北京房地产业：呈现三大阶段性矛盾

    中国人民银行营业管理部2月下旬发布的《2005年北京市金融运行报告》中提示：目前北京房地产业运行中呈现三大阶段性矛盾。其中普通住房空置与居民需求的结构性矛盾较为突出。另外，开发商为迎合高收入需求拉高普通住房价格，{TodayHot}造成房地产供求矛盾，导致空置率上升。 　　央行报告明确指出，北京房地产业运行中呈现三大阶段性矛盾：一是宏观调控与房地产价格上升的矛盾。价格上涨主要原因在于北京房地产价格补涨，域外购房及全额付款购房比重较高，土地定价模式、租金收益支持等多种因素促使房价上涨；二是房地产开发投资增速大幅回落。土地管理模式改变使分散开发变成了统一开发和供给，开发资金筹集渠道受到了限制；三是普通住房空置与居民需求的结构性矛盾。北京居民收入呈现出分层走势，开发商迎合高收入需求并拉高普通住房价格，造成房地产供求矛盾，导致空置率上升。 　　其中，一个关键数字的变化引起了央行营管部的关注。2005年，北京市房地产开发投资完成1525亿元，增长3.5%，比上年低19个百分点。同时，商品住宅新开工面积也在下降。“北京房地产供给有所紧缩”央行报告如此评价。另外显示，房地产开发投资成为全社会固定资产投资增幅回落的主要原因，体现了房地产宏观调控政策的效果，“但作为北京市经济的支柱产业，房地产开发投资下降幅度过大，值得关注。”投资增幅的下降直接影响房地产项目的建设情况。据统计，去年全市商品住宅施工面积为7283.4万平方米，比上年增长7.8％，高于2004年1.4个百分点，但绝大部分为上年的后续工程，商品住宅新开工面积仅1983.2万平方米，同比下降了10.1%。 　　尽管期房交易仍是北京市房屋交易市场中的“龙头老大”，但去年央行一句“建议取消期房销售”，不仅让开发商们狠出了一把冷汗，也让相当多的消费者将购房对象从期房转向了现房。去年全市商品住宅期房批准预售面积2205万平方米，比上年下降了23％，预售成交面积2152万平方米，比上年下降了18.7％。{HotTag}而商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长了20.2％，二手存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长了19.9％。 　　由于全面实施土地公开交易，去年全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米，其中以出让方式转让的住宅用地585公顷，以划拨方式转让的住宅用地295公顷。以公开出让方式转让的住宅用地比前几年有所减少，也在一定程度上影响了下游的房产市场。另外，银根和地根同时收紧使手里有地或支付了全额土地出让金拿到土地的开发商，宁愿开发高附加值的高价位项目，而不愿开发利润相对较低的中低价项目。高档房比例的居高不下，直接后果是拉升了全市商品住宅期房预售平均价格，达到6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2％；其中普通商品住宅均价高达6721元/平方米，比上年增长了10.9％。另一个后果是，到2005年底时，全市空置一年以上的商品住宅面积高达252.6万平方米。 　　背景链接： 　　中国人民银行营业管理部前身为中国人民银行北京市分行，1998年12月18日正式挂牌。从1999年1月1日起，营业管理部正式按照新的管理体制开始运行，负责对设在北京市的金融机构的业务活动进行监督管理，承办人民银行贷款及资金往来等具体业务。

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