北京：2006年中低价房用地主供三城区

    ●北京市出台今年土地供应计划，经济适用房与普通住宅供地被大力扶持       ●通州、大兴和昌平土地供应占1600公顷住宅商品房用地的26.7%     2006年京城计划供应土地数量为多少？经济适用房用地供应数量和区域如何？是否有适合普通百姓购买的中低价位的住宅产品土地的供应？……这些京城百姓和开发商普遍关心土地问题本周内水落石出。        2006年北京土地供应计划在本周二公布并开始实施，总量为6500公顷，住宅商品房用地1600公顷，经济适用住房和市政基础设施、科教文卫体用地明显增加，其中经济适用房的土地供应比去年多了100万平方米，同时也首次提出土地供应向中小户型的普通住宅产品项目倾斜，并限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。        2006年土地供应计划前所未有的对中低价住宅给予关注。        关键词：中低价房        ■核心内容        优先支持中小户型普宅用地        “2006年北京在住宅商品房用地上，优先支持中小户{TodayHot}型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应。        限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。优化边缘组团开发利用，防止四环、五环沿线土地的开发利用‘摊大饼’。“        ■计划解读        北苑、东坝将有中低价房用地放量        计划首次提出对中低价普通住宅用地的供应政策，对于中小户型普通商品住房建设用地优先供应，高档住宅商品房项目建设用地限制供应；高档别墅项目建设用地禁止供应———从这三种不同类型的住宅产品土地供应的态度来看，说明政府开始通过土地供应来调控市场上住宅产品类型的供应，尤其重要的是，控制户型大小可直接控制住宅总价，使得老百姓的购买能力得到提高。        同时我们要注意观察“优化边缘组团开发利用”的意思，普通住宅的土地供应除了新城区外，还很可能会在这里出现。        目前边缘组团中开发较少的只有两个组团，一个是北苑边缘组团，另一个就是东坝边缘组团，东坝区域现在开发的住宅产品为北京奥林匹克花园，该产品的销售价格为6700元/平方米左右，包括天鸿等多个地产公司在这里进行一级土地开发，这些土地很有可能在今年内进入市场。而北苑边缘组团目前正在进行的建筑面积为200万平方米的一级开发，预计下半年该土地将进入市场。该区域的住宅产品的销售价格则在5500元/平方米左右。        此外，在本次计划中北京新城区三个用地大户通州、大{HotTag}兴以及昌平也将是中低价房用地供应的主要地区。目前通州的普通住宅产品的销售价格在5000元/平方米左右，大兴的住宅产品的销售价格在则5000元/平方米左右，昌平的住宅产品的销售价格则在4500元/平方米左右。而这些价位也恰好属于中低价位住宅产品的销售价格，尤其是因为通州区域具有便利的轨道交通，该区域的普通住宅产品土地的供应则明显多于其他区域，因此今年通州区域将成为普通住宅产品放量的重点区域。        关键词：供地区域        ■核心内容        中心城区新增建设用地为零        “2006年度土地供应计划指标中，新增建设用地城八区指标约占40％，远郊10个区县指标约占60％。其中，城八区中朝阳、海淀和丰台是新增建设用地供应”大户“，分别是250公顷、180公顷和110公顷，东城区、西城区、崇文区、宣武区四个中心城区新增建设用地为零。而远郊区县中，通州的新增建设用地供应达到200公顷，大兴也达到了200公顷，其次顺义180公顷、北京经济技术开发区150公顷、昌平和房山均为150公顷。        二环内不再新增除必须改造地区以外的住宅商品房用地供应；中心城的中心地区不再新增高层高密度住宅项目和建设规模在1万平方米以上的商业设施。“        ■计划解读        中低价房向通州、大兴和昌平扩散        这些供应土地格局的出现将进一步说明，今后土地供应中远郊区域将成为新的土地供应重点区域，将来房地产开发也逐渐向这些区域渗透，其中包括通州、大兴和昌平等区域的已经在事实上形成了一个庞大的远郊区土地和住宅产品供应的重点区域。这三个区域的土地供应占到了总住宅商品房用地供应量的26.7%.        