盘点地产大亨谁预测对了2006年房价走势

去年的预测，你对了吗？ 　　每年一到年初，来自各个机构的预测便充斥了房地产圈，一年的走势，一年的房价，谁在这一年里会笑到最后，等等。但这些预测准吗？在新的一年已经来到的时候，新地产与夜话的老客新朋聊起了预测。  　　施永青为何能一笔佣金超过2000多人的佣金和 　　新地产：年年预测年年测，对房地产行业，不时发出个预测，似乎已经是不可或缺的环节，可问题是这些预测准吗，有价值吗？似乎回首“盘点”预测的情况很少。 　　甲君：预测虽然很多，但在过去几年里，我能够记得的比较重要的预测，只有几个。 　　一是三年前，谢国忠开始提出房地产泡沫论的预言，这个预言完全是从宏观经济的角度、国际贸易的角度、金融的角度来分析的。而不是简单从产品供给这个角度来分析。 　　第二个是老潘(潘石屹)2004年房价一定{TodayHot}涨的预测。它完全是按供给和需求的关系来进行预测。认为供给太少，所以房价要涨。 　　任志强2004年的预测讲的是房地产增速不会很快回落。这是一个比较复杂的论证，不容易看懂。 　　实际上，我非常同意赵晓的一个观点。房地产的大势其实是一个1/3理论。他讲房地产的问题1/3是宏观经济，1/3是金融问题，还有1/3才是发展商自己。我从一个从业人员角度看，这是有一定道理的。当然，我想对于中国来说，实际上还有一个政策问题。 　　新地产：你的意思是说，真正房地产的预测，是要由这几个方面来进行的？ 　　甲君：预测首先要分析供应和需求，而什么因素影响供应和需求呢？一个是宏观经济，一个就是政策。 　　把握准了，做好预测，可以赚大钱。前年是香港房地产市场正在往上走的第二年，中原的老板施永青做了一单生意，赚到的佣金是中原2000多人做的生意佣金的总和。很简单，就是低价买进，高价买出。凭什么？因为他对香港的地段非常熟悉，所以他买卖房地产首先绝对不会去看房子，而是先要看市场的走势。他认为低点的时候就会买进，而高点的时候就会卖出。这就是他投资房地产的一个策略。他从来不看供给与需求，因为这个因素比较难判断清楚。施永青觉得供给需求受到的影响因素比较多。所以低买高卖是他唯一的策略。 　　新地产：看着低进高出简单，其实也得是施永青才能做得了。  　　预测就像10只喝醉酒的猴子投标 　　甲君：买房子就是一种投资。投资天然会受到预期的影响，这点和股票是一样的。2005年的政策对于人们的预期是有影响的。从专家们的预测来说基本上都离不开供给需求。其实预测房地产行情和预测经济是一{HotTag}样的。  　　有这样一个笑话，说经济学家对于GDP增长率的预测就好像10只喝醉酒的猴子投标，不可能预测准。谁能预测SARS的出现呢？谁能预测到去年3月份推出宏观调控的政策呢？这种偶然因素是根本无法预测的。 　　新地产：其实说到政策对市场预期的影响，同样的政策对于不同的市场，影响的效果也是不一样的。政策出台的时候谁也想不到上海和北京会出现截然相反的情况。 　　甲君：到现在，2005年北京房价的增长情况也还没有敢正式公布，但是根据我们得到的资料应该是上涨20%以上。 　　乙君：北京房价上涨的情况，其实不同的口径，得出的结果也是不一样的。基本是根据三个口径来做预测，一个是统计的，一个是交易的，还有一个是报价的。这三个体系中，报价增长的比率是最高的，其次是交易的，最后才是统计的。 　　新地产：但有一个问题，为什么开发商都预测房价要涨，而经济学家都预测房价要跌呢？易宪容预测下降50%。谢国忠也预测要跌。 　　甲君：说实话，许多人的预测都有他们的利益在里面。开发商预测说要涨，这是肯定的。当然有些人会相对客观一点，既然他们可以在媒体上做预测，那么他们的逻辑是没什么问题的。其实，预测这个东西偶然因素太大。 　　易宪容我们接触的也比较多，说白了他就是一个老愤青。因为，他不是搞房地产的，而推论的逻辑有时也站不住脚。业内流传一个故事，说易宪容骑自行车去他朋友家看，朋友又买了第三套房子，却又不住。由此他就推论房地产有泡沫。他和谢国忠不一样，逻辑不像谢国忠那么清晰，更多是一种激情的东西。 　　最近他的预测是2008年之前不要买房子。老百姓要联合起来，只有这样房价才能跌下去。事实上这样是不能控制市场的。一些经济学家通过危言耸听的言论来提高自己，但是多数经济学家还是比较客观的。 　　其实，任何一个预测都不会说有90%的声音是一致的。那么这就不是经济预测了，预测就是有分歧的。 　　