深圳一季度二手楼供需两旺福田南山最为活跃关外潜力巨大

    近年来，国家为了抑制增长过快的房价，出台了一系列的政策，特别是营业税的出台，在一定程度上使得不少业主和潜在买家持币观望。然而，经过去年第三四季度的调整，在今年一季度，深圳二手楼市开始稳步运行。世华地产市场研究中心的调查表明，今年一季度，深圳二手楼市场总体呈现供需两旺的局面，成交价稳步上升，成交量与去年同期相比，有明显上升，区域表现进一步成熟和活跃。     二手楼发展出现四大特征     其一是三级市场复苏较早。春节期间，由于许多人回家过年，房地产三级市场上人气较冷，从而导致二手房市场的短暂低迷。从2月份开始，整个深圳二手楼市开始活跃，楼价稳步上扬。近几年来，深圳楼市年初一般{TodayHot}是处于低位徘徊的阶段，在年中房价开始持续攀升，年底时房价保持在比较高的水平上运行，但是今年初开始，房地产市场就比较旺，三级市场上放盘数剧增，成交活跃，价格也在一开始就处于上升的势头。     其二住宅租赁成交活跃。春节过后大量外来务工人员涌入深圳寻求工作机会，同时很多原本在深圳工作的人选择在这个时期更换工作，从而需要改变住宿地点，这些新增的人和变更住处的人对住宅的需求导致租赁市场异常火热，出租房供不应求，出租价格上升。在租赁市场上，往往一套房子在放出很短时间内就可以被租出去，成交特别快。     其三房源供应不足，价格上涨较快。从2月份开始，深圳二手楼市场上普遍存在供应不足的状况。与此同时，市场对二手房的需求却十分旺盛，往往一套二手房投入市场不久，就会有很多买家来咨询，成交速度也很快。面对如此火爆的市场，卖家的放盘价也随着市场形势不断上升。由于目前市民普遍看好深圳房地产市场，即使价格比较高，还是有很多人愿意接受，成交价自然也就节节攀升。     其四豪宅盘源增多，放盘价高。去年年底开始的观望趋势在今年第一季度得到改善，很多投资客开始放盘，特别是很多豪宅投资客开始把手中的豪宅投入到三级市场，从而使豪宅盘源所占比例上升。通过对世华盘源系统的统计，发现放盘价在100万元以上的住宅所占的比例在25％以上，这个比例远远高于上年同期。豪宅的放盘价格上升也较快，以香蜜湖周边的豪宅为例，其放盘价格跟上年第四季度相比大概上升了10％左右。     豪宅物业的成交量方面，则基本与去年第四季度持平。这主要是因为豪宅物业的成交与普通住宅不同，它往往无淡旺季之分。     关内还是主战场关外逐渐火热     在深圳六区中，福田和南山的二手房市场最为活跃，并大{HotTag}面积辐射周边片区，关内成为二手房交易的主战场。从房价来看，关外涨势超过关内，关外现在已经处于二手房的预热阶段，中短线投资者盘源不断投放市场，关外二手房逐渐火热，同时各大中介公司2006年都已经把发展重点放在了关外，希望取得先动优势并占据更多的市场份额。     福田区是全市二手房市场最火爆的地方，第一季度福田区的二手楼市一直保持着高价位，需求量也在不断增加，福田区成交量最为活跃，热点片区比较多，价格持续稳定上涨，表现出了强大的后劲。特别是一些比较新的楼盘交易非常活跃，价格上涨幅度甚至超过了5％，经常出现供给不足的状况。园岭、长城等片区的精品小户型交易火热；而水榭花都、国际公馆、东海、香榭里等豪宅片区，保持了一贯势头，价格上扬，交易活跃，香蜜湖豪宅区域的挂牌均价一般在18000元／平方米左右。     罗湖区二手楼市场在第一季度的发展相对平稳，成交量增长，但价格只有小量增幅。罗湖片区的发展较早，片区相对成熟，目前一手楼供给相对较小，二手楼成交量略高于一手楼，但成交价却远低于一手楼。进入罗湖片区三级市场的香港客户比较多，罗湖口岸是成交最活跃的地方。一季度罗湖成交均价在6400元／平方米左右，挂牌均价在7000元／平方米左右。一季度莲塘片区开始成为热点，成交量大增，价格上涨较快，东门和布心仍然是成交热点片区。     南山区的二手房活跃程度仅次于福田，房价也在逼近福田区水平。南山区的二手楼市场在第一季度表现为供应量不足。南山区新房推盘量虽有所增加，但供应量还是不足，所以很多业主把目光转向二手房市场，促使二手房房价上涨，同时即将推出的新盘还推动同区域内二手楼价的继续走高。南山的二手房挂牌均价在7500元／平方米以上，在南山区的8个片区中，华侨城片区的二手房价格最高。     宝安区由于政府对交通的规划和改造，特别是连接龙华和香蜜片区的主干道的即将动工，再加上自身的住宅质量也在逐步提高，这就使越来越多的人开始关注当地的楼市。2006年宝安区新推出的楼盘有十多个，但其价格却超出了不少置业者的承受能力，从而使他们将置业目标转向二手楼市场。据世华地产的相关地铺反映，宝安区在今年第一季度的成交量较以往有一定的增长，尤其是需求十分旺盛，但供给却严重不足，从而制约了这个片区交易的活跃性。     龙岗区二手楼市场起步较晚，房价也相对较低。但随着政府规划的逐步实施，龙岗区的发展潜力巨大。其中布吉楼盘总价低，户型选择范围较广，所以一直是投资者较为喜欢的地方。由于人们普遍认为这里楼房的升值空间大，2006年一季度龙岗很多业主开始观望，由投资型置业转向自住型置业，从而使二手楼市场出现了供不应求的状态，成交价也有较明显的升幅，部分综合素质较高、需求特别旺盛的楼盘，其成交价与去年同期相比，升幅超过10％。     2006年第一季度，盐田区二手豪宅放盘量增大，交易量也随着增多，但成交价则基本与去年第四季度持平。在豪宅的带动下，盐田区的中高档二手房也逐渐升温，其中梅沙片区、沙头角片成为两大主力，第一季度二手房的挂牌均价分别在8000元／平方米和7000元／平方米左右，环比增长5％左右。由于盐田普通住宅存量较多，需求也在稳步增长，因此其三级市场潜力巨大。

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