暴利PK微利：地产大腕斗嘴谈房产暴利

    房地产是暴利行业还是微利行业？这一直是房地产业的焦点话题。而这一话题更是在2005年的岁末引起了很大的争议。就在本月6日华远地产董事长任志强、今典集团董事长张宝全及国内知名经济专家等京城大腕们，在重庆君豪酒店举行的“2006年贺岁高端经济论坛”上“剑锋”直逼房地产的这一焦点话题之后，万科企业股份有限公司董事长王石、SOHO中国董事长潘石屹两重量级人物于近日也传来了争论的声音，再度PK辩房地产是否是暴利行业。在重庆，重庆中原地产策划顾问公司总监江涛和重庆地产知名策划专家谢道全也于近日就这一话题分别发表{TodayHot}了各自不同的观点。  　　外埠  　　王石PK潘石屹  　　王石　土地垄断供应是暴利关键  　　“房地产一直存在着暴利。”1月8日，在自传《道路与梦想》首发仪式上，万科企业股份有限公司董事长王石一句话，将地产行业暴利问题再次推到了风口浪尖。“房地产公司赚钱的部分很多是在土地上，就是寻租。”王石更是一针见血将高额利润源自何处一语道破。据一位地产顾问负责人介绍，土地的垄断供应是近年来开发商能够获取高额利润的关键。目前不少楼盘都是在2003年土地“招拍挂”以前取得的土地，较低的土地成本使其利润丰厚。扣除配套建设费、管理营销成本以及相关财政税收，估计楼盘利润应当在100％~150％之间。  　　除此之外，一信托投资公司负责人认为，开发商还有很大一部分利润源于高的财务杠杆。简单地说，就是以较少的自有资金启动项目后，房地产企业通过银行贷款、房屋预售、施工企业垫资等方式完成销售利润。据统计，目前房地产开发商的自有资金大概只占到所有资金的17％左右，其余很大一部分来自于银行贷款，银行承担了一些本应该由开发商承担的风险，收益却被开发商拿走。  　　潘石屹　现行体制不可能有暴利  {HotTag}　　对此，潘石屹却明确表示：“现在房地产是有点利润，但绝不是暴利行业，房地产的极限净利润率只有26.6％。”在潘石屹看来，如果开发商的毛利润是100％，开发成本假设是0，除去5％的营业税，55.3％的土地增值税以及13.1％的企业所得税，剩下只有26.6％的利润。“在现行税收体制下，开发商没有可能获取比这更高的利润。”  　　本土  　　江涛PK谢道全  　　江涛　中国地产是暴利重庆则微利居多  　　对于“中国的房地产到底是暴利还是微利？”重庆中原地产策划顾问公司总监江涛很肯定回答“就是暴利”。对于重庆的房地产，他认为微利仍然比较多，而且未来这种情况会逐步增加。大多数开发商和项目都称不上暴利，重庆住房目前是价格低于价值。  　　如果是微利，那么房产公司后期项目开发的资金哪里来呢？江涛认为，房产公司的资金来源主要有三种，一是其他行业大量资金介入房地产；二是目前阶段，银行和房地产仍然是一对孪生兄弟，互为依存，房地产需要信贷资金，银行也需要放款赢利；三是其他金融手段和渠道。不过，银行在未来很长一段时间都还是会唱主角，开发商自有资金的积累和体系的完善也是将来的发展方向。  　　同时他也认为，现在国内成熟的房地产企业运作比较规范,他们有比较成熟的风险控制体系。“不是没有暴利就不能做房地产的，对于普通住宅获利占总投资的20％就是高回报。”据其分析，目前大多数开发商都应能做到这个数据，如果能够稳定地保证这个数字就是高回报。其他档次和业态风险更高，其回报也相应更高，但掌控的难度更大，毕竟除了自身完善外还有市场的问题，而市场最大的特征就是动态的。  　　谢道全　中国包括重庆地产是中偏高利益行业  　　谢道全认为，所谓高利或暴利行业，是指在一定时期内某行业的多数企业，至少是一半（50％）以上的企业，能够获得高额利润或暴利的行业。但目前经济界和业内还没有一个界定房地产业高利和暴利的明确标准。参照其他行业通行的标准，谢将其大致界定为：微利：投资回报率在10％以内；中利：投资回报率在10~20％之间；高利：投资回报率在30~50％之间；暴利：投资回报率在50％以上。  　　据谢道全介绍，通过对重庆数个知名楼盘的成本和收益作了解剖分析，发现利润状况在23~30％之间的楼盘开发时间在2000年~2003年，楼盘档次为中偏高档花园洋房以及知名楼盘，开发主体均为重庆房地产企业50强知名企业。  　　通过分析谢道全认为，重庆中偏高档的住宅产品一般获利在20~35％之间，其利润标准界定在中偏高利这一层面，而这类产品占了全部产品的60~70％。这代表了重庆地产主流。就全国而言，若沿海部分地区存在高利和暴利的情况，谢道全认为也只能是少量。  　　同时谢认为，与重庆相似的中部、西部、北部的中利企业应仍然是多数，而且在“8·31”大限以后，不规范的土地交易已成为历史，在开发的各种成本（特别是土地成本）增加，而在市场消费群体的购买力提高甚微的前提下，使房产价格要增至让房地产行业获得高利暴利的状况是绝对不可能的。  　　相关新闻  　　房地产应拒绝微利?  　　对于地产暴利与微利之争，谢道全认为：为了经济健康良性的发展大局，房地产应拒绝微利。  　　房地产行业仍是朝阳行业  　　据了解，中国的城市化进程近几年来超速发展，业绩显著，但全国的城市化率至今近40％，离现代化国家城市化率的基本标准50％还相差甚远（重庆为38％左右）。一个国家城市化进程的重任，在很大程度上，需要房地产产业（行业）来实施和完成。房地产行业的历史使命才刚开始，它应是一个任重而道远的朝阳行业。因此，无论从对社会、国家的责任和自身良性发展的需要出发，它都必须要有一个健康生存和发展的空间，而生存空间和发展空间的基本条件是必须有合理的利润空间。  　　一定时期内应拒绝地产微利  　　谢道全提出他不同的看法，“现在和将来一段时期内，中国的城市化进程的任务还相当艰巨，需要相当数量的房地产企业参与。地产不主张高利，也反对暴利。”但他同时认为，“在一定时期内，拒绝房地产行业微利，有利于整个社会经济持续健康的发展。”可以假设，如若现在整个房地产行业都是微利，有多少企业会退出？而留下的企业，无论自身的发展和承担城市化进程的重任，都将是不堪重负的！其结果是严重影响中国城市化进程的速度，严重影响中国经济的发展，对社会和国家的整体利益极为不利。 

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