汤臣一品的前世今生和成本分析

     “汤臣一品”是汤臣集团于1994年取得土地的。上世纪末汤臣一度资金链极度紧张，期间经历了亚洲金融风暴，汤君年还在香港吃了官司，但作为浦东开发的一面旗子，上海一直力挺汤臣不倒。

     徐枫对媒体表示，早在1998年就开始规划设计的“汤臣一品”。不过当时的名字叫“汤臣海景公寓”，我记得2001年陪一个朋友去看汤臣高尔夫别墅时，售楼小姐介绍过，当时还算外销房，价格是4000多美金一平方，大概要人民币40000一平方，一套都要2000万人民币以上。

     后来很长一段时间都{TodayHot}没有消息。2004年有消息准备销售，名字改为“汤臣国宝”，内部传言一平方一万美金，但由于特定时期特定原因不能销售。

     2004年底，由于长期心力交瘁，汤君年被病魔击倒，在上海房地产最热的时候撒手人寰，年仅56岁。

     2005年10月，“汤臣一品”正式对外公开。此次公开预售，先开其中一幢44层的公寓楼，总共74套房源，每套面积在434至1200平方米，根据其每平方米8万元至15万元的售价而言，总价界于3800万元至1．9亿元人民币之间。

     “汤臣一品”是中国{HotTag}目前内地第一贵住宅。虽不知其具体开发成本，但还是可以推算的。今年6月新鸿基拍卖得潍坊地块容积率5，土地楼板价10372元/㎡。盛大金磐就在“汤臣一品”边上，土地是2002年取得的，容积率3.5，土地楼板价在10000元左右，精装修目前网上成交均价29000多。“汤臣一品”1994年取得土地，当时陆家嘴地价极低，虽然有时间成本，但现在“汤臣一品”的容积率超过7，土地成本每平方楼板价不会超过10000元。按目前呈现的模样，建安怎么算也不会超过10000元/㎡，前期加配套不会超过2000元/㎡，把一些管理费和营业税等等加进去，综合成本在30000元/㎡以内。目前C栋均价每平方米11万元人民币，据说更靠近江边的A栋价格更高，发展商的利润可想而知。当然发展商开这个价格，也是有一定市场基础的，5000万一套的房子对某些人来说并不算贵。但是这个价格也透支了上海未来5－10年的发展空间，销售速度慢是必然的，尤其在目前这个非常时刻。好在汤臣的成本不高，预计“汤臣一品”只要卖掉一栋，就没有资金压力了。

     另外说一下，房子当然是好房子，只是不如汤家所说的，象古董一样可以代代相传。“汤臣一品”的土地出让时间是从2000年10月10日起算到2070年10月9日止，2006年底交房，因此你真正拥有它的时间是64年（如果你现在就买，而且活得到2070年的话）。

     徐枫说过：“房子再多也没用，我只要两栋，一栋自住，一栋出租，再加上500万人民币，简单过活”。说这话的时候，估计是汤臣集团比较困难的时候。如今斯人已去，坐拥如此多的亿万豪宅，不知徐枫又有何感想。

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