住房保障制度要全面落实

国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》后，各界人士对此都表示了极大的关注，为此，记者专门采访了清华大学房地产研究所所长、博导刘洪玉教授。 　　记者：此次国务院转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》），有人认为它是一剂“猛药”，是对房地产市场的一次有效干预，您如何评价？您认为它将对当前的房地产宏观调控起到怎样的作用？ 　　刘洪玉：自2003年以来，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，一直是房地产市场宏观调控工作的目标。随着对这些目标的理解以及对房地产市场运行规律的认识不断深化，及时推出一些更加具有可操作性的政策措施，是很自然的事情。从这种意义上来说，国家对房地产市场宏观调控的相关政策是前后连贯的，并不能被认为是一剂“猛药”，只是增加了调控的量化指标和措施的可操作性。 　　说此次《意见》的出台是对房地产市场的一次有效干预还为时过早。但只要《意见》中的政策措施得到认真的贯彻执行，至少能在改善新建住宅供应结构、降低每套住宅总价、提高城市居民尤其是中低收入家庭对{TodayHot}新建住宅的支付能力方面，取得预期的效果。 　　记者：《意见》发布以后，引发的各界反响比起上一次调控显得更为猛烈，从种种观点可以发现，质疑甚至批评的声音依然存在，如对营业税延长到五年、户型“三八线”是90平方米、首付增加到3成等。您如何看待这种质疑和批评？ 　　刘洪玉：从促进社会和谐与房地产市场持续健康发展的大局出发，《意见》中的各项调控措施，加大了对社会普遍关注且呼声很高的中低收入家庭购房的支持力度，虽然对市场中既有的利益格局产生了影响，但符合社会公共利益最大化的原则。新政策措施重点抑制的，是投机购房、投资购房和非理性住房消费行为，对正常的住房消费仍然延续了以前的支持政策。 　　例如，尽管规定个人住房抵押贷款最低首付款不得低于30％，但对个人购买自住房且套型建筑面积小于90平方米的，仍然维持了20％的首付款比例。另外，严格规定套型建筑面积90平方米这个界限，也是考虑了我国当前城市家庭住房平均水平的现状、土地等资源约束状况以及相邻国家和地区的平均套型规模水平，以满足城镇大多数家庭住房需要为目标确定的。 　　要知道，我国当前城镇人均住房建筑面积26平方米（中等收入国家人均住房建筑面积30平方米），平均家庭规模2.8人/户。我们的邻国日本，{HotTag}2003年全部住宅平均每套建筑面积为96.2平方米，每套住宅的居室数量为4.78间，人均住房建筑面积为36平方米。考虑到还有30％的建筑面积不受90平方米套型的限制，在短期内严格按照这个套型比例标准控制，还是有依据的。 　　记者：《意见》要求政府承担更大责任，如加强廉租房建设和经济适用房建设，有步骤地解决低收入家庭的住房困难等。建设部发言人也说，此次新政策不会增加中低收入群众的消费负担。您对新政策中的这些规定有什么看法？ 　　刘洪玉：自1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化以来，包括经济适用房和廉租房在内的公共住房制度的建设，并没有引起社会尤其是地方政府的足够重视，也是当前房地产市场上房价高、城市居民家庭住房支付能力不足的一个主要原因。加强公共住房制度建设，逐步解决中低收入尤其是低收入家庭的住房困难，是政府不可推卸的社会责任，也是确保商品住宅市场按市场规律运作的基础。 　　非常高兴的看到，《意见》不仅再次强调了公共住房制度建设的重要性，而且从加快廉租房制度建设、规范发展经济适用房、积极发展住房二级市场和租赁市场三个方面，提出了具体要求，这对解决中低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展，均具有非常重要的意义。 　　记者：不少人对落实《意见》心存疑虑，建设部发言人也认为，已有的调控措施没有得到有效落实是当前问题的重要原因之一。您认为当前落实《意见》应抓住那些方面？ 　　刘洪玉：应该说，《意见》中的15项细则都是相互关联的，都要认真的贯彻落实。如果非要选择先后顺序，我认为当前最关键的，首先是发挥土地供应政策的调控作用，商品住宅的套型结构和销售价格控制，必须要从土地供应这个房地产开发的源头开始，从土地招拍挂阶段的“两限、两竞”开始，如果对开发商已经获取土地使用权的开发用地进行套型比例和房价限制，就会涉及土地出让合同的变更，操作难度很大。其次是住房保障制度的全面落实，以及与之相关的公共住房制度创新（如公共住房金融体系、公共住房担保体系的制度建设），把政府该做的事情认真做好。三是税收和信贷政策的配合，有保有压，提高税收和信贷政策面向目标的“精确制导”水平。最后就是完善市场信息、加强市场研究、提高市场透明度，目前大家关注的问题多数还停留在表面层次，城镇住房到底是短缺还是过剩，其实我们心里都没底，因为各城市几乎都不知到自己到底有多少套住房、有多少个常住和短住的家庭。此外，对市场研究的理论和方法，也缺乏共同的认知基础，影响了政府和社会各界对市场问题的判断。 　　记者：您对《意见》还有什么看法？ 　　刘洪玉：由于新建住宅在全部住房供给中只占有很小的比例，所以从根本上来讲，存量住房市场的发展，对调整供应结构、稳定住房价格，具有非常重要的意义。因此，税收、信贷和交易管理政策的设计，一定要有利于促进二手住房的正常交易和流动，充分发挥存量住宅供给在调整供应结构、稳定住房价格中的作用。

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