变身创意产业园 上海建材商城价值再造

　　原本陈旧传统的建材商场脱胎换骨成设计简约、充满现代感的建筑——上海建材集团旗下的建材商城，{TodayHot}日前“变身”成为上海首个建材主题创意产业集聚区“筑园”。3月29日，“筑园”正式开园，一个“体验式”的家居建材创意园开始以新面目示人。

　　据悉，这一占地21300平方米，总建筑面积达33600平方米的项目共分两期打造，一期以创意家居中心为主题，二期则包括了工作室与办公楼。

　　“按照计划，整个项目将融合餐饮、娱乐、工作以及休闲为一体，在园区内形成一个小规模的建材产业链。”建材集团总裁徐尧湘称，“在功能定位上，筑园将作为宜山路融创意设计、家居展示、时尚发布等功能于一体的平台，同时它也是上海市经委授牌的75家创意集聚区中首家建材类园区。”

　　改造前后租金差异巨大

　　原上海建材商城位于宜山路、凯旋路口，与新力达、喜盈门、家饰佳等沪上知名建材商城同处“宜山路建材一条街”黄金路段，10年前曾称得上首屈一指。但多年过去，保持摊位经营的建材商城无论从外观还是经营模式已跟不上发展。

　　“老建材商城摊位日租金还不到2元／平方米。”徐尧湘告诉记者，“我们意识到这个{HotTag}商城必须进行二次开发，以获得最优化的收益。”

　　2006年初，上海建材集团、盛融投资与香港时尚生活中心集团开始共同策划改建方案，将此处定位为建材主题的创意产业园区。随后，上海建材集团投入1亿多元资金进行改建，平均改造费用约3000元／平方米。

　　与投入相比，收效显然更为巨大。负责筑园整体改造方案并曾成功策划和经营新天地、8号桥的时尚生活中心集团总裁黄瀚泓告诉记者，“目前筑园一期平均日租金达到1美元／平方米，比改造前翻了四五倍。”

　　记者简单计算了一下，如果满租，筑园一、二期的年收租获益均将超过3000万元，年租金回报约达6000万元左右，加上这里可用于举办各种建材行业的时尚发布活动、展示，也有不少的收益，1亿多元的改造投入，两年内就可全部回收。

　　“筑园同时也是上海建材集团为盘活国有资产，推进集团产业结构调整的重要项目。”建材集团董事长、上海盛融投资有限公司总裁施德容称，建材集团与盛融投资和时尚生活中心共同组建了上海尚建创意产业管理公司，承担筑园项目的日常运营。其中建材集团占51％股权，时尚生活中心集团占40％股权。

　　政府参与老建筑保护利用

　　显而易见的是，在上海大力发展现代服务业的背景下，宜山路建材一条街正面临新的发展机遇，而建材商城的“变身”无疑也有利于带动周边老建材工房进行创意经营。

　　事实上，运用创意产业来盘活老厂房和建筑，提升其原有价值的例子，近两年来在上海层出不穷。

　　脱胎于已有50多年历史的上钢十厂老工业建筑的“红坊文化商务社区”，与“筑园”项目相类似，同样在改造中保持了废旧建筑肌理与空间特征，但摒弃其原始功能，转变为创意产业集聚区。

　　据负责红坊整体经营管理的鼎杰投资管理有限公司董事长郑培光透露，为了翻修这一老工业建筑，先期投资成本超过5000万元。按目前行情，它的日租金应该在6元/平方米左右，达到10％~15％的年租金回报率在情理之中。

　　而从首个由上海市规划局直接推动的项目“红坊”，到涉及到上海国资重组的“筑园”，都透露出这样一个信息：上海市政府参与工业遗产保护和合理利用的探索之路行将起步。

　　“上海正以保护和开发利用工业历史建筑为切入点发展创意产业，加强政府导向和扶持力度。”上海市经委主任徐建国透露，根据规划，上海市经委正在划定区域，去年已先期推动内环线内70个都市产业园区的转型与升级，其中绝大多数都属于老厂房老仓库改建后的项目。

　　在《上海市“十一五”规划纲要（草案）》中，服务型经济被定为上海未来5年发展的重点，这无疑更加为创意产业园区开发增加了推动力。有关资料显示，目前上海在建的创意产业园区总建筑面积约30万平方米，而“十一五”期间这一数字至少增加3倍以上。

　　“城市发展必须以高附加值的制造业和现代服务业为主要方向。创意产业的高附加值，可以推动上海制造业向高增值产业升级。”担纲“十一五”上海现代服务业集聚区发展战略课题研究的上海市社科院宏观经济与政策研究室专家陶纪明也指出，“将旧有项目塑造为创意产业集聚区，有助于开放集群内企业间的动态联系，构成立体的、多重交织的产业链网，形成综合的集聚效应和产业特色。”。