专家：五金建材商铺投资要谨慎而行

    ●开发商限期让商户进驻装修，这让买商铺者和租商铺者都开始关注投资风险

    ●近两年建材市场的一拥而上，竞争迅速升级，也让人不得不为市场前景担忧

    ◎投资者

    没商户进驻市场怎么赚钱

    25日上午，细细的春雨滋润着郑州，但市民王雨(化名)却告诉记者，他感受着从心底冒出来的寒意。因为他在澳柯玛(郑州)国际物流园(下称澳柯玛物流园)租了一套商铺，准备经营油漆､建材，市场管理人员说澳柯玛{TodayHot}物流园6月18日开业，但马上就五一了，市场里却还没有几家商户入驻。

    比他更焦急的是在郑州西郊一家事业单位上班的李先生。李先生花了90多万元在澳柯玛物流园买了一套商铺，然后返租给了澳柯玛物流园，一心等着半年后能收回第一批租金，“如果没几家商户入驻，市场不能按时开业，澳柯玛物流园拿什么返给我们租金?”

    25日上午，记者来到位于郑汴路与庐山路交汇处占地1000多亩的澳柯玛物流园，见到a1和b2座的大卖场已经建好，c座正在建设中。但记者转了一圈，入驻的商户确实寥寥无几。a区2座倒是有几家商铺已经装修过了，可惜门紧锁着，透过玻璃，记者看到里边堆放的建材都蒙上了一层灰尘。一名保洁员说，4月8日~12日，澳柯玛物流园举办过绿色家装文化周，当时有十多家商户在经营，但文化周过后，因没顾客，他们也都关门了。

    ◎开发商

    已让商户装修迎接开业

    为了解澳柯玛物流园的实际销售情况，记者找到了其开发商郑州澳柯玛物流开发有限公司。在该公司销售中心，销售人员郭玮向记者介绍说：“澳柯玛物流园是2004年11月18日奠基的，准备今年6月18日开业。现在a1和b2大卖场的铺位基本卖完了；建设中的c座5月底能建好，100多套铺位已卖了不少，想投资得抓紧，因为去年a区商铺每平方米售价是4700元，今年已涨到5500元，过几天还要涨。”

    郭玮说：“商铺有50年自有产权，投资几十万元买一套商铺，如果不懂经营或不想经营，可以返租给郑州澳柯玛物流开发有限公司，不管公司能否租出去，都是包租的，虽然一次只签3年合同，但3年后还可以续约，合同期内每年有8%的回报，半年付一次租金。那么如果买一间170平方米的商铺，投资约92万元，但50年下来就是3186万元了。”对于市场里的冷清状况，郭玮说：“眼看就{HotTag}要开业了，我们已下了通知，要求商户五一前进来装修。”

    ◎专家

    返租销售的投资风险较大

    25日下午，在澳柯玛物流园隔壁的郑州东建材市场做五金生意的杨女士来找记者。她说，前几天在同行的鼓动下，她在澳柯玛物流园租了一套商铺，想着以后开家分店。但交了定金后，才发现几位已租过商铺的同行都只是把澳柯玛物流园内的商铺当成了仓库。“他们说现在建材市场太多了，开分店拿不准。我一听想去把定金退回来，但公司说钱一交上就不能退了，我该怎么办呢?”

    “越是承诺回报率高的风险越大。”河南财经学院工程管理系主任李晓峰教授说，商铺商铺，是先有商后有铺，先有商业后有商业地产，投资者必须弄明白这一点。因为回报率是建立在产业赢利的基础上的，没有赢利是不可能有回报的。

    按郭玮的介绍，澳柯玛物流园里开发的是产权式商铺，产权式商铺的特点就是返租销售。而返租销售的实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。在北京､上海､广东等地，返租销售是很多商铺特别是商场等整体出售大商铺时普遍采用的销售方式。但由于业主众多､经营困难等原因，对不少业主来说，这些返租商铺的回报，已成了画在纸上的“馅饼”。

    郑州市房管局市场处处长陶作勤说，售后返租是随着房地产业包括市场业的发展而逐步出现的营销模式，开发商打出高收益率的旗号，吸引众多普通市民参与投资，但能不能拿到回报全看经营好坏。“现在，上海､合肥等城市已叫停了产权式商铺，在南京，产权式商铺受到冷遇，银行不给贷款，市民不去购买。”

    “这种曾被建设部明令禁止的商业地产营销模式，尽管能让开发商快速回笼开发资金，圆了众多普通市民的‘炒金’梦，但在当前房地产市场发育不够成熟的情况下，存在较大风险。”河南国银律师事务所刘明律师说，目前对售后返租的法律规定有些“暧昧”，商家销售时，只说投资可以获得回报，没人会提及其中隐藏的高风险。因此，投资者一定要谨慎出手。

    ◎建材业

    竞争一定会挤垮部分人

    建材行业资深人士告诉记者，近10年来，郑州的建材市场逐渐形成了东建材商圈一枝独秀的格局。可是，由于建材行业蕴藏着巨大的商机，因此，无论是本土企业集团还是外来资本势力，都渴望在建材市场的博弈中胜出。

    于是，2003年年底，天荣以产权买断的方式吸引了商户的眼球，并拿出吃螃蟹的勇气首家推出了按揭还贷的方式，以解决商户所顾虑的占用流动资金的问题；2004年5月，酝酿多时的南方香江·郑东建材家居城亮相郑东新区起步区，也提出了“国际化产权式商铺”概念；2005年年初，东建材大世界开始改建；2005年4月，天荣国际建材港开业；2005年5月，新家园建材超市在郑州北环开门迎客；没多久，家世界家居郑州经三路店开业运营……

    “这两年，商人看到做市场能挣钱了，一窝蜂地跟进做市场。特别是从2003年起，郑州市内的建材市场突然集体‘发烧’，紧随的问题也出现了，十几家同类市场相互竞争，市民的需求就那么大，供过于求必然要淘汰弱者。”李晓峰教授说，“很多市场的开发商原来都是做房地产的，在积累了一定资金经验之后，想转型。但做住宅和做商铺不一样，做商铺比做住宅多了一个出租环节，需要招商，更需要经营。可现在很多市场开发后，还只是一卖了之。扎堆建设已经挤垮了一部分市场。据统计，郑州建材商户总数有几千家。1000多亩的市场就能‘消化掉’这么多商户，众多市场开业上演诸侯争霸，争来争去最后一定有人被淘汰。”

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