新政一出 二手房卖主想毁约不成

    近两天，一系列房产新政策成为人们热议的焦点。其中对转让二手房全额征收营业税的时间从购买不足两年延长到了5年，即从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按个人取得的售房收入全额征收营业税。该条款对欲转让二手房的房主无疑产生了很大的震动。      记者从一些房屋中介机构了解到，新规出台之前，许多购买了二手房不足两年的房主为避营业税，往往与买方签订先付款交房，待两年期满后再办过户的合同。新规出台之后，这些买卖双方都面临着一个新问题，那就是一大笔营业税谁出？卖主肯定想把营业税转嫁到买主身上。而如果买主不同意，卖主能以新政策出台是不可抗力为由撕毁合同吗？记者为此进行了采访。      为避税迟延过户新政出台生后患      某房屋中介公司的业务员小黄对记者说，他今年5月刚办理了一笔总价130万元的二手房买卖业务，房主的房产证到今年7月就满两年了。{TodayHot}买卖双方在他们公司的主持下签订了合同，约定在合同签订后70日内再办理过户手续。现在，国家出台了新政策，房主需交6万多元的营业税。房主希望买主承担一半营业税，否则他就拒绝过户并撕毁合同。但买主一分钱也不想多掏。      小黄说，这种情况在二手房买卖中并不少见。      新政策非不可抗力卖主不能撕毁合约      那么，如果签订上述类似合同的二手房买卖双方最终不能达成协议，卖主以新政策出台为由拒绝过户并要求合同作废可以吗？      北京广住律师事务所的吴律师认为，如果买卖双方在签订的合同中没有出现“为规避税收”这样的违法字眼，而只是约定一段时间后过户，则该合同不违反法律规定，是合法有效的。      当国家出台新政策后，买卖双方的目的就落空了，这时产生了分歧。在双方不能就修改合同达成一致的情况下，该合同应继续履行。{HotTag}卖主不能以新政策出台是不可抗力为由主张合同无效。     因为营业税是针对卖主征收的，新的税收政策并不能导致合同无法履行或对合同产生重大影响，只不过是卖主多交了税，所以国家出台新政策不是不可抗力。      即使卖主因为交营业税而没有在二手房买卖中赚到钱，也不能撕毁合同，因为这是逾期过户带来的风险，这种风险只能由卖主承担。      卖主如果不按期过户，买主可以以合同违约为由将其诉到法院。如果卖主在败诉后仍不过户，法院还可强制执行。      可见，双方为避税签订的这种逾期过户合同对于双方来说都有风险。      迟延过户风险大公证处拒绝公证      北京市公证处陈主任介绍，这两年经常有人来要求做类似二手房买卖的公证，一般他们是不给这样的当事人做公证的。      因为在二手房买卖中约定迟延过户，这样的房产交易风险很大，其间可能出现很多不可预料的情况，比如房屋失火、灭失等，或有的卖主不守信用，看到房价上涨就一房两卖；或者老人去世后房子由子女继承了，而子女不愿卖。这种情况下，即使合同经过公证也不能规避风险，所以办这样的公证没有意义。

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