抑制房价还看调控细则多数开发商尚在观望

      今年1-4月份，包括北京在内的部分中心城市房价涨幅过高过快，引起了各界关注。5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布了现阶段房地产宏观调控的六条措施，会议要求把控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。那么"国六条"能否撼动高房价呢？业内人士普遍认为，让房价降低不太可能，但是涨幅和涨速会有所放缓，要切实抑制房价，还需要地方政府出台更具体的细则。  　　短期难控房价涨幅 　　"国六条"虽然是宏观调控政策，但是相较于去年的"国八条"，其政策指向性已经比较具体了。政府平抑房价的决心很明显，据悉，相关部门正在紧锣密鼓地研究制定相关细则。但是，业内人士认为，短期内，让房价降低不太可能。 　　中原地产华北地区总经理李文杰在接受记者采访时表示，让房价降低不太可能。他粗略统计了一下，今年前几个月的房产供应量比{TodayHot}去年同期还少，因此让房价降低不太可能。 　　北京首创集团总经理刘晓光也表示，宏观调控效果如何与需求有直接的关系，与不同地域也是有关系的。买房一定是有需求的，而且这种需求是刚性的。并且地价在不断上涨，要抑制房价比较困难。 　　经济学家赵晓认为新的"国六条"，很难把房价调控下来，因为当前中国经济依然处于一个高速发展的阶段，而银行的存贷比达到突破性的历史新高，这是房地产投资过热的根源。就房地产来讲，由于各个利益集团的博弈，在中国，不只是市场这一只看不见的手，还有包括地方政府在内的多只"看不见的手"，共同左右房价，从而使得房价上涨的趋势很难改变。 　　另有一位不愿意透露姓名的业内人士表示，由于目前北京房地产市场没有形成梯级消费,很难控制房价。现在人不论收入多少，都想买新房，不考虑按照收入水平来确定是买新房，还是二手房，或者干脆租房，这在一定程度上也影响了房价。 　　而实际情况也表明了这一点。天鸿集团开发的万象新天项目负责人表示，由于该项目一直以来性价比较高，销售仍然会按照既定的价格进行，不会因为政策的原因就降价出售。记者从其他项目得到的消息显示，绝大多数开发商短期内都不会采取降价行为。 　　业内人士指出，要真正控制房价，还需要政府在提高土地有效供给、出台具体有效政策等方面采取有力措施。 　　房价上涨走势趋缓 　　虽然，很多人士在接受记者采访时都表示，"国六条"对房价的影响不大，但是，他们同时也表示，该政策有较强的指向性，在一定程度上会让房价的涨幅降下来。 　　李文杰表示，虽然房价下降不太可能，但是目前政策导向倾向于不惜代价调控房价，因此就不好判断了。至少增幅需要下降，否则政策将继续进行下去。他认为，房价涨幅略高于GDP的增幅是合理的，每年增幅在15%左右，这一数据政府会默认。 　　赵晓认为新的"国六条"，很难把房价调控下来。但是，它显示出中央政府下决心调控，土地政策、货币政策、税收政策以及市场政策实现较好的结合，还是有可能把房价控制住，特别是把过快的上涨控制住。 　　但是，由于细则还没有出台，楼市各方都在观望中。对于房{HotTag}价问题，大家都比较谨慎，不愿意发表意见，因为必须等到具体措施出来后才会相对明朗。不过，大家表示，具体效果还得看政府的决心以及落实情况。 　　交易量开始下降 　　虽然很多开发商表示不会降价，但是，"国六条"还是让一些开发商感到了压力。而一揽子新政尚未出台，有感觉政府对房价调控的力度，有的项目已经开始悄悄降价。并有销售人员称，现在来看房的比买房的明显增多，交易量有所下降。 　　据悉，位于京通快速路旁的珠江绿洲新推出了"一口价"的尾房，每平方米6500元。销售人员说："这批房子前不久价格是每平方米8000元，旁边还没封顶的期房还卖每平方米7600元呢。" 　　按照房地产交易网的数据，今年以来，北京的房地产买卖成交量一直不断攀升。1月份每天平均交易476.7套，2月份每天平均交易369.6套(春节长假的原因)，3月份是536.8套，4月份达到574.8套。五一长假一过，交易量继续飙升，5月中旬时每天交易量都突破600套。但"国六条"出台之后交易量开始下降，5月22日的日交易量是546套，比一周前下降了50套左右。 　　尽管"国六条"只是粗线条的指导性意见，但据预计土地、银行、税收等具体政策将会陆续出台。