宏观调控背景下房地产“变现”强征个税之辩

“国六条”系列之政策前瞻 　　6月1日，营业税期限延长将“国六条”中运用“完善住房转让环节税收政策”来抑制房价攀升的调控手段落到了实处。但此前一直被提及的征收个税仍未见实质性动作。 　　日前，在某论坛上，地产圈两大专业人士孙刚、李文杰围绕“个税”展开激辩——强征个税，可行不可行？在实际操作中，转让房产征收个税又是否合理呢？ 　　“个税合理派”不可转嫁的个税能让投资者止步 　　●代表人物：孙刚——财政部科研所税收研究室主任 　　“国六条”中，强调要“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，”尤其是要“完善住房转让环节税收政策”。孙刚认为，我国房价持续攀升的一个原因是房地产的投机行为难以抑制，而房地产的投机必须借助“二手房”市场才能实现。 　　在二手房交易中，谈及征收个税和营业税对抑制投机的作用哪个更大时，孙刚说：“个税对投机行为的抑制作用要好于营业税。一是营业税的时间期限削弱了其调节力度，一旦熬过年限，营业税或者无能为力，或者大打折扣。而征收个税则不存在期限的空子，无论何时转让，都可以发挥其调节作用。二是营业税最终会靠提升房价，将税种转嫁到买者身上。而个税的征收是不易转嫁的税种，不会影响房价，切实调节卖房者的收益。”“个税不合理派”{TodayHot}征收个税不符合实际操作情况 　　●代表人物：李文杰——中原地产华北区董事总经理 　　去年，国税总局“156”号文件中提出强制征收个税的说法。实际上，现在包括北京在内的许多城市在房产转让过程当中，个税是没有强征的。而伴随新一轮调控的启动，此项讨论很自然地再次提上“台面”，更产生了相悖的观点。 　　李文杰认为，在二手房交易环节征个人所得税不符合实际操作情况。首先，从操作层面来看，目前二手房转让环节对增值部分的认定比较困难。没有统一的认定标准，因此难度很大，收取税费不现实。他提出，可以按照合同转让金额收取一定税费，而不是单方面的收取房主收益的增值部分的税费，但是这种税费存在的弊端是将交易流程复杂化；其次，二手房的交易环节征收过高税费，将不利于二手房的流通，从而影响整体房屋价格的转让。营业税加上个税的双重税费，有可能促使房主将房屋出售转变为出租，房源的紧俏会直接影响交易价格，成本增加最终会落在消费者的头上。“出台此类政策要考虑多方面利益，不能乱用税收手段。”李文杰说。 　　房地产专家李晓兰分析认为，转让房产征收个人所得税，一个是通过纳税保证金的制度，还有一个是五年以上免个人所得税，通过这两个可以看到征个人所得税是对投机和投资性质的房产征个人所得税，是符合目前调控下的大背景的。她提醒道：“很多准备购房，或者是准备卖房的，对税收政策一定要搞清楚，做一个准确的计算和判断后，再决定是购买、投资、还是销售。{HotTag}其实个人自用住房目前有很多的优惠政策，把优惠政策搞清楚后，再判断一下现在的政策对你有没有影响，是好影响还是坏的影响。” 　　正如人们的惯性思维方式，一听到“税”就天然的排斥心理。于是在网上调查中，多数网民都支持“个税征收不合理”的观点。 　　税收常识个人所得税优惠税收政策资格 　　一、对个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税； 　　二、对个人出售自有住房并在出售后一年内重新购房者，可到涉税机关申请全部或部分退回出售住房已缴个人所得税。关于个人购买住房时间以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期为准；于个人转让(出售)住房时间则以代扣税款的个人所得税完税凭证上注明的时间为准。 　　“信一天”市场分析人士提示，营业税征收时限延长及个人所得税的可能征收尽管会给广大消费者带来不同程度影响，但只要冷静分析，采取合理的方式，有可能在现有政策下减少没有必要的支出。 　　