商业地产诱惑难挡须有前瞻性 樱桃好吃树难栽

     商业地产所蕴含的巨大利润诱惑着众多房地产开发商，也诱惑着大量的投资者。可是，在商业地产的发展过程中却仍存在着许多问题。如何解决这些问题，开发商和业界人士都在思索着----     ■商业地产诱惑难挡    对于商业房地产项目，有专业资料定义为：用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。从经营模式、功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅房地产等类别。在过去的十多年里，我省房地产开发市场的主要产品形式也从普通商品住宅发展到后来的商住楼、写字楼、别墅、酒店式公寓、商业商场项目等，置业投资更是从买房养房发展到“房倒房”的多样化形式。    西安商业市场经营形式多样，发展步子迅速。甚至一些原本并不看好西部的国际性商业大团队也陆续从京津、沿海大步跨越到西部市场，有的直接进驻西安，并从西安向咸阳、宝鸡、渭南迅速发展。省内各地都开始{TodayHot}争建商业步行街、一条街及大型购物中心等。      我省各地商业地产项目开发建设呈现出速度快、规模大、势头猛、经营新等特点。在商业零售业蓬勃发展的今天，商业地产已成为一块真正的商业“奶酪”，其独有的香甜诱惑着众多房地产开发商，也诱惑着大量的投资者。     ■发展之路不平坦        虽然近几年商业地产蓬勃发展，被商家看作是令人眼热的金光灿灿的宝地，但对于商业地产开发，尤其是零散经营者而言，都是相对较新甚至陌生的一个话题。个别商业项目由于商业经营与地产开发未能很好地相互渗透和结合，尤其是后期经营上问题迭出，导致满心欢喜投资商业项目的散户蒙受损失；有些项目曾承诺年投资回报率8％、10％甚至高达13％，但投资者不仅分文收益未得，甚至连{HotTag}本金都无法追回。    在一次研讨会上，西安策划界人士冯奔先生分析：本地一些开发商对商业零售网点建设的状况缺乏前期的宏观掌控，甚至只重开发、招商，但缺乏必要的后期经营思路和团队。同样是地产策划人的岳保智先生说：“比如，不论是西安的钟楼商圈，还是咸阳的人民路段，人流量集中，购物量大，但过度的开发或无序的商业网点‘扎堆’，也会导致同业低水平过度竞争。但也有一些住宅相对分散的区域，商业物业发展则明显滞后，商业零售网点明显不足，缺少配套的商业设施。”    西京学院经管院的张立教授分析：包括西安在内，我省一些城市仍以短平快的传统百货业态为主，国际化的超前的新型经营形式步子缓慢。西安、宝鸡等一些地方，商业黄金地段的大型超市商场却过于集中，商圈内业态单一，结构不合理。有的商业项目因为经营形势不好，想改造而受建筑规模和设计的局限，改造难度大，调整经营模式比较困难。    ■开发须有前瞻性        如何对商业设施建设有效调控，经营好自身的项目？对此，开发商和策划界人士都在思索。        岳保智先生以自身多年策划经验认为：首先要避免投资的盲目性，在商业地产开发前，必须详尽调研分析符合城市商业网点的开发规划。商家要具备对未来数十年该区域商业网点建设的前瞻性思考。切实搞好前期论证，避免盲目开发，杜绝一些不合时宜的开发建设。    在西安，随着城市国际化规模发展，今后一段时期，商业中心的发展重点主要是规模化、档次化的扩大和提升，同时，经营业态结构要随城市改制结构步子而调整优化。发展潜力较大的是区域商业中心和社区商业，特别是社区商业尚有很大发展空间，商业地产的开发要重点做好社区商业的文章。对于购物中心，则要避免一拥而上，多数地方要控制大型购物中心的发展。商业街的规划建设要以提高居民生活质量和品位为目标，切忌搞形象工程。     商业房地产的开发建设不能只重视现时市场的消费规模，更要考虑今后数十年的区域辐射问题，以及现代都市人的消费观念改变和休闲购物发展趋势。

建设造价信息陕西省建设造价信息咸阳市建设造价信息