住宅供应结构变化明显

    5月上海房地产市场延续了上个月成交活跃的惯性，供应量、成交量继续攀升，主要具有以下几个明显的特征：　　商品房供应量、成交量继续保持在一个上升通道中，同比上月呈现小幅增长态势；　　住宅市场供应结构发生明显变化，动迁配套房供应比例大幅增加，达到31．6％；　　商品住宅成交均价走势相对平稳，依旧保持上升趋势。　　但是随着6月1日“国十五条”的实施，这些政策将对目前上海市房地产市场产生一定的抑制作用，更打击了市场上的短期投资{TodayHot}行为。   商品房市场分析    本月供求比为1∶0．9 ，市场供略大于求　　5月上海房地产市场供求比与上月相比继续有所下降，由上月1∶0．94 小幅下降到1∶0．9 ，继续呈供略大于求的走势。    商品房供应量同比上月小幅增长　　本月全市商品房成交量为291．3 万平方米，比上月增加了17．4 万平方米，增幅为6．35％。新增供应量达到322万平方米，比上月增加了29．6 平方米，增幅为10．1％；同比2005 年5月，供应量增加了88．6 万平方米，增幅为37．9％。供应量放大是本月供求比走低的主要原因。    商品房成交量比上月增长6．7％　　5月全市商品房成交量为291．3 万平方米，环比上月增加了6．7％，与去年5月同期相比上涨196％；　　5月商品房市场成交继续增加，住宅、办公和其他物业环比大幅上涨，其中办公类项目上涨10．2％，住宅增加了6．6％；商业物业成交较上月下降了7．5％。    成交均价止住连续上涨的势头小幅下降1．45％　　5月，全市商品房成交均价继续上扬，为8958 元／平方米，较上月下降了1．45％。　　本月商品房成交均价下降的主要原因是：动迁配套商品房成交比重增加。本月动迁配套商品房成交37．68 万平方米，成交比重由上月的11％增加到本月的12．9％。   住宅市场分析    商品住宅供应量下降，动迁配套房供应突增　　5月，全市住宅新增供应量为278．8 万平方米，同比上{HotTag}月大幅增加16．8％，仅次于去年9月份的最高点。而商品住宅供应量却出现了较大幅度的下降。出现这种背离的现象主要是由于本月动迁配套房供应量的大幅飙升。本月动迁配套房新增供应量为88．3 万平方米，为05年9月份以来的最高点。根据易居的监测，本月动迁配套房供应量主要集中在最后两周上市，即“国六条”公布之后上市的。这是上海市政府对国家宏观调控的响应。　　本月商品住宅供应缩量，一方面是由于上月新增供应量过高，为赶上“5．1”黄金周很多开发商选择在4月份上市：另一方面，主要是由于国家宏观调控的影响，对后市走势的不确定促使开发商纷纷推迟上市，从而导致供应量的下降。6月份市场供应量仍有可能继续回落。　　商品住宅成交继续增加，增幅明显回落5月，全市住宅交易继续放量，成交量达到247．9 万平方米，较上月增长6．6％；商品住宅成交量达到210万平方米，较上月增加3．9％。尽管商品住宅成交量达到了宏观调控以来的最高点，但其增幅出现了明显的回落。这主要是由于三四月份市场需求得到了集中的释放，导致5月份市场后劲不足造成的。而近期出台的宏观调控措施尚未对市场产生明显影响，反而促使成交量在6月1日前出现大幅增长现象。随着6月1日首付比例提高、全额征收营业税政策开始实施，市场成交量将会出现一定的回落，宏观调控的影响才能真正体现出来。   住宅、商品住宅均价本月走势平稳　　近4个月来外环内成交活跃，商品住宅成交均价均保持稳步上扬的走势。由于近期动迁配套房成交比重的减少，住宅的成交均价也出现上涨趋势。5月，住宅的成交均价为8676 元／平方米，与上月基本持平，而商品住宅的成交均价为9683 元／平方米，同比上月上涨2．9％。但是随着6月份动迁配套房的大量上市，住宅的价格将出现一定的回落。  总结　针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。针对“国六条”制定了15条细则的调控措施。这些措施将对目前上海市房地产市场产生明显的影响。一方面，从供求方面，“国六条”细则实施之后，将会对市场供应结构造成一定的影响，开发商会再度观望，商品住宅供应量将继续回落，但沉寂几个月的动迁配套房供应量会有较大幅度的提升。商品住宅的成交也将伴随着供应量的减少而减少；另一方面，就成交价格而言，由于6月份动迁配套房的大量上市和成交，成交结构发生明显变化，将会带来商品房均价较大幅度的回落。最后，在成交房源面积段而言，目前单套面积在90平方米以下中小户型比重与政策规划的70％比例相距甚大。因此，我们判断下半年政府会调控市场的供应结构，通过控制预售许可证的发放逐渐增加中小户型房源的比例，特别是动迁配套房的中小户型上市量将会增加。 

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