新政后京城二手房源急降20% 购一手房更便宜

    “新政后一周（5月30日至6月4日）同比上周（5月24日至5月29日），京城二手房买卖市场房源出售量下降18%，有购房意向的客户量下降了3.7%。”中原地产三级市场部副总监宫萍日前在接受记者采访时略带感慨地说。她坦言，新政出台后可以明显感到客户量的下降。而目前京城二手房市场中，与中原经历同样遭遇的二手房代理公司还有很多，客户量下降、销售量下降俨然已经成为当前二手房买卖市场的主旋律。 　　    记者了解到，由于二手房营业税征收年限的延长、交易成本的增加、预期利润的减少，近一周以来，京城租赁市场异常活跃。京城租赁市{TodayHot}场出租房源量及求租客户量均呈现大幅上涨趋势，涨幅分别为10%和21.3%。 　　宫萍认为，国家9部委对营业税的征收期限进行新的调整，一方面是为了抑制房地产的过热需求；另一方面也是想通过抑制二手商品房的交易量来达到稳定房地产价格的目的。当记者质疑此种做法与“加快建立和发展京城二手房市场”这一业内呼声似乎有“背道而驰”之意时，宫萍表示，这种看法并不完全准确。只能说在当前市场情况下，政府希望通过对整个交易市场，包括一手商品房交易和二手商品房交易总量的控制，来达到平抑房价的目的，是一种短期手段。因为，从长远来说，稳定和加快二手房市场才是维持房价稳定的一种有效措施。 　　目前，营业税的加重已经造成房源量大幅下降的现实，面对北京二手房的市场供需比为1:6，部分热点区域更是达到1:10的现状，房源紧缺将使供需失衡比例进一步加大，这对于本来就不成熟的京城二手房市场犹如雪上加霜，使市场陷入不稳定的波动中。业内人士普遍认为，新政后二手房单套房价将在不会下降的同时，也建议政府从鼓励二手房市场流通的长远角度考虑平抑整体房价的问题，而不是短期的“一刀切”行为。 营业税调整后交易价格 最高涨幅可达12% 　　以一套售价为60万元二手商品房屋为例，2003{HotTag}年产权，未满5年，当时业主购买价为45万元。假设按新政调整后的营业税征收，同时个人所得税也一并征收。那么，客户在购买该套房屋需交纳的税费如下—— 　　契税：600000×1.5%=9000元 　　印花税：600000×0.05%=300元 　　营业税：5年以内出售　600000×5.5％＝33000元 　　个人所得税：（600000－450000）×20％＝30000元 　　税费支付总额：72300元 　　占购房总款的比重：72300÷600000=12% 　　由此可见，如果将这些税款全部或折半转嫁给购房客户，则一套二手商品房的交易价格会有6%-12%的上涨幅度。 新政下购买一手商品房更便宜 　　9部委的新政除了调整二手房营业税外，还将一手商品房的首付比例提高至30%。在这两条新政策影响之下，购买二手商品房是否还会有价格上的优势呢？假设一套目前出售价格为87万元的房产（原购买价格为70万元），其产权获得时间为2003年。 　　由于未满5年交易，购房者在购买时需要支付的费用包括契税、印花税、营业税（5.5%）、个人所得税、首付三成、月供。而同样是需要支付87万元即可以购得一套92平方米的一手商品房，此所需支付费用只有契税、印花税、公共维修基金（2%）、首付三成、月供。 　　通过附表计算的结果，对于自住需求者来说，虽然购买一手房首付提高，但相对于二手商品房的税收来说，如果不征收个人所得税的话，显然购买一手商品房更便宜。 以贷款15年，等额本息还款法为例 （购买二手商品房不包括个人所得税）  以贷款15年，等额本息还款法为例 （购买二手商品房包括个人所得税） （以上数据由北京中原地产三级市场部提供，仅供参考）

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