新政策“吓阻”投资客 房地产新政急降楼市高温

　　新老国八条出台后，不少消费者对房价下行充满希望，但市场走势却令人失望。但愿这一轮房地产调控能让楼市降降温。图为北京一售楼处众多购房者在看房。    仅仅一周多的时间，房地产调控的另一只“靴子”就落了下来。     当“国六条”刚出台时，有的开发商还觉得这次调控说不上严厉，但当更细化与量化的“九部委十五条”出来后，开发商们不禁倒抽一口冷气。或许刚刚高价买地的开发商会感到有些后悔，例如前几天北京新拍出的一块地，楼面价每平米足足比不久前相邻地块的拍卖价低1000多元。虽说市场行情未来趋势还不很确定，但随着各项调控举措的到位，一些房地产热点城市的市场降温应是意料之中的。    新政策吓阻投资客 　　对比去年3月26日和5月9日国务院下发的两个“通知”（《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，也称为新老国八条），今年5月24日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，好像没有增加更多的新内容。有所变化的一是住房转让环节征收营业税的时间，从原来的2年增至5年；二是自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。　　另外，个人按揭首付提至三成（90平方米以下的住房可维持两成首付）的规定，中国银监会早在去年就下达通知，{TodayHot}热点城市可以将首付提高到三成，而不少城市已经执行了首付三成的政策。 　　从这些内容看，新购商品房5年内准转让征收营业税，会对抑制投机与投资有一定作用。早在去年初，长三角地区以上海为代表的大城市房地产市场炒房之风甚炽。在房产交易流转环节加征营业税以及银行叫停转按揭，给投机者以致命一击，房价企稳。在投机和投资者暂时看不到未来投资的“成长性”时，炒房运动也就画上了句号。

　　然而在另一些城市，随着房价快速上涨，让不少投资者看到了房产投资的获利空间，许多民间资本大举入市。这些投资需求使得市场供求失衡价格扭曲。在一些投资者看来，尽管房产投资的租金收益不高，但房价上涨所带来的帐面盈利已足以对冲掉按揭供楼与租金之比的负收益损失。客观地说，将住房转让环节征收营业税的时间，从原来的2年增至5年，可大大抑制房地产二级市场的流动性。这是投资者必须认真考虑的一个问题。因为，市场流动性下降及交易成本的提高，都会给房产投资带来一些不确定性。

　　据北京“我爱我家”房产中介公司市场人士分析，北京市场目前出售二手房的投机性业主所占比例较少，多数业主是出于“置业升级”、或“有其他用途的目的性套现”。因此，将营业税限定时间从2年调整为5年，{HotTag}对这部分业主的出售动机不会产生太大影响。 　　尽管如此，许多二手房业主都尽可能地要赶在新政策执行前完成交易。北京伟嘉安捷投资担保公司总经理康胜告诉记者，在6月1日以前北京各区房产交易所登记过户人数大增，像朝阳、海淀等热点区域房地产交易所5月31日都加班加点工作到凌晨。“房地产调控新政策对于想投资房产的人能起到吓阻作用，而对已经在‘里面’的投资客的影响则相对小些，”康胜这样认为。

    “三限制”惊着了开发商

　　在房地产调控中一项最有力度的规则刷新是“三限制”的规定。即与套型建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上的规定相适应，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。简称限面积、限套型、限房价。

　　这个十分量化的新规定，无疑是调整房地产市场结构最有力的利器。 　　客观地说，最近一些房地产市场热点城市房价上涨较快的重要原因之一，是市场上大户型、高总价的所谓高档住宅供应所占比例过高。“九部委十五条”的“三限制”以政府强力介入市场干预的方式力图扭转这一现状。

　　虽说这种小户型、低总价的商品房大批量形成市场供应尚须时日（由于房地产开发周期大约得二、三年时间），但这足以影响人们的购房预期。可以说，这其中受惠最多的将是那些“买不起房”呼声最高而工作时间不长的年轻人群体以及部分中低收入家庭。

