商业地产加快“西进运动”商业规划必须先行

    就在人们关注和讨论上海、北京、杭州等一线城市的商业地产存在过度炒作和盲目开发的泡沫时，一些西部二线城市如银川、重庆、兰州等地的商业地产开发也日渐升温。      商业地产的快速开发一方面提高了城市品位，另一方面由于盲目新建、扩建大型商城导致的商业房空置率大幅上升、资源闲置等问题也随之而来。商业地产“西进运动”究竟是喜还是忧？      表面虚假繁荣 背后商户苦{TodayHot}熬      新华街是银川市最繁华热闹的商业中心，在不足一平方公里的地方林立着新华商城、利群市场、银川商城、东方红广场等大大小小的十几家大型商城、购物中心，然而不少商城表面繁华，实则冷清。      在刚刚改建的新华商城，记者看到，虽然是周末，但偌大的商城内也只有三三两两的顾客，很多商户门上贴着低价转让的广告，在三楼和四楼很多商铺基本上是连片关门。一楼一位姓赵的摊主告诉记者说：“今天是周末人多，所以才卖出了几件东西，要在平时不开张是常事。”      二楼的曹秉寿在去年商城开业时花了5万块钱“买”了一个6平方米的摊位，本打算出租出去，但因为租金太低，索性自己做点小买卖，“现在生意太难做了，基本上每天都要贴钱。”曹秉寿说，但他还得苦苦熬着，因为按照当初与商场的摊位租赁合同规定，他花5万块钱只是获得了这个摊位的20年使用权，20年后商场退还保证金，而且合同规定如果关门一天就要从保证金里扣100元钱。      一些摊主告诉记者，“你开张了没有”成了每天见面的问候语，很多摊主陷入了一个怪圈：一方面生意不好不敢进货，另一方面没有新货补充，生意会更不好。记者调查发现，客流少、效益差、转让和停业的状况并不{HotTag}仅仅是新华商城一家“个案”，在相距不远的银川商城、南方商城和温州商城内也普遍存在这种状况。      是经营不善还是低水平开发过度      在采访中，很多摊主把生意惨淡归咎于商城的布局设计不合理和管理不善。曹秉寿说，当初开发商只是一味炒作房地产，不懂得经营商业地产，在摊位的布局设计上不合理，为了能多挣钱，把一些角角落落都设为摊点出售。“顾客是来购物享受的，又不是来寻山寻宝的，这样的布局怎么能吸引顾客、聚集人气呢？”      曹秉寿说，商业环境是需要慢慢培养的，不可能在短期内很快形成，而在出现繁荣局面之前，开发商应留给我们这些中小投资者一定的获利空间而不是急功近利地索求回报。      对此，宁夏社会科学院经济研究所产业经济研究室主任李文庆认为，目前大多数地产商都是从开发住宅转而来开发商业地产的，很多都还沿用着“卖房子就走”的住宅开发模式，缺少对商业地产的完善规划和长期运营，这样带来的后果必然是商业城销售时场面火爆，但是地产商走了以后，商业城就日渐萧条。“商城管理不善只是一个方面的原因，最重要的原因还在于商业地产的低水平重复建设。”李文庆说，银川市目前商城不少，但基本上是大同小异，根本不能满足消费者多样化需求，这必然会导致商业营业用房大量空置，部分商城效益不好。资料显示，截至2005年12月底，银川市商业营业用房空置面积已达74.1万平方米，同比增长62.8%。商业地产的不断扩建，使人口不足百万的银川市几乎每个三口之家就拥有一个9平方米的摊位。      商业规划，政府不能越位也不能缺位      据了解，此前国内大型商业地产重复建设、盲目发展、资源浪费等情况主要集中在一些一线大城市，但近几年来，这种趋势已经开始向西部一些中小城市蔓延。      李文庆说，这除了一些开发商认为投资商业地产必赚钱的错误观念外，政府的缺位和越位也是导致目前商业地产“火爆”的重要原因。长期以来商业街都被当作是“城市名片”，商业街的建设对一个地区的经济和旅游起到了很大的促进作用，因此，各地的商业地产都不同程度地受到了政策的照顾和支持。      一位房地产人士说，其实目前银川市的商业地产总量并不过剩，主要是地域开发的不平衡，市中心、繁华区域开发过快、过猛、过于集中，这无形中导致了目前过多的商城在“巴掌大”的地方扎堆。李文庆说，商业地产的发达程度是体现城市化水平的重要标志，特别是对于西部落后地区来说，积极发展第三产业是吸纳就业人口的重要途径，但前提是要合理有序地发展，不能一味低水平重复建设，这是对资源的巨大浪费。李文学说：“西部地区市场经济欠发达，完全依靠市场来配置资源不可能，要想从源头上控制可能出现的商业地产泡沫，地方政府绝不能‘失位’。” 

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