宋林飞谈楼市热点：南京房价仍缓增成本应公布

经历了新政后的“严寒”，南京楼市在2006年的初春出现了复苏的迹象：商品房交易量屡创新高，二手房市场同样一片火热。这是否意味着房地产市场将在今年全面回暖？楼市走势又会出现什么样的变化？昨日，全国政协委员、{TodayHot}江苏省社科院院长宋林飞先生就当前楼市的热点话题接受了记者的采访，房价涨幅、成本公布仍是重点议题。 　　房价成本应及时公布  　　许多老百姓在买房时，谈论最多的莫过于房价究竟是高是低，这些房价的成本又是怎么测算出来的。宋林飞院长昨天在参加焦点房地产网访谈时认为，尽管受到不少开发商的不解与抵制，但房价成本终究是应该公布的，不过前提是必须在政府的监管下公布，这样才具备权威性与指导意义。据介绍，从开发商的角度来看，房价包括四方面，分别是土地成本、建筑安装成本、税费成本与合理利润。其中建安成本与税费的公开不存在太大争议，开发商主要是对土地成本与利润的公布意见较大。宋林飞表示国外一些房地产行业运作很成熟的地区，其开发利润通常在5%—7%之间，而我国在15%左右应该是比较合理的。至于土地成本的公开则受到一些通过划拨方式获取地块的开发商的抵制。宋林飞表示，要求每一家楼盘都公布房价成本并不现实，有关部门可以公布某一区域内楼盘的综合房价成本，目前福州市以及浙江省部分地区已经在尝试。针对南京等地个人自发公开楼盘房价一事，宋林飞回应说这项工作必须在政府的监管下才具备权威性，对于购房者来说也更有指导意义。 　　开发商不应有“三怕” 　　去年中央出台了楼市调控政策后，人们的购房热情一度趋冷，许多城市的房地产市场都遭遇了寒冬，南京楼市也不例外，个别区域如河西的房价随即走低。{HotTag}不过更多的开发商则不愿意直面“降价”二字，一是怕企业利润降低，二是怕老业主因利益受损而找自己麻烦，三是怕得罪同行，以后“抬不起头来”。宋林飞表示，其实开发企业根本不应有这“三怕”。首先，国内的房产行业利润过高本就不是正常现象，也维持不了太久，高利润的背后同样隐藏着高风险，因此降低利润以图长远发展应是开发商的正途。其次，降价给老业主带来的利益受损是市场经济条件下的必然，开发商不应承担责任，而且有权及时调整价格策略，以提高销售速度。宋林飞还认为有些企业担心因降价而得罪同行实在可笑，因为“价格同盟”本来就是违背市场规律的行为，在新政的进一步调控下，必然会全面瓦解。 　　房价仍将缓慢增长 　　楼市新政已经施行了十个月时间，从房价上看，今年的房价究竟是涨还是跌？面对这一“敏感”话题，宋林飞院长坚定地表示，中央出台调控政策的目的并非是要使房价下跌，而是要让年均涨幅超过10%甚至接近20%的房价逐步回落到理性范围内，因此预计年内房价仍将微涨。宋林飞介绍说，调控政策实施后国内的房地产投资额增幅已经从2004年的28%回落到2005年的23%，房价增幅也从2005年年初时的12.5%回落到年底时的8%，尽管效果明显，但仍处于较高范围内，房价难以在短期内下降。而且部分消费者也从自身利益出发，并不希望房价下跌导致自己的房产贬值，一些地方政府也由于土地出让收入与房地产税收成为财政收入的主要来源，同样不希望房价下跌。宋林飞表示，今年的宏观调控政策仍将继续影响楼市，不过相信政府会出台一系列有利于房地产回暖的措施刺激消费，通过规范市场保证房地产行业的可持续发展。 　　相关热点话题 　　取消预售房制度 　　去年8月央行建议取消预售房制度，不过建设部表示反对，但承诺将预售制度“做得更好”。宋林飞认为暂时留存该制度的主要原因在于开发商的自有资金不足，这一缺陷导致一旦取消预售制度，起码有一大半的开发企业迅速消亡，因此目前并不适宜取消。但从国际潮流来看，没有几个国家采取商品房预售制度，因此经过一段时间的发展，该措施终将告别“历史舞台”。 　　二手房征个税 　　尽管相关部门一直强调要对二手房交易征收20%的个人所得税，国内部分城市也曾试点过，不过宋林飞认为，该举措从目前来看仍无法实施。一方面是因为税率较高，其次是对二手房市场的发展不利。他说国外二手房买卖是主流，而国内大部分购房者则是购买新房，从鼓励二手交易的角度出发，征收重税并不合时宜。 　　民间验房师 　　针对南京等城市出现的民间验房师替业主维权的现象，近日有关部门的负责人表态称“验房师的存在没有意义”，宋林飞认为这是件值得鼓励的事，关键是政府应该引导这一新鲜事物走向正轨。目前“验房师”属于个人行为，政府可以培育这一方式形成类似的中介组织，不应出现利益偏向，维护好购房者的利益。 

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