楼市聚焦：新建经济适用房将优先销售拆迁户

●市建委透露，未来三至五年内，经济适用房年均放量200万平米，其中大部分为定向销售 　　●明年将在南城宋家庄及垡头区染料厂各建30万平米经济适用房，但公开销售部分有限  　　北京市建委近日出台的新政策规定，为解决大量拆{TodayHot}迁户居住问题，北京将对经济适用房实行定向销售，即优先照顾城区拆迁户。这也意味着若不是拆迁户，今后将很难买到经济适用房。而就在此政策出台后不久，市建委相关负责人又透露，明年在石景山、门头沟和位于南三环至南四环之间的宋家庄新建的经济适用房与回龙观等老盘后期同样也将进行定向销售。这对原本就很难买到经济适用房的北京市民来说无疑是雪上加霜。那么如何保障北京中低收入人群的住房问题，相关政府部门也备感头疼。 　　“定向销售探幽” 　　目的：解决奥运建设之急 　　据市建委开发办副主任魏成森介绍，今后北京新推出的经济适用房都要先对拆迁户定向销售，剩余部分才对社会出售。之所以这样，主要是为解决奥运建设燃眉之急。“近一两年来，各项危改、文物保护及市政建设，{HotTag}尤其是奥运场馆建设形成了大量拆迁户。而要保证奥运战略的顺利实现，只能先满足这部分拆迁户的住房需求。”魏成森解释说。 　　某政府部门相关负责人此前接受记者采访时表示，经济适用房定向销售方案还在讨论，目前并没有正式实行。但魏成森对此予以否认，他非常肯定地告诉记者，“定向销售已正式实行，各区的定向销售会都已开过了。”据了解，目前京城一些经济适用房项目，如百嘉城和定福家园还在等待定向销售的具体政策。由于不能确定定向销售的具体数量，这些经济适用房项目目前都不接受排号。 　　形式：等同拆迁安置房 　　据了解，定向销售的具体方式是由市建委就经济适用房总量根据各个城区拆迁居民的比例及居民意愿进行“切块”，分给各个城区，以区为单位组织定向销售。 　　“按照这一思路，经济适用房实际变成了拆迁安置房。原来意义上的经济适用房基本处于停滞状态了。”香港百骏(中国)投资控股有限公司董事长王济武分析认为，经济适用房与拆迁安置房在价格、位置等方面本来就十分相似。如西城区拆迁户通常会安置在回龙观，东城区会安置在东坝，崇文区一般会选择垡头，宣武区则会在门头沟、南苑等地安置拆迁户。因此，市建委此次出台的经济适用房定向销售实际上是用经济适用房指标来补充拆迁安置房。 　　解惑：不会出现炒卖房号 　　在这个过程中，是否会出现前些年经济适用房销售中炒卖房号的现象，魏成森非常肯定地表示不会。“政府既然出台定向销售政策，肯定会考虑周全，在经济适用房管理方面严格把关。拆迁居民与未来经济适用房产权人只能是同一个人，所以不会出现定向销售的经济适用房现在就流入社会的现象。 　　“供应减少诱因” 　　定向销售部分占比太大 　　对于今后几年北京经济适用房的规划问题，魏成森表示，北京市已确定今后5年将新建总量为1000万平方米的经济适用房，平均每年200万平方米左右。其中2006到2008年这三年要建800万平方米。但即使这一规划完全实现，如果按每套80平方米建筑面积计算，未来3年供应量也只有10万套，每年平均3万多套。其中除去定向销售部分，留给其他不涉及拆迁问题的中低收入群体的住房将少得可怜。 　　在本报与新浪网联合进行的“经济适用房定向销售”网络调查中，共有1500多人参加了问卷调查。其中在经济适用房、中低档商品房、二手房选择中，89.68%人表示如果符合购买经济适用房条件，将优先考虑经济适用房。 　　对于实行定向销售后，为满足除拆迁户外其他中低收入家庭的住房需求，49.7%的受访者认为政府最有效的解决办法是多建经济适用房。 　　部分经济适用房后期转为商品房开发 　　目前有一个现象值得关注，就是不仅定向销售会缩减大量经济适用房供应，部分经济适用房开发商也已转向商品房开发，比较典型的是瑞海新城。该项目在完成一期经济适用房建设后，二期做起了商品房，并更名为“布洛城”。据布洛城相关负责人介绍，这块位于大兴西红门镇的土地总占地大概70公顷，是开发商一次性从政府手中获得的，在做完50万平方米经济适用房项目后，便更改土地性质，补交齐土地出让金等21项费用后，又开发了另外一个商品房项目，即布洛城。布洛城总建筑面积120万平方米，目前在售一期均价3960元/平方米。而当初瑞海新城的价格是2280元/平方米。这位负责人表示，更改土地使用性质是政府方面的要求，但没有说明具体原因。 　　实际上这种操作方法对商家来说可谓可遇而不可求。一位资深人士向记者道出了其中奥妙：如1000亩地，每亩100万元，那么土地出让金就要10亿。能一次拿出10个亿的人并不多，怎么办？捷径之一就是先做经济适用房。经济适用房不用交纳土地出让金等21项费用，对开发商来说前期投入很少。经济适用房尽管利薄，但不愁销路，销售回款很快。开发商拿到一期销售回款后，用这笔钱交剩余地块的土地出让金，就可以做商品房开发了。其实开发商为这块地付出的总成本没变，只不过这中间打了个时间差，开发商就可玩钱滚钱的游戏。 　　本版采写/本报记者 张宏强 　　网络调查 　　24%网民接触过炒卖房号 　　问题1 市建委透露，未来5年平均每年将建200万平方米经济适用房。您认为这一供应量能否满足市场需求。 　　