广州高档商品房竟成奢侈品价格严重背离价值

    老板想卖多少就卖多少，定价方式完全抛开成本概念 　　广州商品房价格持续走高再度引发政府高层关注。省国土资源厅厅长林浩坤本周公开表示，广东各地房价持续攀升应视为“虚热”，消费者不该急于入市，甚至不妨“3年以后再考虑置业”。 　　“五一”期间，几乎所有的买家都在思考现在的楼价到底“值不值”？有人认为广州现在的楼价已经远远超出了成本，也有人认为价格本来就是由市场供求决定。 　　个别楼盘价格离谱     　　火爆的销售现场、人满为患的样板房、动辄上百万元的单套住宅成交价……今年“五一”黄金周广州楼市还是一如往年的热闹。但楼市的变化也显而易见：几乎所有楼盘都将目标指向了二次以上置业的换房一族，新老楼盘持续涨高的价格也不断冲击着买家的心理底线。 　　在宏观调控压力下，价格持续上扬的广州楼市“五一”总体成交量不大，市场格局呈现出“冷热不均”的状况：光大榕岸、碧桂园假日半岛、祈福新村等热点楼盘保持强劲的成交势头，合生、恒大、城建等品牌发展商斩获颇丰。{TodayHot}但同时许多在售楼盘则出师不利，买家对于这些楼盘的开价并不买账。 　　记者“五一”期间跟随一个外地公务员家庭看了一天楼，他们的购房目标锁定在城市新中轴线上。这位买家先后看了珠江帝景、中海花城湾、凯旋新世界和誉峰，最后买下了珠江帝景一套两百多平方米的江景大宅，毛坯现楼总价300万元。 　　像这位公务员一样出手上百万元购房的在“五一”购房浪潮中并不少见，华南板块广州雅居乐花园、锦绣香江、祈福新村均有不俗成交，主推大户型的海龙湾“黄金周”成交近6000万元。富力爱丁堡、汇景新城等单价在万元以上的楼盘也被高端买家广泛认可，中海花城湾、芭堤水岸二期更在价格尚未公布的情况下遭遇抢购。 　　但并非所有的楼盘都能高价出货。“五一”开售的某近郊楼盘，据说老板看到前期认购情况良好，临时决定提价400元／平方米，结果遭到市场冷遇，只卖出几十套单位。 　　价格严重背离价值 　　某楼盘发展商对记者表示，现在广州的楼价连发展商自己也看不懂。过去那套核算成本后增加合理利润的定价方式已经不适用了，而替代的定价方式则是“老板想卖多少就卖多少”。在许多购房者看来，现在的商品房几成“奢侈品”，表面上看是“供不应求”和“产品升级”，{HotTag}实则正在远离本身的价值。 　　“捂盘”被认为是楼价不合理上涨的主因之一，也被直接指责为发展商在可以制造“楼市供不应求的假象”。广州市房管局“五一”巡查时也发现，多数楼盘存在“囤货”情况，在售单位甚至不及可售货量的1／5。对此房地产专家韩世同认为，“囤货”既有政府对商品房预售监管不严的因素，也与发展商追求利润最大化的策略有关。 　　而一些高价楼盘被抢购的事实也证明，广州的确有相当庞大的游资进入高档住宅市场，追涨不追跌。广州市房协会长陈敦林在日前的一次论坛上表示，房价上涨主要是需求导致，现在楼市主流买家的需求是“锦上添花”，为的是以旧换新、以小换大等升级需求，这部分人显然对高价住宅有着自己的理解。某楼盘的发展商更透露，“如果我现在还卖三四千一平方米，买家肯定会认为楼盘有什么问题才会这么便宜，所以必须要不断涨价才好卖”！ 　　一些业内人士对楼市变化有更深的理解：产品结构变了、主流购买人群变了、市场需求变了……自然，房地产市场定价原则肯定也变了。这种观点的依据在于，当广州市民普遍步入小康时代后，购房已经不仅是为了满足居住需求，购房是更是为了享受，甚至是进行不动产投资。 　　随着越来越多的商品房以奢侈品和投资品的面貌出现在市场，根据成本定价的原则正逐渐被紧张的供求关系所取代。不可否认，少数“好房子”由于数量上的稀缺性和对资源的垄断性，其价格不断上升也在所难免，但其他普通楼盘价格不断上扬又凭的是什么呢？ 　　新一轮调控箭在弦上 　　从去年下半年以来，对于“房价究竟谁说了算”的争论甚嚣尘上。发展商依据成本推动理论宣扬“地荒论”，依据拍卖地价的上涨证明物业的“升值有理”，用旺盛的需求证明目前市场上供给不足。博弈的另外一方则坚持认为广州尚有大量待开发用地，发展商的“圈地”、“囤货”、“联手托市”是导致楼价不正常上涨的重要原因之一。 　　许多业内专家将广州楼价现象描述为“大发展商带头涨价，中小发展商跟风”，从“五一”大小楼盘都纷纷抬高售价的情况看，这种情形的确存在。然而市场对涨价的态度却相对理性：一边是部分楼盘持续热销，另外一些楼盘则频频被市场追问“值不值”，高价销售不被人看好。 　　楼价决定权正一步步被发展商攥紧在手，这种情况已经引起了政府以及社会各界的广泛关注。在中央，建设部正从彻查空置率入手了解房地产市场的“供需真相”，新一轮宏观调控在央行紧急加息后日渐明朗。央视也罕见地在“黄金周”期间批评了广州楼价的过快上涨，并特意提醒购房者应理性购房。 　　广东省政府高层对于广州等地楼价的上涨也非常关注。广东省国土资源厅厅长林浩坤本周表示，广东今年房地产用地将比去年增长12%，土地供应非常充裕。他预计，政府有关部门肯定会出台文件对房地产市场进行规范，并建议消费者不要急于入市。

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