任志强：中国住宅产品结构不合理之说无从谈起

    日前在南京举行的“观点城市”论坛上，以“穷人区富人区论”惹来市场争议的华远集团总裁任志强再次放言：中国住宅产品结构不合理导致房价虚高、空置率高的说法无从谈起。任志强表示，目前被政府和市场广泛争论的几个热点话题，如“中国房地产投资过热”、“穷人富人比例界定”、“住房空置率高”、“房价收入比悬殊”以及“产品结构不合理”等说法存在{TodayHot}基本错误。 　　自称全部研究数据来自统计局的任志强介绍，以未来15年有3亿新增城镇人口计，每年全国新增住宅套数将不足新增城镇家庭量的48%。而近几年别墅及高档公寓的开发量不足住宅开发总量的5%，远低于香港地区的7.3%的比例。因此产品结构不合理、房地产投资过热之说有失依据。 　　他以香港为例，香港统计40平方米以下的户型叫做A户型，C户型是70到99.9平方米，B户型介于两者之间。A、B、C户型叫做中小户型，香港的D、E户型是100平方米到159.9平方米，160平方米以上才叫大户型或者豪宅。大户型、豪宅的生产套数在香港大概占到10%。 　　内地别墅和高档房投资在8%到12%之间，但是套数并没有占这么多。从套数情况看，2003年全国生产的住宅一共是203万套，别墅和高档公寓占到18525套，最高的时候占到了4.2%，而1999年只有2.6%的比例，也就是说高档商品房加上别墅产品，在总的生产结构当中，虽然投资占到了8%到12%，但是投资户数只占到5%。因此他认为并不存在供应结构需要调整的问题。  　　有关近日流传于市场的中国住房空置率高达26%的说法，任志强同样嗤之以鼻。他认为，整体空置率应该是“住房存量中无人居住的单元数目和所有住房单元数目的关系”，并非是开发商没有卖出去的房子。 　　“我们现在的存量按城市来说住宅量大概100亿平方米，加上其他竣工量大概一共有140多亿平方米，”任志强说，“关于空置量去年有两个数字，一个是统计局公布的1.14亿平方米，第二个数字是国土资源部公布的1.41亿平方米，所以空置率不能用26%来计算，而要用实际的空置率1%。” {HotTag}　　任志强对有专家认定的“房价收入比”概念也大肆抨击。他指出，许多专家在定义房价收入比时，分歧就很大，有很多不同的概念。他认为房价收入比的概念是在自有住房的当前价值中产生，不管出售还是没有出售，市场价值是按一套住房来定义，它的中位数和所有家庭年收入的中位数的比值，才是国际上定义的房价收入比。 　　而针对之前他所提的“房地产穷富人分化论”的说法，任志强澄清，在目前通行的七个等级的收入阶层中，最后两个等级的低收入人群和贫困人口确实只能通过政府的住房保障体系实现居住。而根据中央相关文件精神，从第三等级收入阶层，即中低收入阶层开始是购买自有产权房的主力群体。因此实际讨论城市房价收入的时候，应该是讨论这部分，占到七个等级的75%的人群。

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