控制房价过快上涨纳入城市目标责任制

    国务院办公厅近日转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，针对房地产市场存在的问题，提出了15条具体措施。这一《意见》公布后，引起了社会的广泛关注，记者就此走访了建设部新闻发言人 　　《意见》对解决低收入家庭住房问题，提出了哪些政策措施？ 　　发言人：《意见》再次强调了住房保障体系建设，并就有步骤地解决低收入家庭的住房困难，从三个方面提出了具体要求： 　　一是加快城镇廉租住房制度建设。要求稳步扩大廉租住房制度覆盖面，强调尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要求各地区在2006年年底前都要安排一定规模的廉租住房开工建设。为保障廉租住房制度的建设和各项措施的落实，要求城市人民政府将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。 　　二是规范发展经济适用住房。要求各地继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度。强调要严格执行经济适用住房管理的各项规定，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为，保证经济适用住房真正解决低收入家庭的住房需要。同时，针对一些地区违规搞集资合作建房的现象，《意见》要求严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。 　　三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，量力而行，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 　　《意见》再次要求合理控制城市房屋拆迁规模和进度，主要是基于什么考虑？ 　　发言人：部分城市住房需求偏大，供求关系偏紧，很重要的一点就是房屋拆迁规模较大，被动性住房需求增加过快。 　　为此，《意见》要求各地严格按照国务院有关规定，加强拆迁计划管理，量力而行，严禁大拆大建，合理控制房屋拆迁规模和进度，严格控制被动性住房需求，并明确2006年各地拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。同时还对维护群众合法权益提出了要求。 　　对整顿规范房地产市场秩序，《意见》作了那些新的规定？ 　　发言人：目前房地产开发、交易中的问题突出表现在：有的开发企业不履行项目规划申批条件，擅自突破规划确定的建筑容积率等指标，增加层数、建筑面积；有的开发企业以分解项目、不履行开竣工时间等建设要求的方式，延缓项目开发进度、囤积土地；有的开发企业虚假宣传、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等，{TodayHot}误导居民提前消费、盲目投资。 　　对此，《意见》要求进一步整顿和规范房地产市场秩序，突出了对房地产开发建设全过程监管，对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。同时规定，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。 　　百姓对市场信息混乱意见较大，一些媒体炒作个别开发商、专家言论，《意见》对此有无规定？ 　　发言人：目前一些地方不注重房地产市场信息披露，信息不公开、不透明，正面引导不够；有的媒体不了解全面、真实、客观的市场情况。为此，《意见》从几个方面进行了规定：一是从基础抓起，要求城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统。二是重视市场监测分析和信息发布工作，增强房地产市场信息透明度。要求各地完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。{HotTag}三是强调要坚持正确的舆论导向。要客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。 　　已有调控措施未有效落实是当前问题的重要原因之一，《意见》如何解决这个问题？ 　　发言人：调控工作能否取得预期效果，关键在于落实。调整住房供应结构、稳定住房价格，解决好群众住房问题，首先要落实政府的责任。国务院明确要求，各地区特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构，控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。 　　为确保调控措施落到实处，《意见》明确了落实相关措施的责任单位和工作机制。比如，为确保各地落实住房建设规划，建立了规划上报备案制度和规划效能监察机制；直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整新建住房结构比例要求的，必须报建设部批准。近期，有关部门还将制定有关的配套文件，就加强市场监测分析、落实结构比例要求的工作程序、查处违法违规行为等，进一步作出具体部署。 　　