楼价上涨是房地产市场调控的主要目标，不难推断，中国的房地产市场即使按照软着陆的标准衡量也还未实现着陆，政府的房地产调控的目标仍未达到。

　　廖群预期，市场的调整或软着陆还需要4年时间，直至2010年。

　　该行原先估计中国房地产市场可望于2007-2008年软着陆，但廖群表示，现时估计这调整还需要4年时间，直至2010年，即第11个五年计划结束前。

　　报告预期，在未来4年，全国房地产投资的年均增速将放缓至15%以下，而销售的年增长率则减慢至10%以下；房地产价格年均涨幅料回落至5%以下，市场逐步实现软着陆。

　　廖群预期，内地四大城市---上海、北京、广州和深圳，未来4年住宅价格走软将更为明显。他预测，未来4年上海楼价平均每年进一步下跌3%，而北京、深圳及广州的楼价涨幅会在2007-2008年收窄，从以往的双位数字下降至个位数字，而在其后的两年转为适度下跌；同时，二线城市楼价的年均涨幅将放缓至6%以下，而高档住宅价格将面临更大的下调压力。

　　更长远一些看，他表示，在软着陆后，中国房地产市场的一个新的发展周期，预计将与国家十二五规划同步于2011年启动。

　　还有两个杀手锏

　　廖群说，目前内地楼市已出现泡沫情况，但仍未达到爆破的地步。如果中央政府发现所出台的宏调措施效果不佳，则会进一步推出调控措施令楼市软着陆。

　　值得注意的是，廖群指出，虽然中国主要的调控措施大多数已经出台，但仍有两个当未出台的主要措施。一是征收物业税，二是取消房地产预售会在必要时出台。然而，他相信，这两措施会是中央调控地产市场的最后手段，应不会在短期内推出，预计至少在短期内调控的重点将是争取那些已出台的调控措施得以有效实施，从而确保这些措施产生效果。廖群说。

　　他又说，中央会通过上调存款准备金率，控制流动资金过剩的情况。预期今年中国人民银行将上调2-3次存款准备金率，每次加幅0.25%~0.5%，幅度不会太大。

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