国际房地产投资基金频频抛绣球 杭州遇“冷”

    记者观察到，国际地产投资基金的身影在杭州的出现频率前所未有地高，摩根士坦利、凯雷投资、{TodayHot}雷曼兄弟控股、瑞士信贷、德意志银行、美国西海岸财务投资等著名基金纷纷现身杭州。在经过对上海、北京等国内主要城市商业地产的集中投资后，如今国际基金的投资眼光开始向经济发达的二线城市拓展，作为长三角地区的重要城市，杭州无疑是国际基金下一站的地产猎取重点目标之一。

　　在大城西有大型项目的某房产公司一位高管，最近一个月来几乎都在外地出差，与国际基金公司接洽；几个在杭州市场以“豪宅”著称的房产项目，最近也与国际基金过从甚密。

　　“从去年11月份开始，差不多每个星期都有2~3家国际基金公司来杭州考察项目，今年开始，一些项目开始陆续进入接洽磋商阶段。”第一太平戴维斯(中国)有限公司杭州办事处投资部的齐于介绍道。

　　然而，虽然国际基金频繁接洽杭州房企，但是迄今为止迈出成功步伐的少之又少。在上海楼市屡屡得手的国际基金，在杭州却遭遇了一股“冷空气”，是国际基金太挑剔，还是杭州房企很牛气？

　　杭州房企不太愿意“分羹”

　　事实上，自从国家对房地产实施一系列宏观调控措施以来，房地产界纷纷寻求多渠道融资新思路。

　　不过，在浙江建工房地产开发集团有限公司副总高贤林看来，国际基金毕竟是来逐利的，而不是来扶贫的。{HotTag}“其实最有融资需求的是目前面临资金链困境的房产企业，但是国际地产基金选择合作伙伴的标准，一般是选择和当地最有实力和发展潜力的公司合作，整体收购或合作开发优良资产项目，看重管理团队、土地储备、政府关系、发展前景、项目的现金流等因素。而这类公司一般又属于在当地房产市场呼风唤雨、独当一面类型的房企，并不乐意国际基金参与进来‘分羹’”。

　　“跟上海的房地产市场相比，杭州楼市这两年来一直处于平稳发展阶段，从今年的销售来看，楼市整体情况有回暖迹象。”高贤林表示。他的观点是，国际基金与杭州房企之间目前合作没有出现突破性进展，“很多时候是因为基金整体收购方案的利益达不到开发商的预期。”此外，房企与国际基金之间的谈判是一个比较漫长的过程，“一般至少得几个月。”

　　基金青睐的商业项目不多

　　国际地产投资基金有些是参与项目的前期开发，但是目前更多地是青睐于整体收购商业地产项目。但记者了解到，目前能对基金胃口的商业项目并不多。

　　齐于告诉记者，通过收购资产优良的成熟商业项目，国际基金公司可以运用丰富的操作经验，把商业项目的租金慢慢做上去，长期持有物业以收租盈利。

　　截至去年年底，杭州在售的商业地产项目共有47个，但这其中大部分不入国际基金的“法眼”。因为这些在售项目中有不少是商住混合的，建筑标准、规划配套等不符合国际甲级写字楼的标准。

　　“国际基金最喜欢的是那种只有大产权的商业地产，这样便于整体收购。”一位不愿意透露姓名的投资顾问一语道破原因。“这样就为国际基金对项目的整体收购带来麻烦，也不利于后期的管理和操作。”

　　这位负责人表示，基金整体收购一个项目，其实就是博未来，看好项目的升值预期，因此它们注重在城市核心区、CBD区选择配套建筑达到4A标准的写字楼。

　　曾经来到杭州洽谈项目的某国际著名投行一位不愿意透露姓名的高层人士对记者表示，无论在杭州还是其他城市，他们都倾向于选择拥有“稳定高端租户的成熟商业项目”。

　　房企受困于“亮出家底”

　　虽然与国际投资基金合作成为杭州房企正在寻找的融资渠道之一，其中一个重要原因是因为选择直接上市融资的难度更大，准备周期更长。但是国际基金选择合作伙伴时，其对企业的财务透明度、运作规范性等方面的要求，以及与房地产交易的相关法律框架体系的重视程度，并不亚于上市公司。这是部分杭州房企与国际基金的合作磋商陷入拉锯战甚至无疾而终的主要原因。

　　用业内人士的话来说，开发商要与基金合作，就必须亮出家底给基金看。

　　而一位曾经参与跟国际基金谈判过程的杭州房地产职业经理人直言不讳：“国际基金对项目的审查评估相当严格，非常看重现金流、净利润、回报率等财务状况，并且要求真实透明。而目前多数房地产企业的财务报表并不是特别规范。”

　　风物长宜放眼量

　　几年前，记者去某地采访，在火车上遇到一位在外打工数载的农村青年，他正带着6个看上去很“愣头青”的小伙子准备奔赴大城市，他称之为“捞世界”。

　　捞世界，这个词语浅显又深刻。在全球化背景下，整个世界正在变成地球村，一切商业行为都不再局限于区域性。房地产行业也不例外，绿城走出去，万科走进来。而现在，寻求更高层面、更深程度发展的杭州房产企业们，不断接到国际地产投资基金抛过来的绣球，有点心动，却又屡屡“卡壳”。既想寻求资金做大，但又不想被吞食利益或露出家底——记者在采访中深深地感受了杭州房企的这种矛盾心态。

　　诚然，杭州房地产市场前景看好，即使在过去的2年里，杭州楼市也一直保持着平稳发展的势头。但房企要谋求更广阔的发展空间，必须要有土地，有项目。在杭州土地供应日益趋紧的情况下，开发商没有几个亿的拿地资金，根本无法撬动成规模的地块。没有土地储备就意味着没有项目，没有项目就意味着企业的可持续发展面临挑战。

　　杭州有不少新晋房产企业都是短短几年间脱颖而出的，其公司架构、财务制度、管理方式等仍存在诸多弊病，自然不愿露出家底。但是企业要做强做大，发展方向都是规范透明，而国际基金的到来，促使这个过程提前，未必是坏事。

　　所谓风物长宜放眼量。国际基金不是来扶贫的，但是从它们身上可以学习更成熟的操作经验，这或许更为重要。

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