2006商铺市场：商业地产快速发展差异化中寻机遇

     2005年，上海住宅市场由于受宏观政策调控的影响而回调，但作为商业地产中重要的组成部分的商铺却发展势头迅猛，无论是商铺的开发、供应、成交和需求量都快速增长。商铺市场的格局将发生深刻的变化，对此如何理性地看待，著名的商业地产专家姜新国先生近期特此撰文，对2005年上海的商铺市场做了全面的回顾分析，对2006年及以后上海商铺的发展和投资前景发表了独到的看法。现本刊予以刊登，供广大读者参考。 　　2005年是上海商业地产高速增长的一年。 　　同样在2005年，上海商铺市场发生了质变，商铺市场模式的轮替和PK（Player Kill，意为玩家之间的较量）游戏已经开始。随着供应量的放大，总量压力不断增加，人们对商铺经营的重视程度开始加强，市场的主调不再是“招商难”的呻吟，“商业地产实心化”、“项目开发优质化”开始成为该市场的主旋律。 　　2006年上海商铺市场的走势如何？投资者的机遇在哪里？笔者在回答这些读者关心的问题之前，先从2005年上海商铺市场的分析、总结开始。 　　2005年度上海商铺市场的特点  　　2005年上海商业地产市场处在一个重要转型{TodayHot}期。 　　首先，从市场特征看，市场由原来的饥渴期，转变为产品消化期。商铺不再是香饽饽，2005年挂牌待售的商铺面积达250万平方米就是一个明证。 　　其次，从投资角度看，中小资本逐步离场，而国外和国内其他行业资本逐步介入，促使市场转轨。 　　再次，商业地产的开发理念逐渐觉醒，商业地产的开发方向，由原来的纯房地产开发开始逐渐转变为开发优质商业资产。闲置的商铺需要经营才能产生价值，启动商业经营将是今后商业地产的主调，开发可能不再是最热门的话题。 　　05房地产整体运行态势：被政策撞了一下“腰” 　　2005年上海商业地产市场运行走势呈“哑铃状”。在年初，承继2004年销售的势头，成交数量比较大；而5、6、7三个月受宏观调控影响，交易量明显萎缩；9月份以后，市场能量重新释放，但值得关注的是不少郊区的商业楼盘成了市场的主力，如嘉定区的上海国际鞋城、五金市场商铺和南汇区的部分商铺，均有不俗的销售业绩，其它取得良好销售业绩的还有“巴比伦·南方休闲广场”等。 　　05商铺交投状况：多空分歧出现 　　2005年，不少商业地产项目有“铺”无“商”，中小投资者得不到收益，或信心受挫，或由于资金有限，无力再次介入商铺投资，使得原来模式上的资本来源有所减少。笔者从几个商业楼盘的企业了解到：许多客户都是历年积累下来的预约客户，只不过是在当年办理手续，还有少量投资者感到商铺市场的风险变大，而选择了“退铺”。与中小投资者减少相对应，境外资本却对上海的商铺投资加大：摩根·史坦利收购上海广场，荷兰ING与复地联合开发曲阳商业项目，另外“高盛”、“雷曼兄弟”、“麦格理”等国际基金也不时传出收购信息。资本对物业的要求变化，使上海商业地产由初级市场——单纯的房地产开发，向高{HotTag}一级的收益性物业开发转变。 　　“领汇”上市给上海商业地产的启示 　　所谓“领汇”事件，就是香港房屋委员会(房委会)决定，以领汇房地产投资信托基金(简称“领汇”)形式，将其辖下的130个零售商场和约10万个停车场设施分拆上市。从东亚传统经济观点来看：商铺一直作为房地产或商业企业的资产进行交易或置换，极少见到以商铺进行融资的。“领汇”事件实际上是亚洲商业地产界在交易、融资方式上的突变，也给内地商业地产界运用PEITs进行融资指明了两个方向：一是以未来的良好发展前景去融资；二是以良好的经营业绩去变现。 　　2005年度商铺市场运营状况 　　2005年初，上海商铺的总保有量已经达到了2856万平方米，这个数字比1998年上海商铺总面积的4倍还多。 　　上海市人均商铺面积，以户籍人口算已达人均2平方米以上，以常住人口算也已达到1.4平方米。即便以后面一个数据为准，上海人均商铺也已处于饱和的临界状态。按照各国商业设施的自然配置比例来看：人均面积1.2-1.5平方米属于一个基本均衡供需的数据。