■网上调查网上调查结果公布，截至记者发稿时支持正方孙刚：转让房产征个人所得税合理 　　3416票     占23.93 %支持反方李文杰：转让房产征个人所得税不合理 　　10860票  占76.07 % 　　{1}转让房产征个人所得税合不合理？ 　　●合理 14.75% 　　●不合理 83.07% 　　●说不清 2.18% 　　{2}您认为税费是不是遏制房价过高的良药？ 　　●是，增加了炒房成本 14.56% 　　●不是，相反会广泛打击真实需求 83.52% 　　●不清楚       1.92% 　　3}开征个税对二手房市场将会出现何种效果？ 　　●促进作用6.34% 　　●增加交易成本，阻碍二手房市场的发展89.19% 　　●说不清楚 4.46%{4}在目前状况下转让房产征收个税可行不可行？ 　　●可行，条件成熟了 11.47% 　　●不可行，这里特别讲解一下北京工程造价信息的官方网站是祖国建材通(www.zgjct.com),可下载北京市造价信息电子版PDF及Excel表格,是工程造价行业权威网站，肯定阻力重重 80.12% 　　●说不清楚 8.41%{5}您认为征收个税是否是国六条新政细则重要内容 　　●肯定是 32.16% 　　●不是 43.30% 　　●说不清 24.55% 　　专家观点：新政下拉成交量价格不降 　　“链家地产”总经理左晖解释，目前，个税在已经实行的地区多数是按照交易价来支出，一般为交易价的1％。因为如果按交易差额的20％来征收的话，交易差额在执行过程中很难去控制的，因此很多的地方政府具体执行时，会按照一个比例来征收。 　　他认为，在北京多数人并不觉得等房子涨价后要把它变现，等价位低了再收回来，这种意识稍微弱一些。但从长远发展看，北京在全国单体市场里，五年来二级市场的发展速度、交易量增长速度都是最快的，说明市场成熟需要一个时间段。“此次政策出来后，我相信政策制定者也不会希望马上出效果，只是给整个市场一个心理暗示，也为影响消费心理。所以我判断交易量会下来，但交易价格不会下来。对于有购房计划的人来说，我还是觉得该买的还是买，该不买还是不买。”他说。 　　税收建议按个人收入的20%征收个税 　　千万家房地产经纪公司市场经理常淑娟认为，目前国内的二手房流通率比较低，税费的增收必然会进一步降低流通率。但从发达国家的经验中能发现，税收征收都在促进一个流转。流转必然会带来新的市场需求，但同时也要注意到流通率低也会造成一部分人永远没有房子住。国家在税种增收上，可以考虑一下怎么样减少流通环节的税。她说：“个人所得税也好、增值税也好，这部分税种如果征收要比营业税来限制更合理。因为营业税是一个直接的税种，成交价的5.5％或者合同价的5.5％，卖方很容易转嫁到买方的头上，这个账很容易算；如果增收个人所得税或者增值税，这个转嫁就不容易，像征收个税，按照个人收入的20％来征，卖方如果想隐瞒其房子增值部分，也不大容易。”前景预测观望情绪短暂6—8月份交易量继续上涨 　　我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖说：“税法从用哪一种手段都会有一个选择。在房地产行业中，房价也是一个系统工程，而我想政府制定税收政策的初衷是希望使房价趋缓。正如很多人的想法，认为二手房可以作为要不调剂市场、要不补充市场、甚至‘治病’时的一个治疗偏方。”他认为新政对二手房市场的影响主要有两个方面。从经纪公司角度来看，买卖业务会受到一定程度的影响，但此时正值租赁市场旺季，因此对业务品种多、网络大的公司营业收入不会产生影响；从消费者角度来看，有了去年政策的心理承受力后，人们对市场的整体观望情绪要淡很多，因此整体房价走势不会有太大的变化，甚至二手房房价上涨的势头依然迅猛。在此情况下，整个买卖市场在6—8月份的交易量相对来讲是增长的态势。