问题2 如果您不是拆迁户，定向销售后您对经济适用房购买信心会 　　不能满足92.46% 　　基本满足6.75% 　　完全满足0.79% 　　问题3 为满足除拆迁户外其他中低收入家庭的住房需求，您认为政府最有效的解决办法是多建经济适用房49.7% 　　盘活空置房26.64% 　　货币补贴14.91% 　　没什么好办法8.75% 　　问题4 市建委透露，明年将在石景山、门头沟、丰台宋家庄新建经济适用房。对此，您最期待的区域是 　　石景山55.07% 　　丰台宋家庄41.2% 　　门头沟3.73% 　　问题5 有媒体报道，目前有拆迁户炒卖经济适用房房号，您对此的了解是 　　听说过62.5% 　　接触过24% 　　没听说过13.49% 　　(本报与新浪网房产频道联合调查) 　　新品探营 　　宋家庄经济适用房一年后有望推出 　　明年年底可能推出首期产品的还有东南垡头区染料厂用地 　　两块地交通较方便，地上拆迁量不大 　　要保证明年200万平方米经济适用房建设规模，除回龙观、天通苑、朝阳新城、翠城及丰体时代花园、石景山晋元庄等老盘后期项目外，据魏成森透露，南三环至四环的宋家庄、东南四环至五环的染料厂等地将是明年重点考虑对象。 　　宋家庄是地铁5号线终点站，位于丰台区被称为“三环半”的未来城市主干道上。随着南方庄大社区的逐渐成型，宋家庄将逐渐占据北京南部枢纽地位。染料厂则位于北京东南四五环之间的垡头地区，紧挨京沈高速路，交通比较方便。 　　之所以选择在这两个地方新建经济适用房，魏成森认为宋家庄和垡头地区比较符合经济适用房选址条件：一是交通相对方便，特别是离城铁、地铁近；二是大市政条件较成熟，否则如果铺很远的市政管线，将加大成本；三是地上拆迁量不大，不然也会提高成本。 　　据了解，目前宋家庄、染料厂等新经济适用房项目还在前期运作当中，包括土地一级开发、前期规划、建设单位招标等。这两块地总体量各30万平方米，分多期开发，明年年底有望推出首期产品。 　　东、西城经济适用房神秘面纱尚难揭 　　对于经济适用房的选址问题，市国土资源局和市发改委联合对外公布的《北京市2005年度土地供应计划指标安排使用方案》中提到北京今年经济适用住房用地将增加96公顷，且西城、东城共有5宗14公顷经济适用房用地。 　　记者在采访市国土资源局相关负责人时被告知，西城、东城经济适用房项目由发改委立项，市建委开发办具体负责。但市建委某相关负责人听到这一消息时却非常惊讶，他称“前几年经济适用房用地多在郊区，没听说东城、西城也有经济适用房用地。”不过他继而又表示，“这出现在供应计划中并不奇怪，但具体建设和销售政策肯定还没有出台。”魏成森也认为，在城区做经济适用房不太现实，“主要是成本太高。”对于记者有关东、西城区地块建经济适用房是否为中央部委或相关单位解决员工住房问题的猜测，魏成森认为，这取决于该地块是否属中央机关所有。王济武则猜测这几块地有可能是某些“有关系”的开发商以经济适用房名义拿到的划拨地，但一直没开发。 　　寻路困惑 　　盘活空置房实操难度较大 　　可以收购空置房补充经济适用房房源，但收购价、物业费等标准难定 　　既然经济适用房供应量将不可避免地面临缩水问题，那么不涉及拆迁的中低收入群体住房该如何保障？ 　　魏成森说：“只能再想别的办法。”言语中充满了无奈。 　　北京中低收入群体包括两类人：一是一些老城区住民；二是刚毕业留在北京或从外地来京工作的“新北京人”。定向销售实际上是倾向于原住民的一种政策，对于“新北京人”就只能购买近郊条件相似但价格稍高的中低商品房。 　　此前也有政府官员表示，北京市场上有200万平方米空置房，未来可对某些区域的空置房用适宜的价格将其纳入住房保障体系，转变为廉租房和经济适用房。 　　虽然以空置房解决中低收入阶层住房的想法不错，但实行起来却很难。因为空置房通常或位置偏远，交通条件不便，或是户型偏大，设计不太合理，或是周边缺乏生活配套设施。如果政府收购回来做经济适用房，会出现很多问题。此外还涉及政府如何收购，按什么价格收购的问题。“现在是市场经济，开发商原先每平方米卖8000元，政府不可能用4000元就收回来，不可能强买强卖，需要评估出一个合适的市场价，但这个很难操作。”魏成森坦言，“还有一个问题，一个小区可能只有两三套空置房，如果将其作为经济适用房，那么物业费按什么标准收取？经济适用房与商品房物业费收取标准相差很大，把经济适用房夹杂在商品房小区中，物业管理也是个问题。”不过，在本报与新浪网联合调查中，有26.64%的网民认为实行定向销售制后，为满足除拆迁户外其他中低收入家庭的住房需求，政府最有效的解决办法应是盘活空置房。 　　但占比例最高的仍是“多建经济适用房”的建议，而呼吁实行货币补贴的网民也不少，占近15%.不过，经济适用房购买标准可能会出现一些新变化。据市建委某负责人透露，关于住房保障和经济适用房的相关问题，市政府已提交发改委研究。虽然结果尚未出来，但预计发改委会结合经济适用房近几年销售过程中出现的问题做一些调整，如对家庭年收入须低于60000元的标准进行重新界定。 

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