《房屋质量规程》将颁布房产定损标准说话

  　——《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》即将颁布 　　新买的商品房墙面出现裂缝，一到下雨天就开始渗水；小区规划变更，花园变成了停车场；对面多修了一栋楼，采光权受到损害……北京的业主们对于房屋质量问题的感受可谓深切；而出现质量问题之后的索赔之路，其扯皮、曲折的程度，北京的业主们恐怕有更深的体会。质量缺陷造成的损失有多少，该赔多少，不能没有一个说法。 　　·房屋质量缺陷赔偿将可量化 　　·违规增建带来的质量问题亟需规范 　　当业主遭遇质量缺陷，要求赔偿的时候，与{TodayHot}开发商就损失的赔偿额却很难达成一致。据专业人士介绍，纠纷当事双方协商赔偿金额的时候，常常会出现“10倍现象”，就是购房者要求开发商赔偿10万元，而开发商只赔偿1万元，双方根本无法达成一致。 　　在今年北京市两会期间，北京市政协委员诸平就提出了“关于加强对精装修成品屋质量进行监督”的提案，北京市建委随后表示，将对估价难、赔偿难的问题出台相关规程，这也就是《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》（以下简称《规程》）出台的背景。 　　《规程》即将颁布 　　提要：《规程》拟于2006年1月1日颁布，但受进度影响将可能延迟推行。缺陷评估花费很低。 　　北京房地产估价师和土地估价师协会副会长杜鸣最近很忙，由他和几家其他评估机构共同参与的《规程》已经进入最后的三校程序，在{HotTag}北京市建委等有关部门审批之后，就将进入颁布实施阶段。 　　杜鸣告诉记者，即将出台的《规程》，其核心是，首先确定什么是房屋质量缺陷，进而将缺陷细分为可修复的质量缺陷和不可修复的质量缺陷。对于可修复的缺陷，将以修复费用为主导，再加上一些其他费用来确定损害额；而对于不可修复的缺陷或由于修复将造成其他影响的，则需要评估出有缺陷和无缺陷房屋的价值差额，以此来确定损害额。 　　杜鸣指出，尽管个人房屋估价目前还没有形成一个专门业务，但他本人每月都接到类似的咨询，而且呈现越来越多的趋势。目前业内也在讨论如何进一步贴近公众需求设立满足个人房产评估需求的业务。而对于个人房产评估业务价格，他表示，一般一套房产的评估费500元左右，24小时内就能给出结论，并且会相当公正和专业，具备一定的市场前景。 　　《规程》将对开发商房屋质量给业主造成的损失进行量化，具有法律效力，这会让越来越多的个人消费者切身体会到评估的价值，使来自于市场中的主动性客户越来越多。而新的《规程》将圈定第一批通过审核认可的30家评估机构，对这些专业人员进行培训，初步建立一个损失评估队伍。 　　隐性质量缺陷估价难 　　提要：在建筑主体结构的质量缺陷之外，一些违规、违约行为造成的生活质量下跌和房屋贬值如何估价？ 　　看得见的建筑主体结构损坏评估争议较小，可一些隐性的质量缺陷如何估价，却是一个老大难问题。 　　比如说，如果你买了一套住宅，楼下本来是花园，可是交房后花园却变成了地面停车场，你认为这对你造成了怎样的损害呢？你知道应该向开发商要求多少赔偿吗？在这种情况下，购房者的居住质量降低，进而也对房屋的价值造成了负面影响。那么，这种生活质量的影响、房屋价值的下跌等损失，如何进行损害评估呢？这将是新的《规程》面临的一个现实问题。 　　佳境天成的魏女士的遭遇颇具代表性。据她介绍，她所在的小区规划建筑面积5.8万平方米，开发商在开发的时候“先上车后买票”，违规增建，首规委开出的罚单表明，小区增建面积达6000多平方米。在这种情况下，原有的配套设施就满足不了需要了。比如说，原本规划的高层复式住宅被开发商改成了两个平层。小区一下子增加了46户，而一栋楼的电梯只有两部，并且分单双层停靠，显得更为拥挤。 　　这个小区取得的规划许可证、销售证等都表明其是按照公寓来建设的，一切都是按照住宅的要求进行设计；但被查出违规增建之后，首规委的罚单明确表示，这个小区不能作为住宅使用，这下子，小区居民就陷入了尴尬的境地，水电等费用一度按照写字楼的标准收取。写字楼的官方要求和住宅的现状会产生什么样的问题，尚未一一暴露。 　　为了牟取最大化的利益，类似佳境天成这样的违规小区在北京不胜枚举。魏女士质问：在建筑主体结构的质量问题之外，对于这些对业主生活质量构成了明显损害的缺陷，应该如何评估？应不应该进行赔偿？ 　　缺陷评估早有民间标准 　　提要：“204条”对缺陷评估的具体数额和实施方法早已提出极具操作性的方案。 　　其实，对于质量缺陷的赔偿，业主方很早就提出了自己的民间标准，尽管并未得到执行。这个标准，集中体现在一直主张业主权益的秦兵律师的“204条”中。 　　对于漏水问题，“204条”是这样表述的：“房屋顶棚无水渍，厨房及厕所防水良好，上下水管与地板结合处无漏水、渗水；如无法达到此标准……修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。” 　　对于裂缝，“204条”是这样解决的：“出卖人有义务申请有关机构就此问题进行评价，如出卖人不予以申请，则视为存在裂缝，买受人有权解除合同要求退房。” 　　对于质量评估，“204条”也有所考虑：“出卖人在交付商品房前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价，此等机构可能并非在国内注册或登记；如出卖人拒绝提供文件，或者在买受人申请重新质量评价时拒绝进行协助，则视为房屋质量不符合规定而不能交房；买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。” 　　缺陷评估的民间标准在多大程度上被纳入《规程》的范围，我们将拭目以待。 　　记者手记估价易，安心难 　　房屋质量缺陷的维权，有时候就是要个说法，这不由让人想起《秋菊打官司》。 　　电影里，秋菊百折不回，即使碰得头破血流也不放弃，为的是什么？不是补偿，不是惩凶，“我就要个说法。”咱们业主有时候也有这么一股子劲儿，房子出了质量问题，开发商推个干干净净，抑或敷衍了事，或者象征性地给点赔偿，态度极其不逊，如同施舍一般。 　　在这样的市场环境里，即使质量缺陷被估了价格，受损的业主拿到了赔偿，就真的能抵消掉欢欢喜喜入住却发现此处漏水、彼处裂缝带来的窝心吗？能抵消掉质量隐患带来的长期的惴惴不安吗？质量缺陷容易估价，精神上的损失却不易弥补。 　　魏女士的遭遇还告诉我们，即使看上去主体结构没有明显的质量问题，那些隐性的质量缺陷同样不易度量。这些隐性的质量缺陷，恰恰是更广大的楼盘面临的现实问题。规划变更了，配套减少了，采光被遮了，社区更拥挤了，这些实实在在的生活质量降低，以及由此带来的房产贬值，却很难用数据去度量，在这方面，质量缺陷估价的制度显出它无能为力的一面。 　　质量缺陷以及类似的问题责任定性容易，安心难，正是楼市的种种博弈之于业主的普遍写照。

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