预测的逻辑比预测的结果重要 　　乙君：我觉得，易宪容是纯粹从经济学的供给需求角度来判断，其实这种作法也没错，但是他肯定没有一个可靠的数据源来支持他的理论，只能够凭借一些感性的东西来预测。还有好多经济学家可能总是会用资本市场的那套理论来看待房地产市场的东西。  　　比如，我上海有个朋友每平米17000元买的房子可能现在只有每平米15000元了，但这没有关系，我认为他会挺下去，等房价涨上来。同样的事，一些经济学家会认为他过几天就要卖掉了，可能连房子的首付都不要了。为什么？按股票和金融投资的那套理论来分析房地产市场，这是止损啊。可房地产和股票是不一样的，房地产是实物。有些人在预测时，会忽略掉这个问题。 　　甲君：房地产价格是由供给和需求决定的，供给相对容易算，需求的弹性却会受预期非常大的影响。而预期受经济波动的影响让人很难看清今后半年会发生什么问题。尤其在区域城市，做判断的时候，大家会看看人们对于未来市场、收入怎么看待，这里就涉及到一个消费心理的问题。消费心理不一定很准确。我们做预测的时候却一定是从统计学的角度来入手。 　　其实我们看待预测对与不对，不要看是否一年以后预测的结论是否对，而是要看预测的逻辑是否正确、方法是否可行、理由是否符合实际。这种预测，绝对不能通过个案来说明问题。 　　当然中国统计不是很好，GDP的统计都可以突然有那么大的变化，房地产的统计更不要提了。比如，统计部门想统计清楚某家企业的真实数据都很难。 　　新地产：既然这么难，那么大家做预测是否有被迫的感觉？ 　　乙君：专业房地产统计机构每年都要做这种事情。根据中国每个地方的不同情况，采用不同的预测模型，最后每年都会对预测进行对比分析，看看差距，看最后实际的情况和哪种模型最接近，以后就会对这个地区确定一套相对准确的模型。 　　为什么说中国做预测难？因为相对准确的模型在不同的城市得出的结果是不一样的。这个原因很难讲。也许是市场还不够规范。 　　新地产：市场不规范似乎是目前中国很多问题共同的解释。 　　乙君：专业统计机构也没有办法，但还必须要去做。这样，如果做长期预测就用统计数据；如果做短期预测，就自己在市场收集数据。房子的需求确实是比较难算的，即使是你一直在做问卷，然后回去分析，但是这只能得到人们的一个意向，有多少又能转化为有效需求就很难讲了。 　　预测有问题的情况下，许多开发商做别墅，其实他们心里也没谱，因为他们很难知道谁会买他们的别墅。那么大的投资，也不能光凭感觉啊。 　　其实我们每个人都在不停地预测 　　新地产：需求无法预测的情况下，那么怎样做预测？比方说老潘，刚说了，他的预测不就是看供需关系吗？ 　　甲君：老潘假设需求刚性，这是基本的假设，然后看看供给是否有很大的偏差。如果 供给没有太大变化的话，预测几乎是没法做的。 　　乙君：确实也只能用这种办法。专业机构做需求的时候，可以做保守预测，可以把过去两三年的需求平均，那么，至少可以知道2006年不会低于这个数。如果市场供给有变化，就可以做预测了。 　　专业性的预测应该这样做，但看着市场很多人张口就说预测，那只能是一种感觉，我个人觉得比较可怕。  　　甲君：从学术上看，机构比个人的预测要准确。有相关利益者的预测不如非利益者准确。就是这么一个逻辑。 　　新地产：其实逻辑关系靠谱的话，预测总还是有有道理的地方。比如谢国忠对泡沫的判断，对别的地方准不准现在还难说，但是对于上海却实实在在比较准。 　　甲君：咱们就这么说吧，我们几个人认识同一个人，你会发现我们几个人对这个人的评价完全不一样。我们无论怎么议论都无法达成一个共识，又何况我们这么复杂的一个经济体。预测所谓完全的科学是不现实的，因为每个人的信息、感觉、知识背景都不一样。其实每个人都在预测，你去看了样板间，买还是不买都是在预测，不买你可能认为未来房价跌。买房子是投资，就一定要考虑价值的涨跌。 　　乙君：做预测研究是要用多年的积累去看待一个问题，这和你突然去看待一个问题感觉是不一样的。比如，在谢国忠没有做楼市泡沫之前，他对房产有多少了解我不知道，但是他可能对泡沫有研究，所以他看到上海的市场是对的。 　　新地产：有人说，始终坚持一个结论做预测的话，总有一天他会对的。因为市场应该是波动的，有涨就会有跌。 　　甲君：同意。最后还是想重复一句已经说过的话，在中国做预测，政策是最难把握的东西。这个东西，开发商也好，经济学家也好，更不用说老百姓，基本上心里都没有数。

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