高空置率为何伴随高房价房源充足不等于市场供给

     房价高涨，一直是全社会关注的焦点。但是，房价的高低，本身是中性的，由市场供求决定。房地产商总是希望自己开发的房子卖价高，而准备买房的人总是希望房价低一些，但要注意的是，一旦房子买到手，一般是不希望房产跌价的，并希望涨得越高越好。 　　涨价的原因，从供给的方面看，是政府控制了土地供给，尽管整体供地有所增长，但住宅用地确实缩减了，从而相对于需求来讲，可供楼盘有限。从需求方面看，不管什么需求，投资需求也好，投机需求也好，基本需求也好，这个区分是不必要的，正是供不应求造成了价格的不断上涨。 　　令人费解的是，按照政府给出的数据，各地房源是充足的，甚至给出了具体的空置率数字。这似乎是在指责房地产商捂盘惜售，利用市场的信息不透明、不对称，人为制造市场恐慌，诱使购房者跟风追涨。假如房源充足，空置率高，不但不是供不应求，而是反过来供过于求，按理房价要跌才对呀？ 　　这里存在一个误区，房源的充足，并不等于市场供给量。理论上讲，市场的供求量是一定时期的流量，房地产商在一定时期内推出多少房上市，保留多少套作为存货，要考虑边际上的成本与收益，收益是多留一套房下一期上市预期的房价，成本是多留一套房作为存货的成本。不要以为房子摆在那{TodayHot}里是不费钱的，这里主要考虑的是银行的利息。在当前银行贷款利率偏低的情况下，资金成本与将来溢价相比，后者明显高于前者，假如房地产商预计房价还要上涨，理性的决策自然是通常讲的捂盘、惜售。 　　需要进一步解释的是，假如囤房不卖，将来可以卖更高的价钱，为什么不现在完全停止销售，留到以后再卖，大捞一把。答案是，这样一来造成的结果是有价无市。从房地产商的角度看，完全停止放盘，盲目相信将来价格上涨，没有哪一家房地产商会这样想这样做，少量放盘，是对市场的一个试探，房地产商也吃不准购房者愿出多少钱购房，所以不会一点不放盘，少量放盘，是房地产商的觅价策略。 　　更重要的是，房地产商之间有竞争，价格上涨的情况下，你不卖，人家卖，人家卖自己的房探出的是自己楼盘的价格，各楼盘的房子不可能完全同质，自己不寻价，搭别人的便车，是不可能的事。所以我们看到的就是，房地产商好像"合谋"一样，有节奏地控制放盘速度，有不断上涨的成交价，成交量也不断上升，但房源看起来又很充足的现象。 　　理解了房地产市场空置率与房价双高看起来不能两立，其实合乎逻辑的现象的原因，我们才可能寻找得到必要的政策手段。一味地对房地产商进行道德谴责，要求政府对房地产商囤房、惜售的行为实行严厉的打压政策，注定是无效的，因为房地产商总是能够找到规避的办法，所谓上有政策，下有对策是也。 　　房地产商之所以能够捂盘、惜售的资本在于资金的成本太低。房地产商的开发资金中自有资金的比率只占到三成，贷款条件宽松，利率太低，从而房地产开发的风险很有可能转嫁到银行，此外，违规发放的住房贷款也增加了银行的风险。因此恰当的治理之道是要扼住银行往房地产输血的通道，在利率不能完全反映资金成本的情况下，解铃还须系铃人，严肃财经纪律，对违规发放贷款的银行采取严厉处罚措施很有必要。增加房地产信息的透明度，使得房地产商制造的烟幕弹消散于无形，也有助于购房者做出理性的决策，自不待言。(邹方斌　广东商学院经济系) 

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