上海房地产市场分三步走 上半年探底下半年趋稳

    对于正在全面接受调控洗礼的房地产业来说，2006年可用"筑底、平稳、发展"三个词来概括。　　易居中国研究院分析师认为，从总体上看，2006年的房地产行业新政将表现为：由"调控"向"调整"转变。在调控力度上，会由"重"到"轻"。在调控效应上，会由"短期"到"中长期"。市场发展层面鼓励住房消费，房地产业将持续发展。其中，住宅市场将鼓励自住消费，商办市场将具有较大发展空间。　　全年走势先抑后扬　　展望2006年，易居中国研究院分析师认为，上海房地产市场将在"调整"中走向"稳定"：2006年上半年，沪上楼市"调整回归"的趋势几成定局；下半年，在达到"供求关系"与"价格"的双平衡之中，楼市将逐渐走出调整的格局，长远走向趋于明朗化。　　具体来看，预计2006年上海房地产市场将分三个阶{TodayHot}段走。　　持上述观点的并非少数，天地行亦认为，2006年房地产市场的发展态势将逐步明朗化。上海楼市年内四个季度的表现甚至已在年初已可预见具体走势。　　第一季度，一方面由于春节假期形成季节性萎缩，另一方面新年伊始，购房者持观望态度，成交量低迷，主要依靠配套商品房支撑。　　价格方面，由于年关前后，银行、建材商、建筑商的资金回笼加深了开发商的降价促销的幅度，价格呈跌势。　　第二季度开始，刚性需求的释放促使成交量逐步回升，价格则保持平稳的状态，个别区域特别是市中心区域随着资金的暂时解压，需求的增加，价格会有所回升。　　但天地行指出，第三季度，受销售淡季影响，成交量可能又将回到低谷。而2005年开发商所捂的楼盘在2006年上半年陆续入市，同时大量新盘也在陆续交房，二、三级市场的扩增增加了竞争，价格也极有可能在这里探底。　　第四季度，供求关系将趋向于平衡和稳定，价格不会出现明显波动。供应结构、总量趋于合理，各种需求正常释放。　　天地行还认为，未来几年由于大量的配套商品房推出，传统{HotTag}的楼市格局将被打破。　　上述的预测还是沿袭以往的判断经验，但今后房地产市场大势的涨跌不仅仅取决于开发商的心态是否平衡、购房者是否变得理性，更多的是取决于配套商品房供应总量和销售办法，以及政府对楼市的政策。　　购房者要把握各个区域走势　　事实上，除了整体上对市场的判断之外，专家也建议购房者要对各个区域市场走势有所把握。因为，由于地段、配套、产品品质、项目竞争等因素，2006年各环线房价走向会有不同。　　易居中国研究院分析师认为，内环内中心城区市场的走势特征是快速响应，在经历宏观调控后，其价格迅速回落，但也会迅速走向稳定，体现抗跌性。　　而内外环间区域市场，专家认为走势特征将是反复验证，也就意味着这部分的楼盘会不断通过降价等方法，和消费者进行价格博弈，然后寻找到一个平衡点。这将是一个较长的探底过程。　　相对来说，业内人士外环外区域市场则较为悲观。易居中国分析师认为，走势特征是稳步下跌。　　风险提醒：外环线"供应集中，需求有限" 　　尽管各个机构对2006年上海房地产业市场整体走势的普遍判断是"在调整中趋于稳定"，但同时需要提醒的是，今年上海楼市的风险可能存在于以下几个方面。　　易居中国认为，首当其冲的是供求关系继续严峻，导致成交价格下滑。　　根据易居中国统计数据显示，2005年年底，上海可售商品房的房源约在1700万平方米以上，其中，普通住宅的可售面积稳定在980万平方米左右。但是，需求方面，市场的消费信心短期内却是仍难以回升。如何解决供求关系比例失调，是开发商一直头痛的问题。　　值得一提的是，在上海各个区域中，尤其是外环外区域面临"供应集中、需求有限"的双重考验。　　2003年-2005年全市经营性住宅类土地上市面积达到7376万平方米，可建面积8509万平方米，其中，7000万平方米左右分布在外环，可见供应量之大。　　此外，这些地区大多商业设施缺乏，交通配套不完善，难以激发有效需求。受到这些因素影响，正如上文所提到，外环线楼盘可能出现稳步下跌的过程。　　而在本届上海之春房展会上，近郊楼盘也将占据半壁江山，这些楼盘的开发商可能采取低价房、小房型等措施，以弥补外环线楼盘的"先天不足"。

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