国办通知要求国务院有关部门组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场宏观调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。 　　《意见》给地方政府戴上“紧箍咒” 　　给地方政府戴上“紧箍咒” 　　本次出台的《意见》明确指出，各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。同时，对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评。专家表示，这意味着中央政府已经将房地产宏观调控的效果列入了地方政府的政绩考核内容，具有特殊的意义。 　　此外，《意见》还提出了一系列的指标。比如，近期经济适用房建设目标9月底前公布、90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型、土地闲置2年将被收回使用权、个人房贷首付不低于3成等。 　　专家表示，指标的提出增加了市场透明度。更重要的是，指标的出炉等于给地方政府戴上“紧箍咒”。 　　小户型住宅的“春天” 　　调整住宅供应结构，建设包括经济适用房、廉租房在内的中小户型住宅，是国家既定的政策，也是实现“居者有其屋”的重要手段。然而我国中小户型住宅建设并不尽如人意。 　　建设部发布的消息称，截至今年4月底，40个重点城市可售商品住房面积总量达到100万套，套型面积在60(含)平方米以下的商品住房可售面积约12万套；套型面积在60-80(含)平方米的商品住房可售面积约11万套，中小户型房子只占到可售房源的23%。 　　此次《意见》不仅重申了国家调整住宅供应结构的意图，而且还给中小户型住宅建设描绘了“路线图”。新华社 　　新闻链接 　　网上搜索“《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》”，查找到相关网页691篇。针对当前房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定该《意见》。新华社 　　各地反应 　　北京：市民关心房价何时降 　　29日，国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》公布后，作为房价持续走高的热点地区北京，消费者作出反应。 　　“新政策对我的购房计划，没有太大的影响。我关心的是，北京过高的房价什么时候能真正降下来。”对“国六条”细则仔细研究一番后，杨欣得出了自己的结论。 　　在京城一家网站供职的杨欣从去年开始，就一直在寻寻觅觅，打算在北京南三环附近买一套90平方米左右的房子准备结婚。但每平方米7000元左右的价格，让他在众多楼盘前望而却步。 　　“最初‘国六条’公布时，明确提出切实调整住房供应结构，制定和实施住房建设规划、明确新建住房结构比例。从住房供应结构上为中低收入家庭考虑，这让像我一样的普通购房者充分感受到政府的良苦用心。”杨欣告诉记者，“但从细则的内容看，大部分是一些‘长效机制’，短期内对房价的影响可能并不大。我的‘安居梦’还要继续下去。” 　　新浪网最新调查显示，购房首付提高，58.96%受访者表示“不会改变购房计划”；对国家九部门出台房产调控政策，60.67%的人认为“短时间内影响不大，房价仍会快速上涨”；还有59.34%的人认为，90平方米以上房贷首付提至30%的政策对抑制房价“过于温和，不利于打压高房价”。 　　成都：业内人士揭秘囤房手段 　　这两天，记者以购房者的身份到成都一些楼盘咨询发现，一些刚刚开盘不久的楼盘，竟都被销售出80%以上，大有“清盘”、“收盘”之势；相反那些去年就开盘出售的楼盘，竟然还有相当一部分到现在还没清仓收盘。 　　根据业内人士的介绍，开发商囤积房源、哄抬房价的具体手法通常有以下三种： 　　借口团购，囤积房源。开发商开发出楼盘之后，为了将较好的房源囤积起来，然后伺机销售，常常会先向市场公布一个较为合理的房价来吸引购房者，当购房者蜂拥而至的时候，售楼人员又会告诉购房者，其中大部分较好的房源不在公布价格范围，因为有单位准备集团购买，因此价格在商定之中。而同时开发商会极力推荐你购买不属于团购之列的房源，当然这些房源也都是较为不太好出售的房子。 　　分期销售，化整为零。这种销售方式又被称之为“挤牙膏式”销售。一位开发商向记者介绍：开盘时，拿出来卖的房子只是一小部分，等过一阵再开一批，这样一点一点地出货，人为去控制房地产市场的供应量，刺激房价一点一点上涨。涨价有两个好处———一个是销售收入增长了，另一方面给客户看，咱的房子升值了。 　　虚假订单，联合中介。主要是通过大量虚假签订购房意向合同，将较好的房源保留起来，有的开发商甚至直接和一些二手房中介联合起来，将较好的房源直接转到中介手中，然后由中介来囤积房源，伺机销售。 　　广州：专家建议避免中小户型投机 　　目前广州楼市观望气氛浓厚。不少市民表示，要先看看广州的具体实施细则。 　　满堂红地产研究部调查，最近一两周看房人数、电话咨询都有所减少。前来看房的多为有刚性需求的买家，新客户就很少了。 　　银行界人士余丰慧则认为，国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策。把过去首付款比例由20%提高到30%，一定程度上有利于控制过高的购房需求。 　　