核心区域土地供应的减少，也必将导致这些区域的住宅产品的销售价格上升，同时在远郊区域加大土地的放量，尤其是交通相对便利的新城区的土地放量，可以进一步拉平住宅产品的销售价格。        关键词：经济适用房        ■核心内容        今年保证200万平米经适房供地        “北京市2006年度土地供应计划，经济适用住房300公顷供应用地中，市、区政府集中建设的经济适用住房项目的用地约110公顷；中央单位（部队）经济适用房用地约80公顷；其他经济适用房和比照经济适用房用地管理的项目用地约100余公顷。同时要保证竣工200万平方米经济适用住房所需的建设用地。        优先支持有轨道交通的新城建设经济适用住房的建设用地供应；鼓励住宅商品房用地捆绑适量经济适用住房用地进行开发的建设用地供应；鼓励南城、四环外轨道交通沿线建设经济适用住房；东、西、北四环路内和南三环路内不再新增除比照经济适用住房管理的危改文保项目或房改带危改等项目以外的经济适用住房用地。“        ■计划解读        轨道交通优势令通州将现经适房        在2006年土地供应计划中，对经济适用房土地供应有多处进行说明，计划供应总量为300公顷，其中保证竣工200万平方米的经济适用房所需的建设用地，也就是说在今年的土地供应中至少有200公顷的经济适用房建设土地。        按照2006年土地供应计划对经济适用房屋的分布规划，将来的经济适用房用地将主要集中在具有轨道交通的新城、四环外轨道交通沿线以及南三环外区域。那么，将来则很有可能在通州出现经济适用房，因为目前在几个政府规划的新城中只有通州具有轨道交通。        此前通州区域一直没有经济适用房，主要是这两年通州的普通住宅产品的销售价格在4000元/平方米左右，与经济适用房的销售价格相近，而今年该区域普通住宅产品的销售价格已经达到5000元/平方米，在这样的情况下，通州有可能出现经济适用房。但目前通州还暂无明确的经济适用房土地供应。        此外，北京国土资源局有关官员曾透露7块经济适用房建设用地。分别为位于南三环外丰台区24万平方米的世纪风景二期地块、30万平方米的北京化工三厂地块和18.5万平方米北京市红狮涂料厂地块。东、西、北四环路内将不可能再有经济适用房出现，这三个区域的经济适用房将位于四环外，包括朝阳区50万平方米的垡头北京染料厂地块、48万平方米门头沟石门营地块、27万平方米海淀区苏家坨地块、8万平方米石景山区衙门口地块。        如果以上地块全部作为经济适用房土地供应，2006年京城经济适用房的土地供应为178.5万平方米，没有达到计划中最低限度的土地供应量，因此很有可能在新城里出现新的经济适用房用地。        关键词：土地回收        ■核心内容        土地收回后可直接再入市        “鼓励清查和盘活闲置土地。对各区县清查出的闲置土地，土地使用权收回后重新供应的，可直接供应土地，不需单独申请土地供应计划指标；鼓励保障性住房建设。对于在交通条件便利、公共设施完善的区域完成经济适用住房或廉租房供应用于承接中心城区疏解人口的新城，在下一年度奖励不超过其相同土地面积的产业用地或基础设施用地指标；鼓励存量土地盘活和土地开发整理。”        ■计划解读        今年仍将加大土地回收力度        2005年北京市国土局回收土地约36宗，从以上内容可以看出，2006年政府将依然加大土地回收力度。对不按时开发的闲置土地的处置也越来越严格。其中值得注意的是“对各区县清查出的闲置土地，土地使用权收回后重新供应的，可直接供应土地，不需单独申请土地供应计划指标。”这意味着如果各区县要增加土地开发量，就可以通过清查回收闲置土地来达到目的。        ■记者观察        四环内找中低价房已不现实        2006年北京土地出让计划中，有三个比较大的变化，一是经济适用房屋的数量增加了100万平方米，另一个就是基础设施土地的供应比去年有所增加，第三是明确提出向普通住宅产品进行土地供应的政策倾斜。从这些变化中我们还是可以看出一定的联系，也就是说北京土地主管部门已经意识到将通过土地供应的方式来引导中低价位住宅产品的开发，比如基础设施土地供应的增加更多的是用在了远郊区域配套的建设和改造上边，而通过对远郊区域配套设施的改造可以进一步扩大该区域普通商品房的开发范围，这样中低价位住宅产品的开发供应也就可以实现。从目前的客观情况来看，在四环内寻找中低价住宅产品已经不现实，因此只有通过加快对新城配套设施的建设力度和速度，加大这些区域的普通住宅产品土地的供应数量，才可以真正实现大量中低价位住宅产品的供应。