观点：房价又起，谁在消弭宏观调控

   建设部住宅产业司司长沈建忠在近日举行的中国房地产协会第五次会员代表大会暨房地产形势报告会上表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。据悉，这是主管部委首次提出利用行政手段调节房地产市场。 　　根据沈建忠的讲话大意，促使建设部采用行政手段调节房价的直接原因有二：一是建设部近日先后收到中央高层关于房价、外资和物业管理的3个批示，表明中央高层对房地产问题的关注可能让建设部感到了压力；二是当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显。各种统计都显示，今年以来的房价在继续上涨。例如，北京1月新建商品住房价格涨幅达到8.4%，二手房价格涨幅也高达10.2%。大连、呼和浩特、深圳、南宁、成都等城市2月房价同比涨幅都较{TodayHot}高，分别达到了15.1%、14.9%、11.3%、9.9%、9.2%。 　　建设部动用行政手段调节房价的明确表态可能会让一些市场论者感到失望，担心政府的调控手段可能又会回到过去的计划老路上去。应该说，这个担心不无道理。但也应看到，特殊问题有时需要特殊手段来解决。且不论市场调控并不必然排斥行政手段，面对中国转型时期的不规范市场，特别是在房地产这样一个充满强大政府意志和利益的市场，单纯的经济手段和法律手段不可能解决房价高涨的问题。 　　正如沈建忠所称，解决部分城市过高房价和房地产供需中结构性矛盾是调控的主要方向。虽然沈未对何谓结构性矛盾作出解释，按我的理解，它应指的是房产市场的普通商品房和经济适用房以及廉租房比例偏小，中高档商品房比例偏大这样一种结构失衡状态。出现这种结构性矛盾，既有开发商趋利的市场因素，也有地方政府为了政绩和财政收入而干预市场的因素。而无论哪种因素，相对于货币政策这样的针对总量的调控手段，行政手段无疑更便于灵活操作，也更容易对症下药。 　　尽管我赞成建设部采取行政手段调节房产市场，但我并不看好建设部的这次举措。主要在于，建设部只是国务院的一个部门，建设部的调控不等于国务院的调控，也就是说，它的权威性要大打折扣，地方政府基于自身的利益，未必会听从它的调节，甚至可以说肯定不会听从。 　　中国的地方政府是一个有着相对独立利益的经济人，在财政压力和政绩冲动下，作为市场经济下的一个财富源泉，土地的增值收益已成为不少地方创造政绩、增加财政收入、改善部门福利的不二法门。而房地产则是能带来土地快速增值的最好途径。另一方面，由于地方政府所处的地位与中央政府不一样，它并不会自觉考虑到宏观经济过热问题，地方政府希望的是房产繁荣能让土地升值，增加地方财政收入，提升政绩。所以，与中央抑制房地产投资政策取向相反，他们有支持房地产投资的冲动。 　　国研中心最近的一次调查显示，土地增值部分的收益分配，有20%-30%留在乡以下，其中农民的补偿款仅占5%-10%；城市政府拿走土地增值的20%-30%；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，占40%-50%。正因为土地收益对地方政府如此重要，尽管2004年以来国家{HotTag}宏观调控的一个主要手段就是把住土地闸门，控制建设用地，也即用行政手段来调控房价，可多数城市的房价还是涨个不停，原因即是地方政府不配合中央的调控。 　　除此之外，城市化导致的刚性需求、“十一五”规划中提出扩大内需的战略、不断攀升的土地成本以及今年国家强制推行的建筑节能标准等因素，客观上也将促使住房成本上升。 　　中国宏观调控的一个悖论是，转型时期大量因政府行为催生的市场问题不得不用行政手段来解决，但地方利益的坐大往往又使得行政调控的力量消弭于无形，起不到应有的效果，甚至适得其反。这就需要我们在使用行政手段的同时，创新调控方式。就房地产市场而言，要使国家的调控不被地方扭曲，最根本的是土地要素的分配和利用要以加大农民的权益和等价交换为调节的基础。 　　转型时期大量因政府行为催生的市场问题不得不用行政手段来解决，但地方利益的坐大往往又使得行政调控的力量消弭于无形，起不到应有的效果，甚至适得其反。这就需要我们在使用行政手段的同时，创新调控方式。

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