余丰慧建议适度调整住房消费信贷政策。可考虑首付款比例在面积上实行梯次政策，如90-120平方米实行首付款30%，120平方米以上提到40%，160平方米以上可提到50%等。套数上同样实行梯次政策，比如两套提到30%，三套以上提高到50%等，以避免出现中小户型投机行为。新华社 　　业内观点 　　落实双70%防止三“变向” 　　业内人士分析指出，在落实调整住房结构的“双70%”规定中，要防止出现三个“变向”。 　　其一，要稳定90平方米以下住房的房价，防止热钱从炒“豪宅”到炒“小户型”，如果“小户型”价位过高，即便是占到“70%”，百姓依然承受不起；其二，保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的供应地段，如果把这些住房都建在偏远郊区，那么即便百姓买得起，也会住得难；其三，防止开发商在“小户型”做文章，如增加住房高度，将“小户型”变向建成“大户型”等。 　　令人欣慰的是，为避免在落实房地产宏观调控出现“上有政策、下有对策”现象，此次调控细则强调各地区、特别是城市人民政府，要“把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制”，并要求各级城市“住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布”。 　　二手房价格可能上涨  　　业内人士认为，新政策中关于对购买住房不足5年转手交易的全额征收营业税，可能降低二手房交易频次，促二手房价格提高。 　　21世纪不动产济南区域分部总经理助理张文认为，新政策中提出积极鼓励发展二级市场，但也规定调整住房转让环节营业税。从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。 　　这样会使很多卖房者将“成本”转嫁到买房者身上，增加了买房者的负担，从而可能降低二手房的交易频次，预计将使二手房的价格提高。(新华社) 　　市场动向 　　“上家”三难：降价？缴税？违约？ 　　董琳霞 每日经济新闻 　　“国六条”细则出台前几天签订房屋买卖协议的上家可谓哭笑不得。 　　上家杨先生与下家何小姐在5月28日拟定了二手房买卖协议，前者将虹口区一套总价为100万元的商品房卖给后者。按规定合约生效期为7个工作日。以此推算，杨先生与何小姐办理过户手续时已过了6月1日，这意味着届时杨先生要多支付5.5万元的税款。但由于目前何小姐没有贷款申请问题(即全额付清房款)，那么只要她赶在5月31日前与杨先生办理完过户手续，杨先生就可以免除5.5万元的税。 　　面对杨先生的窘境，何小姐昨日突然要求上家降价4万元，否则就将过户时间延至6月1日后，这让杨先生感到非常为难。 　　何小姐表示，原本在买房前就曾和杨先生议价，要求他降价3万元出售，但最终没有达成协议，由于何小姐实在心仪该套物业，所以最终还是买下了它，并在5月28日签订了拟定协议。谁料5月29日突如其来的新政让何小姐有了机会。她表示，只要杨先生同意降价4万元，就马上办理过户手续；如果不同意，她就将过户时间延至6月1日后，那么杨先生就要多支付5.5万元的税。如果杨先生决定不将商品房卖给何小姐，那么杨先生也要支付给何小姐2万至5万元的违约费，如今杨先生已进退两难。 　　至截稿时，这场因新政而引发的讨价还价仍在进行中。 　　二手房回报率下跌 　　李丽 每日经济新闻 　　“国六条”细则出台，转手免税限期从2年以上延长至5年以上，成为房产投资客心中沉重的石头。 　　上海信义房屋中介咨询有限公司古北二店置业顾问介绍，5月30日挂牌量上升10%，大部分房源均已满2年未满5年，挂牌者明确表示价格可以商量。 　　上海中原物业顾问有限公司徐汇区门店经理张振凯介绍，昨日一套出租房源的业主得知新政细则后马上带租约出售，价格当即下调2万元左右。同一天，某投资客一次性将3套刚满2年未满5年的房源抛出，并表示只要有下家，价格不是问题。 　　“价格不是问题”、转租为售的房源一天内价格下调2万元，投资客的利润究竟还有多大？以徐汇区宏润花园为例，2004年底，宏润花园销售均价13000元/平方米左右，100平方米左右的2房租金5500元/月；今年5月30日，售价16000元/平方米，2房月租金5500元左右；而在去年3月，宏润花园的销售均价达19200元/平方米。 　　张振凯表示，按照出租回报率为年租金除以总房价来计算，宏润花园2004年底100平方米2房的租金回报率约为5.08%，而目前的租金回报率仅为4.1%。 　　上海中原闵行区高级经理张晓表示，2004年年底购买的100平方米的宏润花园房，去年3月的年投资利润率高达146%，而目前的年投资利润率已降低至9.8%。 　　银行大房型客户居多 　　唐赟 每日经济新闻 　　房地产新政向中低收入者倾斜，要求新房地产项目中90平方米以下的住房占比需超过70%。一家国有银行相关负责人表示，目前该行交易的一手房平均面积接近130平方米，90平方米以下的住房以政策保障性质的配套商品房居多。 　　工行一位人士则表示，房地产新政能够迅速增加中小户型商品房供应量。开发商必须调整规划设计，在项目中增加小户型住宅，高档房可能会因为稀缺而出现奇货可居的局面。普通住房和高端住宅可能价格分化，出现巨大落差。

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