价格一年涨两成武汉楼市谜局是怎样形成的?

    9.6万套待售房 价格一年涨两成  　　一方面，1/3的商品房尚未售出；另一方面，房价涨幅超过深圳，今年以来，地处中部地区的武汉市房地产市场仿佛为消费者布下了一个"谜局"，让人看不清，猜不透。  　　待售房全国第三 房价一年涨两成  　　建设部日前公布的全国40个重点城市房地产信息网站统计数据显示，武汉市以9.6万套可售房源位居第三，仅比列第一、第二位的北京、厦门少1.3套和1万套。  　　据武汉市房地产市场信息网公布数据，截至5月24日，武汉市历年来实施的737个房地产项目，商品房总套数为292884套，其中已售196898套，待售95980套，占总量的约1/3，成交均价为3174.55元/平方米。  　　同时，武汉市房产管理局一项统计数据显示，2005年，这个市空置房面积大幅上涨。截至2005年底，武汉市商品房空置面积为162.14万平方米，同比增长33.2%，其中商品住宅空置面积为108.6万平方米，同比增长54.5%，占商品房空置面积的67%。  　　与此形成鲜明对照的是，房价涨势不减。今年一季度，武汉市商品住宅平均价格为3584.78元/平方米，同比上涨22.7%，涨幅比深圳高出两个百分点。  　　开发商囤货居奇 误导欺骗消费者  　　武汉市铁路局一位姓郭的职工向记者讲述了一段最近购房的经历："五一"期间，地处武汉市武昌中南路段的"凯乐花园"搞"内部认购"活动，{TodayHot}认购对象是前期拿到排号的VIP客户，1500多套房子首期提供认购房460套。郭先生此前拿到的认购排号为400多位，为了买到好楼层，事前他四处托人，希望能够将排名提前，先期挑房。5月5日，认购第一天，600多名VIP客户冒着倾盆大雨排了近20个小时队。  　　郭先生说，认购时，售楼人员没有提供全部房型的价格表，客户只知道自己所需房子的价格，其它房子的价格也不让问。事前说好房子起价每平方米3900多元，均价是每平方米4600元，但实际价格肯定不止这些。20多层的楼房，他挑的是4楼的一套，价格已达每平方米4400多元。事后，开发商声称卖了350套房子，但有内部人说只卖了200多套，具体每套价格也不清楚，让人有一种受骗的感觉。  　　最近，记者在武汉进行房地产市场调研时发现，类似于郭先生这样的购房遭遇并不鲜见。近年来，一些开发商为了制造市场房源紧张气氛，常常会搞一些"内部认购"、"限量发售"之类的宣传促销活动，部分楼盘甚至出现了排队购房的"盛况"。个别开发商甚至还雇一些"房托"，故意散布虚假信息，误导和欺骗消费者。  　　地方政府热衷"地产招商"导致地价快速攀升  　　采访中，记者发现，在房市"谜局"的背后，地方政府的"托市"行为，是导致房价快速上涨的一个不容忽视的因素。  　　近年来，在武汉市的对外招商活动中，"地产招商"成了重头戏，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的进入。2005年，在预期人民币快速升值的背景下，香港和记黄埔、九龙城集团、世贸集团等境外财团纷纷进入武汉房地产市场，计划投资总额达300亿元，相当于当年武汉市房地产开发投资总和。{HotTag}外资的大量涌入，不断刷新武汉地价新纪录，并直接推动地价的飙升。据统计，2005年，武汉市商品住宅楼面地价平均为1905.22元/平方米，约占当年房价的56.6%，比2004年增长45.2%。  　　与此相适应，地价的快速上涨，必然催生出一批高价房，导致市场中低档商品房供应不足，结构失衡，拉动房价快速上涨。  　　据悉，2005年，武汉市通过招拍挂方式取得土地的房地产经营性项目中，最高楼面地价已达3163.21元/平方米，开发出的楼盘大都在6000元/平方米以上，拉动全市整体房价一路走高。同时，大量高价房的出现，在市场造成了强烈的涨价预期，加剧了市场"追涨"心理。  　　专家认为，地方政府热衷"地产招商"，除了吸引投资、加快城市建设、活跃市场、创造就业外，一个重要的原因是直接增加土地收益，提高地方财政收入，是地方政府政绩观和经济利益驱动的综合体现。  　　统计数据显示，2005年，武汉市共出让土地3755.9亩，同比仅增长0.3%，但交易金额却达124.25亿元，同比增长58%。当年，武汉市财政收入达389亿元，新增101亿元，土地收益占了相当比重。另外，房地产业还为地方提供了丰富的税收，武汉市每年地税增收额的一半左右来自房地产业。  　　华中师范大学经济学院教授艾建国等专家认为，在决定房价快速上涨的几大因素中，地价上涨、供求失衡、房地产投资增长等，都与地方政府有着千丝万缕的联系。地方政府有意无意的"托市"行为，正是中央政府房地产宏观调控措施失灵的主因。在新一轮的宏观调控中，除了采取有效措施，打击开发商的恶意囤积房源行为，如何应对地方政府的"托市"行为，将是中央宏观调控着力解决的重点。

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