中国房子需求量被高估 揭秘房价大涨原因

　　中国最近几年的房价大幅上涨，主要原因如下：

　　1、开发商可以获得银行的低息贷款；

　　2、买房人可以获得低息贷款；

　　3、投资渠道的缺乏，特别是股市处于熊市中；

　　4、部分热线认定人民币低估，趁机买入人民币资产，其中就有房产；

　　5、中国居民收入的提高；

　　6、部分资金的炒作，如著名的温州炒房团，房产中介、无良走腿经济学家的鼓吹；

　　7、中国人自农业社会继承的小农思想对房产的不理性追求。

　　8、买涨不买跌的心理。

　　虽然中国的房产价格早已远离正常收入水平，积累了远比2001年的股市更巨大的泡沫（详细理由可见本人博客中的《中国房价必跌的40个理由》），但仍有很多声音，主要就是一些有些名气，自以为可以一句顶100句的一些所谓经济学家（详细论述可见本人博客中的《经济学家与房价谎言》），认为房价并不高，没有泡沫，理由之一就是销售量与上市量相当，中国的空置商品房始终在1亿平方米左右，并没有明显的增加。即房子卖得出去。

　　这个看似正确的观点，真的是正确的吗？本人认为，这完全是在胡说八道。我的理由非常充分，也希望有人提出更充分的理由，可以证明房子只要卖得出去，就表示没有泡沫：

　　最近反复看一本叫《大师们的投资之道》，其中对投资大理巴菲特（就是去年把300多亿美元损给慈善事业的世界次富）的投资之道总结了5条成功经验，其中一条是“投资者的感情比公司的基本情况对股票价格有更强大的冲击力”。

　　拿在香港的汇丰控股来说，平安证券去年四月下旬的《G招行：H股发行将成为公司股价催化剂》，其中提到“考察了汇丰控股（5HK）过去近10年的估值水平，发现其波动比较大。市盈率（每股股票价格除以每股收益，相当于买入的股票可在多少年内收回成本。与一套房子的市场价与每年租金收入比相类似。）最低时9.1倍，最高时24.4倍；市净率（每股股价与每股净资产之比）最低时1.7倍，最高时3.6倍，而在此期间公司基本面没有显著变化”。就是说，在业绩没有明显变化的情况下，市场上汇丰控股可能上涨了168%，也可能是下跌了63%。（因缺少具体的资料，以最简单的方法分析，考虑并不全面）。这都是因为心理预期造成的。

　　再比如中国股市，在2001年涨到2200点的时候，股市里买盘汹涌、需求旺盛。发行的新股不管是好股票还是烂股票，没有一个发不出去的，并且一上市平均都上涨100%；而去年2005年破1000点时，买盘不旺、交投清淡，一度股市不得不中止发行新股。如果有成交就表示没有泡沫的话，那2200点时的泡沫一定低于998点时的泡沫。显然1000点左右时的股价更有投资价值，几乎没有泡沫。而2200点的时候，成交量巨大，却积累了极大的泡沫，后来泡沫破灭，下跌了一半以上。

　　同样房地产的价格也主要是个市场信心问题，在1998年前后，中国房价只有目前的一半都不到（不包括受香港地区影响房价大幅炒高后的广东），那时候的有多少人买？可是当时的房价房价却很便宜，就是因为居民对房价根本没有上涨的心理预期。而最近几年，房价不断上涨，并且持续了好几年，这在绝大多数人心里形成了一个上涨的趋势。毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。罗杰斯说：专家们的观点大多时候是错误的。在价格预测这个领域，世界上没有几个专家。如果有人声称自己是这方面的专家，那多半也是猪鼻子装大葱-------装象。几乎所有的人，预测未来的价格走势，都是根据过去价格变动的趋势，以目前价格为基础，把这个趋势再延续。于是房价越是涨，相信未来还要上涨的人越来越多，买的人就越多，泡沫越来越大。

　　成交量大比成交量小的时候更有可能出现泡沫，空置率低比空置率高的时候价格更有可能被高估。

　　如果有人说，股票不是人人都会买的，而房子是每个人都要住的，股票是空的，房子是实实在在用建材做成的。那么因此问题极其简单，并不需要高于100的智商，请自己好好考虑一下，本人并不以予解释之。

　　造成一种商品价格越是不断下跌，越是少有人买，而一种商品价格越是持续上涨，越是有资金抢着买的根本原因就是买涨不买跌的心理。就是说因为一种商品持续下跌了，在市场上形成了一种下跌的心理预期，因为预期未来还要下跌，所以为了节省成本，宁愿在未来再购买，于是这种商品的成交就清淡；同样，当一种商品持续上涨，在市场上形成了未来上涨的心理预期，于是避免未来出更大的价格购买，现在购买显然是一种节省成本的明智之举。这种现象非常普遍，当年彩电要凭票购买，而且质量差，价格高，价格不断上涨，越是这样，越是大家托关系，借钱抢着买；后来彩电打价格战，价格不断下跌，消费者反而不急着买。2003年汽车供应紧张，于是中央电视台就报道有汽车经销商以高于厂家定价5万元的价格销售，但发票仍写厂家定的价格；现在汽车价格不断下跌，消费者反而推迟购买。2005年股市跌到1000点，发行的基金发行期一个月，也只有10左右的资金认购；而目前股市涨到3100点，嘉实基金发行期只有一天，就有400多亿资金认购，也有不少基金发行1小时，100亿就卖光。

　　再说房子，因为几年来一直在上涨，于是居然有人真的以为房价只涨不跌，这样不少本来要未来几年甚至是十年才有住房需要的人，也抢着早些买，因为预期现在买比未来便宜。所以毫无疑问，这几年中国房产的购买量远远超过正常的、真实的住房需求。

　　正是因为这种买涨不买跌的心理，导致平均产生的需求，不平均地释放，在房价持续下跌的时候，这种需求比正常需求少，房子的销售量比平均水平低；在房价持续上涨的时候，除真实正常的需求释放外，本来应当在未来释放的需求同样提前释放了。

　　因目前房子的实际成交远大于真实、正常的需求，必然导致未来成交远小于当时真实、正常的需求，届时的后果，请参考下篇文章《简析房市恢复理性后的惨象》。

　　所以很明显，虽然目前表面上房地产市场上成交量比较大，房子还卖得出去，可是泡沫是明显的，并不能因为有较大的成交量就认为这些成交都是真实、正常需要的释放。就好比一个癌症患症在被发现得病之前，往往和正常人一样的饭量。

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