房地产市场的七寸在哪里 咋才能打击炒房风?

  　四月初的报道，反映的是3月份上海楼市的情况，当月上海楼市商品住宅成交量达到179.67万平方米，与2月份82万平方米的成交面积相比，环比增幅达到119%，成交16140套达到了宏观调控新政出台前的水平。 上海楼市的放量意味着什么呢？ 　　是调整结束的信号，还是高位见顶的信号，搞清楚这一点，对于中国房地产市场的走势判断非常重要。 　　而事实却表明，要搞清楚这一点却不是一件容易的事情。因为同一个记者在第二周从上海发回的报道就告诉我们，前一周的强势拉升在第二周并没有持续，不但成交量回落，普通商品房的成交均价也从每平方米10744元跌回9250元，下跌的幅度达到了13.9%，如果把楼市的走势画成K线图，那么就是典型的震荡走势。 　　上海楼市的重要在于在这一轮的房地产行情中，上海是个领涨板块，正是上海的上涨才带动了南京和杭州地价的上涨，继而又拉动了苏州和宁波这些城市的上涨。水皮在和讯网和大家交流时，提醒大家对比若干年前北京和上海的楼价行情。2001年的时候，上海的平均房价是每平方米3200元，北京的平均房价是4700元，而现在上海的房价均价9250元，北京的房价在涨3.5%之后才为7168元，不仅低于上海的房价近每平方米2000元，而且低于深圳的均价8752元近1500元。{TodayHot}换句话说，由于前二年上海房价狂涨时，北京的房价没有跟进，因此，在价格倒挂将近3500元之后，北京现在出现的完全是正常的补涨行情。而从实际的情况看也是如此，北京房价上涨的主力主要来自于中低档商品房，而高档商品房早在10年前就已经一步到位，并没有太大的上涨。从投资的角度看，上海的房价只要在高位徘徊，只要如愿稳住，那么，北京的楼市的上涨就有保证，而如果上海扛不住，那么，北京的上涨空间也将会被封杀。反过来，如果北京的房价上涨有力将会对上海房价产生顶升作用，支持上海房价。 　　这种状态就叫胶着。 　　水皮曾经说过，中国的民间资本并不足以支持两个资本市场同时走牛，房价不下来，股价就别想上去。但是作出这样的判断的前提是不考虑外资的，而现实的情况则是外资正在成为左右这两个市场的最大的变量。 　　上证指数2005年12月30日收报1161点，4个月的时间中间上涨了250点左右，上涨的幅度达到了20%以上，在此前后QFII大规模建立，而管理层一次开闸就放5家，外资导向已经成为A股的风向标。 　　股市是这样，房地产市场也是这样。 　　来自上海的报道称，外资基金对于上海房地产市场依旧保持了2005年的活跃态势，两家美国的基金在3月份相继收购了虹桥地区的服务式公寓和新天地附近的高档公寓，收购价格分别为7000万美元和8000万美元，{HotTag}一家印度的基金也收购了新天地附近的两幢服务式公寓，成交金额约为1亿美元。而4月初上海房价的蹿升又和一家中东的基金公司收购翠湖御苑有关，这栋楼共有102套，成交均价高达每平方米4万元人民币。 　　实事求是地讲，外资房地产基金不但没有因为中国政府实施宏观调控而响应号召，反而扮演了一个逢低建仓的角色，很大程度上削弱了中国政府的调控成果。2005年春节之后，新加坡的凯德置业、摩根士丹利和美林等外资基金都斥巨资进入北京的楼市，银泰中心、瞰都公寓和远洋新干线等悉数被外资扫入怀中。外资进入北京和上海地区的背景既复杂又简单。复杂在于既看好人民币升值的空间，又看好房地产的升值空间，简单在于不管看好的是人民币还是房地产，外资的性质都是过江龙，都是为卖而买的投机资金。用夏斌的话讲，现在是前门堵住外汇进来，后门房地产外汇随便就进来，而对于外资大举进入中国金融房地产市场，我们既没有限制也没有管理，这在其他国家是不可思议的，这实际上已经成了汇率政策实施中的漏洞。因此，中国政府应限制外资炒房。 　　在水皮看来，夏斌的建议是正确的，但效果有限，因为中国的房地产不仅要限制外资炒作，同样也要限制内资的炒作。 为什么？ 　　因为房地产和股票不一样，房地产的资源是有限的，不可能无限量供应，因此，严格的意义上讲，房地产的投资必须要有监控，而投机则必须打击，否则，后果不堪设想。 　　怎样打击，才能打在房地产投机的七寸上呢？是征税，还是提高首付；是加息，还是取消预售？水皮认为这些都是双刃剑，抬高了炒房的门槛同时也抬高了消费的门槛，对于炒作有影响没伤害，对于消费又有伤害又有影响，并不足取。真正的杀手锏就是立法禁止炒房，一方面规定购房实名制，一方面规定在任何城市，个人名下房产不准超过二套，家庭购房不准超过5套，个人拥有面积不准超过城市平均标准的10倍，超过部分征收特别高消费税。 　　只有内资和外资双管齐下，才能遏制新一轮的房地产炒作之风；才能确保社会稳定，人民安居乐业。

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