05年度供应量：市场需要“胃动力” 　　由于商铺市场准入、土地集中供应和开发周期等原因，2005年是商铺集中上市的一年。截止到2005年11月，上海商铺的上市总量已达到430万平方米，其中已成交的数量约160多万平方米，仍在挂牌的面积为250多万平方米。无论从供应量和成交数量来看，都是创历史纪录的。参见下表： 　　成交面积总共166万平方米其中：内环之内25.6万平方米  　　两环之间37.7万平方米 　　外环之外102.7万平方米 　　可售及已售商铺总量为430.69万平方米其中：内环之内68.68万平方米 　　两环之间55.19万平方米 　　外环之外140.82万平方米 　　值得提出的是，上海市人口主要集中在市中心区域，约900多万，流动人口也大量集中在市区。在郊区人口没有明显增长的情况下，商铺总量成倍于中心城区的可建面积，那么郊区商铺增量速度是否太快，部分新兴城镇的商业设施投资开发节奏是否应当控制呢？另外一个值得关注的现象是，市中心区域也有不少销售纯化的商铺，其中有些区位的商铺售价已经低于同类地区的住宅价格。 　　区域商铺不均衡：过密的网点会引起商铺PK  　　在商铺总量供应急骤放大，总保有量持续上升的背景下，上海各个区域的人均拥有量和区域拥有量有着很大的差异性，多个新兴城区的人均拥有面积大大超过了市中心商业聚集区域的人均拥有面积，如浦东新区、松江、嘉定等区的人均面积已超过了市中心商业集聚的黄浦、卢湾、静安等重要商业区域，其中个别区一个区的商铺面积超过上述三个区的面积总和。这种不平衡性造成有的区域商铺堆积数量过大，可能会造成一些商铺遭到市场淘汰。有的区域，商铺还有较大的发展空间，如闸北、徐汇、宝山等区。对投资者、开发商而言，关注这种细部的差异，可以从中选出商机。 　　  　　在部分新城镇建设过程中，商铺无效或低效情况严重。2005年，虽然在长寿路以南的市中心区域出现少量的闲置商铺，但不少空关商铺主要在市中心以外的各区域。从类型来看，在外环以外，市场类的商铺闲置率比较高。商铺闲置还以另外一种形态存在，即部分商业项目施工、招商进程缓慢，造成项目在建设过程中的“滞留”，这种“滞留”实际上是生产过程中的滞销商品，是“隐性空置面积”。 　　租赁市场：论“租”排位开始了 　　从租赁市场来看，上海商铺市场的租价市场态势已从“中高外低”的格局逐渐变为“多高外低”的转型局面，即原来的市中心少数繁华商业街市的高价高租，逐步转变成到多点多层、层次清晰的租价体系。 　　在公认的市中心繁华商圈，标准租金基本上维持在每天每平方米40-60元之间。南京东路的租金已名列世界前20名；四川北路由于目前正在改建阶段，租金处于低位徘徊中；南京西路“梅恒泰”品牌商圈形成，成为此类商铺租金上涨幅度最大的商业街。 　　在社区商业街中，古北地区商铺因面积较大，影响了其租价进一步的上扬；田林地区由于商业设施配置少，且人口密度高，消费水平中等偏上，人均面积在0.6-0.8平方米之间，导致租价很高，甚至出现一个10平方米的小铺，租价已达每天每平方米30元。 　　在新兴社区中，商铺租赁情形呈现出高低分化的马太效应，在入住率高的区域商铺高涨，可达到每天每平方米15-20元，在人气不旺的区域，低租金也无人承租。如此市场表现，给我们的提示是：一、区域供应量太大，需要规划控制，供地节制；二、人口居住区域处于变化中，社区商铺的价值也处在变化过程中，在人口导入区域，价值处于上升通道，而在人口迁出区域，商铺价值表现处于下降通道。这种价值转换的过程在2006年以后数年里逐步呈现，并影响着社区商铺的价格表现。 　　2006年上海商铺市场的机遇 　　2005年，一方面是商业地产总量放大，一批中小投资者、开发商纷纷选择退场；另一方面外资收购商业物业的消息却频频传来。外资逆市收购商业物业的奥秘，主要有三条：一是商铺的空间位置是无法替代的，总体市场无法反映区域市场，投资机遇在于区域中，在于选择中；二是商业地产需要有真实的盈利性；三是具有物业价值增长性。外资就是以这三条主要标准谨慎地挑选下注的盘格，而这也许就是今后商铺开发和投资的方向，并提示上海商铺市场机遇所在：在差异化中寻觅商机！ 　　