上海房价仍有20%调整空间调控后下半年将回升

   经历了2005年的调控，又经过了春节的传统淡季，节后楼市走向如何？对于自住购房者，春节过后，入市购房时机是否成熟？这成为业界以及购房者目前最关心的话题。日前，记者就此采访了沪上一些代理行和中介公司，狗年的上海楼市何时“旺声”一片？他们都有自己的看法。 　　美联物业：节后市场交易开始活跃 　　记者：据我所知，春节期间，市场交易比较清淡。春节过后这一周，沪上二手房市场交易情况如何？ 　　美联物业上海区域副总经理冯泓睿：相对春节，现时市场交易开始活跃，各区域看房量等均有不同程度的上升。各区域板块{TodayHot}在价格上没有太大的变动，加上近期市场政策稳定，现时买卖双方心态都较为平稳。记：您认为，春节已过，现在是否为入市的时机？ 　　冯：经过一段时间的政策调控，上海目前的楼价基本接近谷底，根据美联物业市场研究部数据，现时近期各区域二手房均价没有太大的变动，较为稳定。其次，现时市场上二手房源较为充裕，对于购房者来讲选择余地比较大。如果等到楼市全面复苏，房价明显回升再入市，购房者的选择面就会相对小一些，比较被动。 　　所以，我们建议购房者，特别是自住型的购房者现在可以开始入市选购合适房源。根据近期美联的成交记录发现，现时投资型客户近期活动比较活跃。相对而言，自住型客户虽然购买诚意度上有所增强，但购买力度仍然比较弱。记：您对未来市场如何预期？ 　　冯：经过对2005年市场的总结，现在，行业内比较一致地认为2006年的上海楼市发展将比较平稳。在政策稳定的情况下，预计2006年第一季度后市场会有小幅复苏，2006年下半年度市场会有比较明显的回暖。记：从你们公司的交易情况来看，现在消费者的入市意愿如何？ 　　冯：从我们公司门店交易的情况来看，自住型买家有部分开始入市，但是很大部分自住客仍然停留在询问阶段。主要原因是，他们对于信息敏感度不是很高，对于后市走势仍然觉得不够明确，担心还会有新的政策出台{HotTag}导致房价再次下降，所以不愿现在入市。 　　美联物业市场研究部有关数据显示，随着上海楼市的调整，购房者开始认识到房屋的品质质关重要，在可承受范围内，大品牌的楼盘更加受追捧。由此可见房地产市场正在回归到产品时代，楼盘价格逐渐回归其原有价值。随着自住者逐渐地回归市场，2006年的上海楼市成交量等相对2005年同期将会有所突破。而作为上海房地产市场上重要的组成部分，沪上各大中介企业也将面临着严峻的考验。对此，冯泓睿指出，相对于现时市场的激烈竞争，各大中介机构在进行改革的同时，还是应该将提升企业服务质量放到首位。美联中国上海区域董事刘志忠指出，现时整体楼市已开始步入新周期，自住型买家将积极入市，但估计市场还需一段时间才能回复高峰期的表现，但相比调控政策前气氛已明显转好。预计来季买家主要入市地区将为市中心供应量较少的住宅及虹桥别墅，相信市场仍以买家为主导。刘志忠预计，接下来的价格可微升10%，但成交量短期将下跌20%30%。  　　汉宇地产：深入调控下半年回升 　　汉宇地产出示的一份数据资料显示，2005年，上海房地产市场出现了调整，房价迅速上涨的势头得到了遏制，部分房价出现了一定的下调，市场上因而出现了调控已经到位的声音。 　　汉宇地产研究中心的分析人员表示，有关方面对房地产调控的决心和目标现在看来决不仅仅是涨幅放缓，房地产价格必须和城市居民收入相吻合，这才是市场调整的最终目标。从这一目标出发，2006年上海房地产市场的调整将会进一步深入。 　　汉宇地产董事总经理施宏睿认为，2006年，上海楼市依然会保持下调的总趋势，尤其是一、二季度，传统淡季加上下调的市场氛围，应该会和2005年下半年的态势类似。不过值得期待的是2006年下半年，如果没有新的调控政策出台，加上传统楼市旺季的因素，市场可能会有有限的局部复苏。当然，这种复苏也是在整个2006年上海房地产市场继续下调的基调下。从各种情势分析，上海房地产市场在2006年还有20%以上的调整空间。 　　据汉宇地产市场研究中心提供的资料看，狗年的上海楼市，高档物业是最有可能波动的，而中低端物业，是会稳定地继续下调。上海楼市调整不到位，空谈复苏的时间表是没有意义的。因而，不能简单地去说2006年上海楼市会否回暖。调整到位，就会复苏；不到位，那就继续调整。 　　上海富阳：消费者的信心逐渐恢复 　　记者：据我所知，春节期间，市场交易比较清淡。春节过后这一周，沪上新房市场交易情况如何？ 　　上海富阳物业咨询有限公司研发部主管胡欣：据统计，春节长假两周的日成交量在500套左右，比节前下降了三成，这属于正常现象。因为这里面包含了季节性的因素，有众多的市民出外度假，很多“新上海人”也都回家去过年，而开发商们一般也不会选择在这段期间开盘。但是可以预计，节后市场的成交量一定将有所回调。 　　记：您认为，现在入市的时机是否成熟？如果现在不是好时机，什么时候是较为合理的入市时间？ 　　胡：我认为现在入市时机已经成熟了。 　　2005年经过一波宏观调控后，许多购房者处于观望状态已有一年左右，2005年的购房刚性需求受到相当的抑制，在2006年将得到大幅度的释放。经过2006年上半年的市场平稳过渡，下半年市场将逐步回暖，所以2006年上半年是入市的好时机。 　　记：您对未来市场如何预期？ 　　胡：2006年，政府的政策导向应该是对2005年的维持及深化，且众多累积许久的消费需求将会慢慢被释放，故预计2006年的下半年市场将回暖。随着上海的国际地位不断地提升，房产市场中长期将被看好。 　　记：从你们接触的购房者来看，现在消费者心态怎么样？ 　　胡：随着2005年9月起上海楼市成交的逐步回暖，消费者的信心正逐渐恢复，其2006年的购房意愿比2005年已经有了显著回升。在经过2005年的宏观调控以后，消费者见证了市场的回归及调整，其心态逐步趋于理性并走向成熟，购房消费会注重多方面比较，包括价格及产品。

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