京城楼市“退烧”一二级、租赁市场均受冲击

    据《京华时报》报道，29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。新政策已立刻在北京楼市中引发震动，一二级市场以及租赁市场均受到了不同程度的冲击。   　　一级市场：部分购房合同要重签 首付十五万难买到房 　　《意见》将购房贷款首付成数从2成提到了3成，90平方米以下的自住房除外。6月1日立即执行。这一政策从出台到生效仅间隔两天，执行起来也是不容商量。于是，—部分原来贷款两成的购房人的合同恐怕得重签。 　　谈到正在办理贷款两成的购房合同，多家不愿透露姓名的开发商表示：“31日前批下来的可能性不大了，银行也得避嫌啊！”而记者从农行和工行的两个支行得到的内部消息也是“过渡期，基本不会批了”。虽然目前银行方面还没有接到统一规定，但是有的银行也会以贷款申请递交日为最后期限。 　　一家国有商业银行的相关负责人表示，这是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策，提高首付在一定程度上有利于控制过快的购房需求。 　　不过，好在直接受到此政策冲击、需要更改合同的购房人数量可能并不太多，因为证件齐全，贷款通常一周就能审核完毕。真正需要更改首付的，应该是5月中下旬签的合同。 　　首付提高一个更重要的影响是，在北京买房的门槛将大大提高。记者查阅了北京市统计局发布的数据——去年全市商品住宅期房均价为6725元/平方米。而今年春季房展会上参展的62个北京项目中，{TodayHot}仅有5个在四环附近的项目每平方米均价低于7000元。考虑房价与税费等因素，现在想买房的人，即便拥有15万元现金也很难贷款买到房。一些本就“买不起”房的年轻人因首付增加而叫苦不迭。 　　二级市场：房源供应面临萎缩 购房人群选择观望 　　这些天，北京二级市场上的中介公司也是长吁短叹。因为6月1日以后很多购买时间2年以上5年以下原本按交易差额征税的房屋，将被全额征缴营业税。二级市场的房源供应不可避免地面临萎缩。 　　目前已购公房已不再是我市二手房交易重心，市场上的房源已有五六成以上是商品房。来自我爱我家、中原地产、金诚信等京城知名中介的统计显示，其中，房龄2-5年的二手商品房交易占总体二手房成交量的60%左右，因此营业税征收期限的延长将直接导致二手房房源供给量的下降。 　　营业税将是一笔不小的资金。以一套2003年产权，售价60万元的二手商品房屋为例，假设当时业主购买价为45万元。营业税征收期限上调后，需缴纳的税费如下： 　　契税　600000×1.5%=9000元 　　印花税600000×0.05%=300元 　　营业税：600000×5.5%＝33000万 　　税费支出总额为：42300元 　　税费占购房总款的比重为42300/600000=7% 　　中原地产研究中心通过对多个实例计算、分析，认为按照目前市场惯例来看，多交的税款均由卖方转嫁给买方，买方的负担将随之增加3%-7%。 　　因此，房主等待“5年期满”将会让二级市场的房源明显减少，而购房人群的观望行为将导致交易量下降。金诚信总经理邱宏告诉记者：“两天来已有不少买卖客户停止了谈判，静观市场变化。由于前景不乐观，{HotTag}我们也放慢了原本扩张开店的节奏。” 　　我爱我家副总胡景晖还表示，受诸多因素的影响，去年以前有很多人从购买新房到获取房产证的时间跨度为2到5年，营业税征收时间按获取产权证时间来认定，有可能使实际购房10年内的商品房都面临征收营业税的问题，由此必将限制很大一部分二手商品房房源的入市。因此他建议，对于“5年”的时间起点，宜将“产权证时间”调整为“购房签约时间”，这样既打击投机炒作行为，又能促进合理的二手商品房房源的释放和入市流通交易。 　　二级市场的房源减少、预期部分投资客将甩房，这会不会诱发北京二手房价格的下降？中原地产研究人士认为不会，因为北京的二手房市场本身交易量就不大，交易量的上升或者下降都不会对房价产生较大的向下压迫作用。 　　租赁市场：炒房无奈炒成房东 房子租金预计下降 　　“国六条”打压投资行为税收细则的迅速出台实施，让不少想借着房价快速增长捞上一笔的“投资者”吃了个哑巴亏。因为房子短期内在二级市场上很难卖出合适的价钱，他们中的相当一部分人只得变短期投机为长期投资。因此，投资客青睐的高档公寓等短期内可出租房源会大量增加，投资收益率将不同程度降低。 　　记者熟识的一位江浙“专职买家”在接受采访时显得懊恼不已，他手头的两套房子满了2年却没卖。“原本想要个更高的价格，结果变成5年了，挣的钱都交税了。”他表示，房子如果没有好价钱就只能长期出租。不过，“肯定有好多人跟我一样，租金估计也得跟着落。” 　　新政策尤其是税收政策的进一步严格，让这些“专职买家”有些心存顾忌。他们中的多数人其实是不愿意做长线的。“能够有合适的价格，就干脆不留着了。”

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