房价购买力成反差今年成都房市“供过于求”

世   综合土地供应和商品房投放等相关信息，房地产业内人士预估2006年成都商品房可能出现“供过于求”的现象。 　　2004年由于房价猛涨，房产商对土地的渴求增大，当年成都供地比上年明显增多。据国土拍卖相关资料步显示，2004年成都中心城区供地5000余亩，比2003年同期增加2000余亩，这增加的2000多亩地大部分在去年底和今年形成上市能力投放市场，譬如和记黄埔“城南地王”项目、中海城西地块等；去年国家对房地产实施宏观调控政策，紧缩土地供应，但2005年1-11月，成都中心城区土地总供应量仍达3500余亩，按房地产的产业发展规律，2004年、2005{TodayHot}年这两年的土地供应，必将在第三年形成现实的商品房供给，从而使2006年商品房市场供给总量和规模扩大。 　　另据统计局资料，2005年1—11月，成都(含郊区县市)商品房新开工面积1391.84万平方米，同比增长48.1%。而且，新开工商品房大部分集中在下半年的10月、11月上市，市场消化时间仓促，更多的将留待今年销售，再加上今年陆续上市的商品房，业内人士总体预计今年可望有近2000万平方米商品房上市，而去年全年商品房成交量仅为1600万平方米，其中五城区(中心城区)成交量为848.30万平方米。 　　市场供应量在增加，价格仍然在上涨，但老百姓的购买力并未大幅增加，这将会制约市民的购房能力。据成都市城调队统计，去年上半年成都市城市居民人均可支配收入为5817元，比前年同期增长12%。这一增幅远不足以弥补去年超过10%的房价涨幅，因为成都市区商品房的基数均价达4085元，有调查资料表明，目前成都有27.4%的消费者能够承受的房价为2500—3000元/平方米，有48.6%的消费者能够接受3000—3500元/平方米之间价格的住宅。 　　较高的房价与购房者的实际购买力形成反差，一定程度上抑制了需求，并使商品房空置率增加。再加上成都市政府今年将加大经济适用房建设，实际也将增大商品房的总供应量。 　　有专家用一个公式推导一个城市的商品房的需求量，公式为，住房需求量＝预计城镇居民住房面积-现有城镇居民住房面积＋住房损毁面积。按照这一公式，业内人士大体推算出今年成都市区住宅需求总量约为1070万平方米。相对于近2000万平方米的总供应量，实际需求则显得十分不足。 　　为着力推进成都城乡一体化建设，成都市建委近日明确成都市2006年新居工程工作目标：力争2006年中心城区新居工程完成300万平方米，完成的投资额在30亿元以上；郊区(市)县和30个重点镇新居工程完成130万平方米，完成投资额10亿元以上。业内人士认为，此举措也将在一定程度上增加成都住房的总供应量。 　　新居工程是促进城乡共同繁荣和发展的重大项目。据成都市建委有关负责人介绍，2005年，中心城区新居工程和旧场镇改造已完成投资26.78亿元；郊区(市)县的县城和重点镇共规划44个新居工程小区，开工建筑面积144万平方米，完成投资7.8亿元。

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