成都的房地产市场是否会出现泡沫？

　　成都目前房地产供给需求量大，显示市场活跃，是新兴市场的特点，从住房市场空间差异看，临近城市边缘和郊区房价上涨较快。　　　　

　　在成都人的记忆中，从来没有像今天这样，“房子”两个字会成为大家的中心话题。当成都市房产均价由1000元/平方米涨到今天接近4000元/平方米，当成都城区面积由120平方公里扩大到今天的400平方公里，当房地产投资在成都经济发展里占据了极其重要的地位时，被改变的，就不仅仅是成都人的居住方式了。

　　为什么许多在北京、上海、深圳等房地产发达城市获利甚巨的开发商，会在近期纷纷选择转战成都？日前本报采访了西南财经大学党委副书记、博士生导师杨继瑞教授，香港大学房地产博士、四川师范大学邹高禄副{TodayHot}教授，就此话题展开了探讨。

　　为什么选择成都？

　　《21世纪》：成都市最近几年房地产行业发展较快，一个特别的情况是，2004年成都市共计拍卖出让了3838亩土地，而外地(包括境外)的开发商就买下了70%，2005年外资进入成都房地产亦出现了持续放量的情况。外来资金为什么在此时选择了内陆的成都？他们又为成都带来了什么？

　　杨继瑞：一直以来，成都房地产都处于一个平稳发展的趋势。成都房地产从来就没有出现过大的波折，并且呈现出稳固上升的势头。

　　成都是一个商贸历史底蕴比较浓厚的城市，在西部经济发展处于龙头的地位，早在唐代就有“扬一益二”(扬州第一，成都第二)的说法。成都居住和消费方式都比较传统休闲，“少不入川”就是这个意思，最近几年市政府又加大了对基础设施的改造密度和对外开放的密度。对于投资者而言，现在是进入的好时机。

　　邹高禄：总体而言，成都房产价格上浮较快，处于一个较高水平。房地产供给需求量大，这显示市场活跃，这是新兴市场的特点。

　　但分析成都房地产必须区分不同的区域、不同类型市场情况。

　　如从住房市场空间差异看，临近城市边缘和郊区房价上涨较快，如龙泉、温江等地，市中心相对平稳一些；商业地产中，由于大型国际零售商{HotTag}进入成都，带动相关物业投资、开发、管理兴旺。

　　成都是四川惟一特大经济中心，经济规模大，人口多，对地产需求旺。而四川无其它百万人口以上特大城市从中产生分流作用。成都是西部地区的立足地、外资通向其他临近大城市跳板，因交通发达，又是2000多年传统商业中心，自然对外来开发商产生强大的吸引力。

　　外商所带来的不仅是大批的资金、先进的管理经验，还有对当地人群就业的强大支撑。但也推高了房价，与老百姓目前的收入水平不太一致。

　　郊区房源的真实需求

　　《21世纪》：成都的房地产价格是否有足够的市场需求呢？它有什么样的区域特点？

　　杨继瑞：成都不仅是一个地区性市场，还是一个大区域市场，她所覆盖的不仅是成都地区，而且对整个四川都有辐射力，甚至远达西部的甘肃。

　　邹高禄：受传统的单中心放射状城市影响，房价、投资开发在中心地带。环行地带(一、二、三环路)、放射路段与环行地段交汇“结节”点活跃；由市中心向城市边缘、郊区副中心，房价、投资开发活动有较明显的由高向低的梯度差异特点。

　　《21世纪》：成都房地产市场下一步的发展态势如何？

　　杨继瑞：成都房价虽然目前处于高位，但是和全国同类型城市比起来还处在一个比较合理的位置。

　　邹高禄：房地产发展用地水平向面状扩展比较明显，城市发展仍然处在比较原始的粗放外延扩展。所以城市边缘、郊区土地溢价大，房价上升快。但对土地的浪费是很明显的。与许多大城市一样，由于过度追求大马路，导致城市成为交通境域，间接导致沿线商业地产价值损失。

　　还有一个现象值得关注，许多重要路口(段)修建了立交桥，不利于商业地产发展。

　　调控地价势在必行

　　《21世纪》：一个广受关注的问题是，成都房地产市场价格最近几年上涨过快，大家都在争论这个市场是否出现了泡沫。

　　杨继瑞：从居住的角度来看，房价还是比较温和的，除了一些结构性矛盾之外，泡沫还不存在。

　　但是对商业地产来说已经有了一些泡沫，现在一些大的综合性商业地产销售不畅。

　　邹高禄：很难笼统地判断成都房地产市场是否存在泡沫，不同的区域市场，不同类型市场特点不同。

　　如果存在泡沫，一定时间后，人们的收入水平、对价格的预期无法支撑高房价，泡沫一定会破裂，引起房价大幅度下跌。但目前似乎看不出有这个明显迹象。房价水平较高，存在一个社会问题，但不一定是泡沫。

　　《21世纪》：成都市国土部门今年采取了一些新措施，如单个拍卖地块大小原则上不超过200亩；如住宅不再兼容商业以解决“底商”扰民的问题；如以政府规划的商业区来解决居民商业需求等等。两位对此有何评价？

　　杨继瑞：土地对房地产价格有大的影响，一般而言土地占房地产价格的1/3。地价对房价的带动很大，二者是相辅相成、相互推动的，地价上升带动房价的攀升，房价的上升又进一步带动土地的拍卖价格上升，因此政府在调控土地拍卖价格上要有长远的眼光，地价不能太高。要更多考虑社会效益，应该把地价和房价挂钩，把更多的土地用于普通商品房和经济适用房的建设，让老百姓买得起房，不能把土地都划给纯粹商业诉求的大公司来控制。

　　邹高禄：土地拆迁平整之后是“空地”，再拍卖是可行的。但将土地划分成纯粹的居住用地和商业用地的方式，以CBD解决商业用地需求，有明显的行政主导味道。CBD不是规划出来的。

　　从城市土地最高最佳利用原则看，市场配置居住、商业用地应当得到足够尊重。公共机构设施由政府自己来做，本意是好的，但我担心会造成大量土地浪费。近年来各地大搞“大学城”，高校圈地现象严重。这就是政府主导的不良后果。 

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