易宪容：消费者如何面对房产政策

   “国六条”细则公布以来，媒体及民众对本人问得最多的问题是，最近房价的走势如何，购买自住房人什么时候进入房地产市场。    从“国六条”细则的内容来看，尽管与“国八条”相比，“国六条”的整个内容都是对“国八条”精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定房价。但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来调整国内不合理住房结构。这一条对未来国内房地产市场影响会最大。倒不是因为这种强制性方式将住宅建筑量化到多少面积、首期付款多少比例等，最重要的是政府向国内房地产市场发出了一个十分强烈信号：即政府一定会通过行政性强制方式来调整国内不合理的房地产市场结构，中央政府不仅有决心，也有能力。    尽管推出“国六条”细则之后，各地政府都在争取各种对当地发展有利的房地产政策，都希望能把政策影响降到最低。但是各地政府应该看到，如果今年这种强制性调整房地产市场结构的政策不能够落实，不能初见成效，{TodayHot}甚至于遭遇到各地方政府抵制，那么明年新的宏观调控政策又会出台。    并且，中央政府既然可以把房地产市场的住房结构调整，量化为具体数字，并通过土地拍卖与城市规划来强制性执行。不仅具有操作性，也具有明确的强制性。如果说这样可操作的强制性政策不能够认真履行，那么就会严重削弱中央政府的威信和执政能力。在目前的情况下，我相信这样的事情不会发生。从这个角度上说，中央政府不仅会让国六条”细则得到认真履行，也不会给予地方政府有更多的讨价还价的空间。去年的“国八条”，各地地方政府在有保有压的幌子下消极地抵制它的实施。今年情况不同，明确问责与严厉处罚将伴随细则而行。    政府可以通过强制性规则来主导房地产市场，我们的房地产市场完全成了一个由政府主导的“政策市”，也正因如此，市场到底如何发展具有相当的不确定性。    因为，当政府对市场涉入太多时，市场行为主体无法根据自己对市场信息的筛选，也就无法通过对市场供求关系的判断来进行有效决策；{HotTag}同时，由于政府对市场涉入太多，市场中各种各样的供求信息也就无法通过价格反映出来。市场主体只好两手捂着钱包眼睛盯着政策。预测目前国内房地产市场价格走势成为不可能的任务。    但有一点是十分明确的，既然国内房地产市场基本上是一个由政府主导的“政策市”，面对这样一个市场消费是无法用基本的经济学原理进行分析的，也根本无法根据市场的供求来分析。在这种情况下，消费者最好的应对方式是静观其变，不要妄动，这样才能够尽量地规避房地产市场“政策市”所带来的风险。    首先，要观察政府的相关政策对市场的影响有多大，是长期还是短期，对消费者的利益影响是正向还是负向。如果出台的政策对消费者有利，那么消费者更应静观政策效应对市场之影响，更应着眼于长远。如果能够这样，那么消费者面临的风险就会减少或分散。    比如，尽管“国六条”细则对目前过高的房价、对房地产投资过热不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。从这个意义上来说，从长期来看，国内的房价肯定会下跌，而且这种政策一旦落实，其下跌的幅度会不小。因此，购房消费者应能理性对待目前的房地产市场。

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