　　一位不愿透露姓名的市场人士认为，这项房地产新政无疑会使相当一部分现在买不起房的人看到了希望的曙光，但与此同时相应的配套政策也需及时跟进。例如，在北京地区，小户型、低总价的房子也是投资客的最爱。许多房地产项目的小户型房不少是被投资性购房所买走的。因为，这类住房出租率高，并且投资回报也不错。所以，在政府大力引导市场结构调整的同时，应对投资性购房趋势给予适当关注。

　　此外，对低密度、大户型的高档房供地将有所限制，有可能将使这类产品成为市场“稀缺品”而价格走高，这也会对平均房价产生影响。

　　另一北京开发商则从不同角度对此表示了他的担忧，前一时期北京高价拍出的地块按政策规定，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合政策要求的，应根据要求进行套型调整。如果硬性执行建筑面积90平方米以下住房必须达到开发建设总面积的70%以上的规定，并且还要限套型、限房价，这对开发商来说肯定要赔本。

　　假如政府单方面改变规划条件，开发商提出退地退钱，这一问题还真有些麻烦。因此，政府有关部门在政策的衔接上最好有一个妥善的安排，以避免产生市场混乱与纠纷。据这位开发商讲，目前北京许多开发商已不敢再贸然拿地，采取观望态度。前几天，北京温泉一幅地的竞拍仅有极少数开发商参加，就是这一心态的真实表现。

     实质性利好可以期待

　　“这回房地产调控是不是真的能把房价降下来”？大学毕业后在一家IT公司做市场销售的吴先生对记者表达了他的将信将疑。因为去年大约也是这个时候，政府提出房地产调控后小吴对房价降下来充满期待而持币观望，但后来发现事实与预期相反，他周边的不少同事、朋友迅速出手。事后这些人常常唠叨买房升值之类的话令他懊悔不已。

　　其实对像小吴这样的人来说，房子用来自住的，升不升值本身意义不大，只是房价涨上去了得多掏钱才是问题的关键。

　　“从眼下的情形看，这回政府是动真格的了”，在某律师事务所工作的关小姐这样认为，“虽说政府鼓励开发的经济适用房、限价房、廉租房一时半会可能还见不着，但有那么多的具体指标在那，估计到开奥运会时怎么也得有点动静了，所以现在还是先租房住，再等等看”。

　　据一位业内人士透露，这两天北京市建委工程处的电话几乎被打爆了，因为政策规定，过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合调控要求的，应根据要求进行套型调整，开发商们一时间“找不到北”了。因为，不仅原来的设计方案须做较大的调整，而且项目市场定位、目标客户群也全都得重新规划。“我是彻底晕了，真不知道下一步该怎么走”。一北京开发商向记者描述他现在的感受。

　　几乎是在“九部委十五条”出台后的第一时间，北京市迅即作出反应，土地供应方案随之亮相：北京市国土局近期拟推出6个中低价位、中小套型普通商品住宅用地，总土地面积约126公顷。

　　一位业界人士分析，限价商品房应有别于经济适用住房，虽然价格会比经济适用房要高，但购房门槛肯定要比经济适用房要低，估计推出后会受到购房者的热烈追捧。

　　由于是中低价位和中小套型的商品住宅，因此房屋总价会比较低。尽管这些房源的推出可能一时间满足不了市场需求，但其意义在于，在比价效应下周边的房地产项目至少不能再肆无忌惮地提价了。例如，在新供地计划中有朝阳区广渠路地块，假如限价商品房定价在6000元/平方米，那么这对附近动辄每平米上万元的项目来说，肯定会有市场压力。

　　此外，北京市国土局还宣布，对超过合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按照闲置土地处理。

　　“这些规定对购房者来说都是实实在在的利好，有助于推动新增项目加快入市，我估计最不济也会让房价上涨的势头有所减缓”。在北京某售楼处，一购房人这样认为。

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