2006年 房地产新政还有什么招

陈则明 上海社会科学院房地产业研究中心学术部副主任           “巴西丛林一只蝴蝶偶然扇动翅膀，可能会在美国得克萨斯州掀起一场龙卷风。”一项政策的“蝴蝶效应”亦然———从出发点看，任何政策都是积极的，但如果把连锁反应考虑在内，就可能出现副作用、反作用。{TodayHot}所以，只能根据政策的合理性和连锁反应，来判断房地产新政下一招的可能性。           公示闲置和囤积的土地           消除土地囤积是房地产调控的“七寸”。土地一级市场完全由政府垄断，但是土地供应政策对房地产市场调节的贡献并不大。房地产商圈地是房地产热的一个重要原因，于是有了“831大限”和多次土地使用费的清查，以划拨形式出让经营性土地使用权的大门在2004年8月31日关上，但开发商还是对土地趋之若鹜。           “零地价”圈地和土地囤积要得到实质解决，只有一个办法，对出让后的土地征收闲置费或者收回闲置土地。这些手段早已有之，但真正落到实处，关键在于公示闲置的土地，让公众来监督闲置的土地。           创新分散风险的金融衍生产品 {HotTag}          金融衍生产品在国外主要功能是对冲和规避风险，中国的房地产金融衍生产品的功能却是融资和投机，增加了房地产和金融风险。离开证券化，房地产信托只不过是房地产商的“第二银行”。证券化等多年来没有进展，于是温州炒房团、个人合作集资建房等原始的房地产金融形式乘虚而入。           实际上，金融衍生品的创新才是金融机构减少风险的“内功”。近来央行建议开放开发商私募基金，这样金融机构可以独善其身，但离开了政府的监管、金融机构的规范化操作，恐怕也难成行。真正能够指望的分散风险，还是银监会等部门正在启动发展的廉租房信托基金试点，商务部建议推出的REITs，以及中国建设银行将推出的个人住房抵押贷款支持证券。           征收重保有、轻交易的税收           此轮调控已明确暂不考虑物业税，税收的重点是交易环节，但这只是权宜之计。           为抑制投机行为，征收营业税、土地增值税、房地产个人所得税等交易环节的税收，形象地说是“刻舟求剑”、“饮鸩止渴”。台湾地区以土地增值税为主，结果土地囤积和房地产投机严重，杭州市征收房地产个人所得税，房价立刻上涨。           只有物业税才能提高房地产的“免疫能力”。否则，富人会囤积房地产，房地产更加向少数人集中，价格和租金会持续上升，从而加剧房地产泡沫。           发展多层次的住房保障体系           住房保障政策始终处于西方发达国家住房制度的核心地位。而我国的城镇住房改革以来，强调住房的商品化、分配的货币化，安居房、经济适用房、廉租房等政策不仅是杯水车薪，在实施中也存在大量的漏洞。           实物形态住房保障的萎缩，货币补贴形态住房保障的不足，反过来影响了住房市场化的进程。接下来必须不断完善和创新住房保障体系。

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