开发商受困90平方米本土开发商期待细则出台

    此次“国六条”细则的出台除了对交易环节进行了严格的调控之外，开发环节也是调控的重点。在采访中记者发现，开发商因企业大小不同而心态各异，但都在静等更为具体的细则出台。业内专家认为，在不安中等待新政的房地产企业将进一步地在新政的促动下加速整合。  　　疑虑中静等细则出台  　　新政规定，从今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。上海当然会依此执行，是依据项目执行，还是依据板块来执行？记者在采访中发现，开发商都表达了疑虑，同时认为上海应该会有更为具体化的细则出台。  　　一位不愿具名的上海本土巨头企业的高层向记者表示，以外环以内的很多房源为例，很多为高层和小高层，加上绿化、社区其他配套等，90平方米的房屋得房率可能很低。  　　而大华集团营销中心副经理杨子江在仔细阅读了新政之后给出了提醒，这一政策应该在上海有着更为明确的细化措施。新政中提出，“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。”{TodayHot}这无疑让地方政府有着合理的调整空间。  　　有利大社区开发  　　同时，记者在采访中发现，对于是否是执行70%以上的房型为90平方米以下的政策，是否按照项目来实行，开发商也有着疑虑。很多开发商认为，如果按照项目来实行，难度较大和可操作性较小，甚至有人提出如果按照区域板块来实行可能会更为科学和合理。  　　杨子江认为，新政中的一些细则让实力派的大型开发商更有优势和可操作性。比如开发商开发的大型社区中有着不同的产品，别墅、普通公房、酒店式公寓都有，如果依照社区开发或者板块开发来规定70%的指标，这将更加具有可操作性。  　　资金压力显而易见  　　房地产开发信贷条件的严控同样是此次调控的重点。“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款……对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”  　　徐汇区某国有房地产企业高层明确表示，新政策的出台对开发商而言是不利的。首先是投资客明显减少，因为要考虑到一个5年的投资回报期限过长的因素。这样对于开发商来说，就延长了他的一个销售周期，对于资金的压力就比较大了，一旦出现资金短缺，就可能使得整个{HotTag}资金链出现问题。  　　“现在政府是采用的税收财政政策，这有一个强制实行力，就开发商而言，一旦资金出现问题，短期内就可能造成房价的下降。”  　　房地产行业整合加速  　　值得注意的是土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管，是此次调控的一个重点。“对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”这无疑是遏制了开发商的主脉。  　　谁将在这次考试中过关并获胜？高力国际华东区常务董事翁琳表示，政府对房地产商信贷条件的进一步严格审核以及对闲置土地处置力度的加强，会进一步促使中小型的开发商退出市场。新政策对开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且开发建设中止连续满一年的按闲置土地处置。为避免土地被政府无偿收回，中小开发商会设法尽快将现有项目转让给资金实力较为雄厚的大型房地产开发商。从而使房地产业的行业整合速度进一步加快。

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