不同级别土地房产价格上调部分住宅交易税降低

  近日，北京市建委公布今年普通住房标准和普通住房平均交易价格标准，不同级别土地上的普通住房平均交易价格标准都有不同程度上调。记者在采访过程中发现，此次价格调整，使不少原不属于普通住宅的房产被纳入普通住宅行列，从而交易过程中的税费也会相应降低。      部分高价房变身普通住宅      建委新公布的新标准显示，今年不同级别土地上{TodayHot}的普通住房平均交易价格均比去年有所上升，其中二、三级土地的普通住房交易价格标准都上涨了千元以上。这也就意味着，部分原先不属于普通住宅的中高档房产(尤其是四环内的)将划归普通住宅，交易时所缴纳的税费总额将会减少。     从下面的例子我们可以明显看出，政策调整所带来的税费下调：     一套地处东直门附近，单价12000元/平方米，面积90平方米，容积率为2，总价108万的房产，以前平均交易价格为9555元/平方米，该套房产单价高于同级别土地上普通住房平均交易价格的1.2倍，属于非普通住宅。而今，东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平方米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍，属于普通住宅。     那么，买方在各级别土地上普通住房平均交易价格上调前后，所要缴纳的契税分别为：108万×3%=32400元和108万×1.5%=16200元，契税比上调前减少16200元。      对于卖方来说，如果持有房产在2年内转让，此次的价格调整并不会对其产生影响，均需要按照成交额的5.5%缴纳营业税；如果持有房产在2年以上，则此次价格的调整将直接影响到其是否需要缴纳营业税的问题。在价格调整之前，该套住宅为非普通住宅，需要按照买卖差额的5.5%缴纳营业税，而价格调整之后，该套住宅就为普通住宅，可以免交营业税。因此，在各级别土地上普通住宅平均交易价格上调后，普通住宅范围得以扩大，这将使房产的出售成本减{HotTag}少。     对郊区房产影响不大     此次政策调整，对于郊区的房产影响会小得多。     据链家分析，当前郊区房产实际成交价格相对较低，而郊区房产又几乎都划分在5-10级不同级别土地中。这些级别土地上住宅的平均价格已达到相对高位，乘以1.2倍以后几乎全部高于该级别土地上所有房产的单价，因此，原有的5-10级土地平均交易价格已足够支撑普通住宅必须满足实际成交单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍这一项因素。     即使2006年普通住宅的标准将不同级别土地平均交易价格提高，也不会对郊区房产造成太大实质的影响。     有利于二手房市场发展     业内人士认为，价格上调，普通住宅范围得以扩大，使得二手房在交易时买卖双方支出的费用均有所减少，将刺激二手房买卖双方的交易意愿有所增强。     这主要表现在：卖方的出售意愿将有所增强，房源的供应将有一定程度的上升；表现在买方方面，交易费用有所减少，购买力及与有效供应的结合能力均会有所增强，从而有利于二手房交易的达成。税费的下降也将助长中、高档房源的供应及需求热情，从而有效促进此类二手房交易数量。

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