申商铺市场三大机遇商业地产三大误区

　　从过去一年的商业地产市场可以得到以下启示：一是商铺的空间位置是无法替代的，总体市场无法反映区域市场，投资机遇在于区域中，在于选择中；二是商业地产需要有真实的盈利性；三是具有物业价值增长性。“外资就是以这三条主要标准谨慎地挑选下注的盘格。”世邦魏理仕物业顾问有限公司总经理助理李惠蓉分析说，资本选择收益性物业的标准也许就是今后商铺开发和投资的方向，同时也提示上海商铺市场机遇所在。

　　从规划中找机遇

　　新一轮上海城市规划特点是所谓的“通道式”的规划，与之相对应的是一批重大的市政设施分布在上海市的西侧，如虹桥机场扩建及交通枢纽建设，铁路上海南站交通枢纽、徐家汇交通枢纽的形成等。这种重大设施布局，形成巨大的三小时车程都市圈，会吸引大量的人流、物流、信息流、资金流向上海市中心区域的西侧聚集，造成实际上的市中心西移。这种移动的结果，使得上海市中{TodayHot}心西侧区域具有商业地产投资开发的机遇。

　　从区域差异里寻机遇

　　由于商铺投资呈空间化机遇而非时间性影响，所以在商业地产投资开发活动中，应当在区域差异中寻找机遇。市场发展的不平衡性和物业的不可移动特性，各个区域的商铺配比是不同的。

　　从２００５年的调查数据来看，在上海各区中，徐汇、闸北、杨浦、宝山、闵行、青浦、奉贤诸区的商铺人均拥有量尚属于比较低的水平，市场仍有空间。如徐汇的田林、闸北的彭浦地区都因为商铺少而需求量大，造成租金高企，在这类地区或区域还有良好的市场空间和商业需求动能。成熟地段还存在着机遇，这类项目动迁成本高，投资数额巨大，替代性小，一旦开发成功，即可成为具有稀缺性很强、稳定收益的“金矿”。

　　从业态差异中觅机遇

　　现代服务业已经成为上海经济发展的主要方向之一。对商铺而言，零售服务业和现代服务业业态之间的互动更加直接，因为现代服务业的下游业态就是商业服务，比起制造业等业态，两者之间亲缘关系接近。可以说现代服务业的发展将进一步激活上海商业，这就是产业业态变化的机遇。各个具体业态的商业盈利状况不一样，造成商铺市场趋势也不一样。有的物业由于商业的盈利水平下降而物业的价值下降，如大型超市、家电、卖场；而有的行业，如品牌商品、休闲、教育、数码产品、大型流通（商贸、物流复合）等行业的商业盈利性向好，开发投资这些业态的商铺就会有良好的市场机遇。

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