如果买…… 哪些房子值得买

    随着上海房价开始逐渐回归理性，如果你有自住的迫切需要，或是觉得再等也无多大意思，打算在今年买房，那么，在经历了2005年宏观调控洗礼之后，你的择房观念是否有了更新？新形势下，怎样的房子才适合自住，性价比较高呢？本文提供的几种思路，或许能抛砖引玉，给今年打算买房的消费者{TodayHot}些许启迪。 　　NO.1已经跌足30% 　　怎么来判断呢？有两个标杆。其一，以顶部价为标杆。以本区域2005年4-6月间房价最高峰值时作参照，如果已下跌30%，基本算是跌到位了，即底部基本探明，如果还没到位，应当视为还有补跌可能。其 二，以底部价为标杆。以一般地处外、郊环之间的“两个1000万”重大工程配套、中低收入商品房的每平方米4000元为底部价，上浮20%为参照，即外环地区每平方米为5000元，然后，向内递增，基本上外、内环线间约每平方米为7500元、内环内每平方米为15000元，其中还可根据不同地域适当上下浮动10%，如南部可上浮10%，北部可下浮10%，上下浮动极限不超过20%。 　　目前，个别区域的房子价格，在这两个标杆之下，可视为已跌到位。举例来说，北部的大华、万里地区，以第一个标杆测算，2005年最高峰值是每平方米10500元，打个7折，是7350元，按第二个标杆测算，它地处外、内环线间，加上北部的下浮系数，应当定位在每平方米7000元左右。2006年打算在这个地区购房的，已等于或低于这个单价的，可以认为继续下跌的可能性不大，可能将来还有升值空间。如果高于这个单价，可以认为价格已到“喉咙口”，即便吆喝的人会找出该房的种种优点来证实此房物有所值，那么，就算不会继续下跌，上涨的空间同样也不大。 　当然，这两个标杆的测算，仅限于毛坯的普通公寓，不包括{HotTag}超豪华公寓，也不包括特殊地段、特殊景观的公寓，如淮海路、南京路附近的单价每平方米25000-50000元的楼盘，小陆家嘴地区单价每平方米40000-140000元的楼盘。这类物业不是普通消费者购买的，所以，这里介绍的测算依据，对它们是失灵的。 　　NO.2更多卖点，物超所值 　　从前购房大军中常会有人说，所买的房子，或由于小区环境好，或因为房型好，所以超过了周边楼盘的价格。这样想可以为自己多付的银子找到心理平衡点：正因为具有某些“卖点”，价格高出同类地区、同类楼盘一截。然而，这只是物有所值，真正的“高性价比”是“物超所值”。 　　举例来说，以人民广场为轴点，相似距离的西南九亭地区和西北罗店地区，目前房价都在5000-6000元，相对来说，九亭已可看到地铁9号线，这就比罗店多了个优势，何况还有南北部地区的系数差。 　　再如，同在一个地区的不同楼盘，假如价格相等，但离大卖场、地铁口、学校、医院更近的楼盘，就属性价比更高的。所以，有时宁可牺牲小区人工景观、绿化率或者会所，也还是要追求“开门八件事”是否便利，毕竟房屋最大的功能是居住，与日常生活更密切的“卖点”，更能凸现“性价比”。 　　NO.3与环保节能趋势吻合 　　应该说，性价比的概念很宽泛，它还包括诸多潜在的升值贬值因素。用发展的眼光看，有潜在升值空间的，可以说是高性价比的房子，反之，则可认为性价比不高，或者基本上已透支。在稳定房价上涨短期过快的宏观调控背景下，打算今年买房的人，尤其要把握政策的取向，结合此番调控带来的教训，也就显得特别重要。 　　哪些因素需要考虑呢？可以选择具有科技含量的住宅，比如选运用新颖建材、循环利用建材与技术，建造的环保节能型的房子。此外，可选紧凑型的房子，比如二厅可改一厅，二卫可改一卫，多一间朝北的书房不要也罢，三阳台改二阳台、一阳台等等，这样既可以控制购房的总价，还可以不踩超面积产生的税收红线。另外，可考虑选规划受益的地区，比如，2010年前通车的地铁沿线的楼盘、已列入旧区改造重点地块边缘的小区、在建的重大配套项目（大型绿地、公园，标志性楼堂馆所）附近的小区。再者，不论自己是否已有车，小区车位必须超前考虑，比如两个单价相近的相邻小区，宁选车位比高的。

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