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，正是这些"国六条"纲领下的未知数，让购房人放慢了置业的脚步，购房人预期房价下降，因此当前的成交量萎缩。 　　近期，"国六条"正式出台，在政策出台之前，消息灵通的人士已经在证券市场上做出了提前反应；政策出台后，市场各界人士都给予了高度关注，但在观望之余已经开始采取应对措施者却是寥寥。 　　多数开发商尚在观望 　　市场已提前反应 　　近期，有关部门、地区频频出台调控房地产市场的政策，5月11日市场上有消息说主管部门酝酿将购房首付款的比例从最低2成，提高到4至5成，以G泛海(000046)、G万科(000002)为代表的房地产股票出现暴跌。其后，有关部门尽管出面辟谣，但房地产板块跌势未改，5月15日，G泛海再度在盘中出现跌停走势。在5月11日到5月15日的短短几个交易日内，G泛海、G万科的最大跌幅累计已近20%，房地产股成为近期牛市中的死亡板块。 　　随后，"国六条"正式出台。但在"国六条"出台后，G泛海、G万科等房地产公司的股价走势已经相对稳定。 　　有证券市场人士表示，相关政策出台前，市场人士已做了提前预期，减持了地产股，所以政策正式出台，消息明朗后，反倒消除了投资者心中的不确定性预期。 　　有著名房企已经在北京区域开始大幅加快销售速度，其在东部项目开盘首日即回笼8亿元现金。杭州已经有开发商决定将预售的所有房源在成本价基础上加10%利润，优先速度，兼顾价格，迅速出货。 　　观望态度是主流 　　面对最近的新调控态势，尽管有开发商已经开始有所动作，但从记者采访的情况看，大部分开发商还是处在观望之中，并没有采取太多的应变措施。 　　此前，华远地产董事长任志强在接受有关媒体采访时表示，如果把三年的宏观调控联系起来看的话，会发现这次的宏观调控应该是最温和的一次，而更重要的是把政府的责任和重点进行了转移，通过政府的一些行为，监管、规范、供应体制调整或者保障来解决市场中存在的问题。 　　5月23日，上海最大的房地产企业绿地集团董事蒋中秋对记者表示，国六条主要是对去年宏观调控的一种完善，估计新政策可能会对近期房价涨幅比较大的城市造成一些影响，但对上海、长三角地区影响不会太大。集团销售情况非常正常，都按年初的计划进行的，目前没有进行任何调整的必要。 　　北京万通地产股份有限公司公共关系部经理张志喜表示，万通内部有句话"只要身体素质好，就不怕刮风下雨"，万通已经经历过多年的市场考验，并不认为此次调控会对市场造成太大的影响。企业目前并没有筹划什么应对措施。 　　明天地产发展中心总监陈云峰表示，国美第一城和明天第一城，都是以符合市场需求的中小户型为主，销售上，从未囤过房，因此，"国六条"对明天地产的影响很小。但是，"国六条"出台后，公司要求所有销售员在介绍信息时，必须更务实更准确，杜绝虚假信息。"我们正在积极准备新的项目，新项目将按明天的一贯风格和"国六条"的指示，走低总价、小户型的道路。" 　　投资机构转向乐观 　　在国六条公布后，证券市场的各大投资机构也纷纷发表了调研报告，几大机构研究分析后，多认为此次调控的力度并没有预期的大，房地产市场前景依然乐观。  　　光大证券的分析师认为，国务院出台"新六条" 警示意义大于实际，这次出台的"新六条"和去年的"国八条"相比，第一，实质性的新政策不多。这次会议所提出的"新六条"基本上延续了去年"国八条"的政策思路。与去年国八条的"深思熟虑、周密安排"相比，这次会议只是对"调控成果"的检验而已；第二，明确提出了城市政府"控制房价上涨"的责任。这意味着，未来将是各地政府视市场走势而出牌的局面；第三，提出了"有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求"。这一方面排除了央行全面调整按揭政策的可能，但也为各地酌情调整按揭政策打下了伏笔。总体上，虽然这次会议并没有实质性的新措施出台，但明显增强了地方政府的压力及对开发商和投机者的警示作用。预计，各地政府在下一阶段将更加密切地监控房地产市场的表现，并适时推出一些具体的措施。据此光大证券认为，这些政策的出台意味着短期的政策面已经明朗，地产股的压力将变轻。 　　另有机构认为，国务院此次宏观调控措施的出台，使悬在地产股头上的"利空"终于得到释放，对政策仔细分析，这不过是掉下来的最后一只"鞋子"，而不是"锤子"。这些政策的出台，不仅没有伤及反而增加了地产公司的投资价值。 

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