跟着城市运动：从城市空间变化当中寻找机遇 　　随着洋山深水港、南站等大型交通设施即将或已经投入试运营，上海的城市能级进一步得到提升。按照上海市新一轮的规划，不再以上海为一个独立封闭的区域空间，而是把上海融入整个长三角地区，从引领整个长三角区域发展的地位上去进行思索、规划。 　　新一轮上海城市规划特点是所谓的“走廊式”，与之相对应的是一批重大的市政设施分布在上海市的西侧，如虹桥机场扩建及交通枢纽建设，铁路上海南站交通枢纽、徐家汇交通枢纽的形成等，这样的重大设施布局，形成一个3小时车程的都市圈，将吸引大量的人流、物流、信息流、资金流向上海市西侧聚集，造成实际上的市中心西移。这种移动的结果，使上海市中心西侧区域具有商业地产投资开发的机遇，这就是我们关注上海西区的理由。 　　繁华区域扎堆，空白区域补缺：从区域差异里寻找机遇 　　由于商铺投资呈空间化而非时间性影响，所以在商业地产投资开发活动中，应当在区域差异中寻找机遇。由于市场发展的不平衡性和物业的不可移动特性，各个区域的商铺配比是不同的。从2005年的调查数据来看，在上海各区中，徐汇、闸北、杨浦、宝山、闵行、青浦、奉贤等区的商铺人均拥有量尚属于比较低的水平，市场仍有空间。如徐汇的田林、闸北的彭浦地区都因为商铺少而需求量大，造成租金高企，在这类地区或区域还有良好的市场空间和商业需求动能。 　　成熟地段的也存在着机遇，这类项目动迁成本高，投资数额巨大，一旦开发成功，即可成为具有稀缺性很强、稳定收益的“金矿”。 　　和有前途的行业成亲：从业态差异中寻找机遇 　　对商铺而言，零售服务业和现代服务业业态之间的互动链条更加直接，因为现代服务业的下游业态就是商业服务，比起制造业等业态，两者之间亲缘关系变得接近，可以说现代服务业的发展将进一步激活上海商业，商业的发展需要合适的商业物业——商铺，这就是产业业态变化的机遇。 　　由于各个具体业态的商业盈利状况不一样，造成商铺市场趋势也不一样，有的业态盈利状况改善，商铺的租金上升而物业变得更有价值，而有的物业由于商业的盈利水平下降而物业的价值下降，而有的行业，如品牌商品、休闲、教育、数码产品、大型流通（商贸、物流复合）等行业的商业盈利性向好，而开发投资这些业态的商铺就会有良好的市场机遇。 　　商业地产的三个误区 　　商业地产一直存在着几个认识上的误区，只有澄清这些误区，才能让投资者在2006年把握机遇，商铺市场也才能沿着正确方向发展。 　　误区之一：“经济增长等于商铺数量增长”。 　　经济增长并不等同于消费增长，中国人消费增长率一直低于收入增长率。2003年前，在经济、收入双增长的背景下，消费增长却没有表现出来，因而消费直接对商铺的要求也没有很明显地体现出来，经济增长并不是商铺增量的理由。 　　误区之二：“消费增长等于商铺数量增长”。 　　在人口没有明显的增长的情况下，消费增长对商铺的要求并不体现在数量上，而是表现在品种上、质量上。在消费增长而人口不增长的前提下，消费变化产生的是要求商业环境改善而非商铺增加。目前“大卖场”太多，门店的盈利性下降，承租力下降，导致物业价值下降；与此相反，休闲、餐饮业态的盈利状况趋好，所使用的物业具有良好价值提升过程。梅川路休闲街获奖，吴中路“龙通”商业景气程度提高、营收上升都是这种以商铺环境、质量取胜观点的有力例证。 　　误区之三：“极端租金等于商铺价值的全面价值”。 　　也许有人为南京东路商铺租金跻身世界20强而欢欣鼓舞，但笔者心里仍不踏实，商铺租金只能反映这个商铺在某一时段里的价格，提示所在商业区域的行情，而并不是这个区域全部商铺的价格和价值的反映。其实，每一个商铺都有它自己的价值表现，影响价值表现的有“位置差”、“楼层差”、“面积差”、“朝向差”、“业态差”、“环境差”等，任何一种差异都可能造成商铺的价值差异。以极端租金去推算或宣传区域或街市租金，结果会造成很大的误差。

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