深圳楼市“有价无市”苗头初现专家：新措施对现时房价影响不大

    但专家表示新措施对现时房价影响不大业内预测房价有望明年趋稳 　　深圳楼价的疯涨，引起了中央政府的高度关注。高压下的深圳楼市，将如何面对？记者日前采访了深圳各阶层人士，听听他们的声音。 　　开发商高估承受能力 　　九部委颁布的《意见》，标志着房地产市场新一轮的宏观调控真正开始。据了解，深圳楼市“有价无市”的苗头已经出现。近日，深圳南山区推售的惟一高层住宅、位于南硅谷片区的精品楼盘低调放量312套大面积四房单位，面积在170－300平方米，均价1．6万元／平方米。而招商地产在2002年进军南硅谷时，阳光带·海滨城定价在6500元／平方米尚有不小压力。如今，短短不到4年时间，价格已经翻了近3倍，平均每年涨幅都超过36％。不过，房价高未必有人捧场，据称，该项目当日成交金额近2．5亿元。据此推算，当日成交套数最高不过90套。仔细考量南山部分楼盘的定价，很显然，在日益严厉的宏观调控背景下，开发商过分乐观估计了深圳楼市的承受能力。从片区二手楼价来看，阳光带·海滨城二手价格不过1．2万元／平方米左右。连续16个月飞速暴涨的深圳楼价，已经到了极度 　　危险的边缘，必将回归理性。 　　六成受访者接受首付三成 　　对于首付三成的规定，深圳59％的受访者表示能接受首付提高到三成，而有29％的受访者表示只能接受目前的两成首付。深圳一调研公司的资料表明，深圳一手房仍是主要的需求，七成受访者表示希望购买新房。意向置业区域仍然是以深圳的福田和南山为主，其中福田中心区、后海和香蜜湖的提及率最高，{TodayHot}而选择龙华和布吉的受访者有所增多；两房和三房户型仍是深圳置业者的主要选择。 　　另外，受访者对深圳各区可接受的楼价也较往届有所提高，其中福田最高，为7368元／平方米。根据往届的情况来看，受访者愿意接受的价格与市场实际成交价格有一定的差距，参照去年秋交会两者之间的关系，忽略政策、供应结构等其他因素的影响，大概推算出下季度福田、罗湖、南山、宝安的住宅每平方米平均价格可能达11846元、10572元、10081元和7305元。这表明，深圳房价将回归理性，楼价有望明年趋稳。 　　在交通银行任职的张良告诉记者，90平方米住房成为一道“分水岭”，增加中小户型房屋开发和供应量，深圳年轻人将是最大受益群。这段时间，深圳似乎是豪宅唱主角，让大批无房青年望而生畏。现在好了，《意见》将使这座城市的住房供应结构得到有效改观，工薪阶层攒钱买房的愿望不久可以实现了，深圳年轻人将是最大受益群。 　　发展商受影响最大 　　深圳知名网络地产评论人士半求表示，就《意见》内容可以看出，中央政府还是不打算强势打压房价的，只是再次向发展商、地方政府、炒家发出警告，表达了中央对此前政策“无力”的不满。不过，若是内地的房地产市场，特别是房价在《意见》后进一步升温，难保有更激烈的措施出台。半求还认为，较之去年的“国八条”，《意见》显示中央调控楼市中对民生的看重，{HotTag}这从此前民间传言首付比例提高至五成，而《意见》只表示首付款比例不得低于三成就可看出。另外，《意见》更多的是从“根源”如土地供应、住房结构处解决问题，相信在较远的将来，内地的房地产市场会向着良性的方向发展。不过半求同时认为，也因《意见》过于温和，相信内地各城市的房价，特别是深圳的房价，在奥运前恐怕都难以下跌———保持平稳发展态势的同时可能还会略向上扬。 　　深圳中原总经理李耀智表示，就整体而言，发展商可能是受《意见》影响最大的一个群体———多条措施都是对着发展商“开刀”的。如《意见》第四条“严格房地产开发信贷条件”，就大大提高了发展商的准入门槛。另外，《意见》第二条中提到“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”，则无疑是对此前拿了土地但还没开发的发展商沉重一击———光重新设计就得花一笔不菲的费用，而七成的建筑面积要用于建设不超过90平方米的房子，更是令寄望于建设豪宅“发一笔”的发展商“打错算盘”，甚至还可能亏损。 　　半求认为如转让年限拉长至五年征收全额营业税，这很可能会导致二手市场放量减少，这样一来，供求失衡下，二手市场的价格可能大幅上涨。 　　措施对现时房价影响不大 　　深圳市社科院地产与城市运营中心主任高海燕表示，这些措施对深圳现时房价影响不大。第一，在改变供应结构和保障供应量的问题上，目前制度和方法是有了，但是，从政策的提出到供应结构的改变需要一个过程，城中村改造、土地出让之后的建设，都有一个周期。第二个是，加强经济适用房和廉租房的建设对深圳房价不会构成影响。因为购买和居住这类房子的人并没有在市场上买房，因此也就不会对市场的房价带来多少影响。第三是，前些时候人们普遍关注的提高首付的问题在此次政策中提了出来，但却比人们的想像要温和得多。高海燕说，将首付提高到三成，可以让那些提前置业者退市。他解释，所谓提前置业者，即是那些来深圳才两三年，并不具备买房能力，但因置业门槛较低而想买房的人。但是对那些购买能力强者，首付提高到三成，影响也不大。 　　高海燕说，“新政策的出台，对房价构不成打压，对深圳房地产市场的影响要静观其变，同时，深圳也需要出台进一步的实施细则。” 　　深圳市市长许宗衡表示，深圳地理位置独特，影响楼价的因素复杂。他说：“香港房地产的等面积价格，相当于我们的八倍到十倍，客观上来讲，就有一批香港的居民来深圳购房，不过，香港人大规模在深圳买楼的情况仍未出现，暂时主要是有需求才买楼。”许宗衡还称，深圳会采取措施，如调整房屋供应，保障中低收入家庭的住屋。他指出，深圳要限制别墅类、高级住宅类的开发强度，保证普通居民和低收入家庭的住房，能够得到有效保证。 

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