上海房地产协会:不要等大房子造出来再追悔莫及

    自“国六条”细则颁布，整个业界便鲜有开发商的声音，代之而起的是众多学界人士开始一场少见的争辩。但现实中却暗流涌动。在各类机构召开的闭门会议上，开发商以及行业领军人终于有了将意见一吐为快的机会。无论这些观点和建议最终能否获得支持，至少从以往惯居的台前返至幕后，这一转变本身就已充满了意味。　　上海房地产协会预警开发商　　不要等大房子造出来再追悔莫及　　“如果你现在还在上别墅、大户型的项目，造是造得出来的，但是由于需求方面税收的抑制，对你的销售肯定有影响，不要等到造出来套牢再后悔莫及。”　　6月2日，“国六条”细则发文后4天。下午，一场内部座谈会在上海市房地产协会(下称“房协”)紧急筹措下召开，由副会长殷关福主持，8家上海开发商高层以及上海市相关部门领导共同参与的这场内部会议秘密举行。这一天，建{TodayHot}设部房地产产业司司长沈建忠恰好在上海。　　各方都处在暴风雨前的闷热之中。国务院办公厅于5月29日颁布了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，即后来媒体所述的“国六条”细则。　　发文后，上海市重要开发企业几乎均谨慎表示“影响不大”。之后的公众舆论中，几乎再难寻觅这一群体的身影。但这场内部会议却给了开发商们足够的话语权，房协此后将这次会议讨论后形成的意见及时上报，以作为上海出台细则的一个“参考项”。　　会议召开一周后，房协相关领导对《第一财经日报》谨慎表示：会议内容已经上交给有关主管部门，但对讨论结果不予置评。　　70%之“不能承受之重”　　“这个座谈会主要为了了解开发企业对九部委精神的贯彻想法，重点是谈如何贯彻九部委文件稳定房市，开个座谈会以便把这些情况、把企业呼声、意见及时地上报给市有关部门。”这是房协的初衷。　　按照他们的解释：此次参加会议的开发商都是协会中十分重要的会员。　　但是，由于出差或是其他未可知原因，位居上海前几名的开发企业缺席，其中包括上海绿地集团、上海复地集团以及大华集团。甚至很多副会{HotTag}长单位也没有到场。　　6月2日的会议依然集中一部分上海老牌房地产企业、国有企业、私营企业以及外地企业等各种类型的开发商，具有一定代表性。　　“国六条还是延续了之前宏观调控的精神，但是‘15条’下来真的有点承受不了。”一位开发商开始大倒苦水，这也奠定了整个会议的基调。　　“按照规定统一建房，各个房地产公司就没有太大特点。这条落实起来还有技术上的障碍，如果70%以上都是90平方米的话,地块的人口密度就很大,商品配套设施都会发生很大变化……”　　“如果原来平均住房为120平方米，现在变成90平方米，增加了1/3人口，增加了很多交通流量……”　　“作为强制指标，涉及到容积率的问题，如果是一梯二户，得房率就低了，实际使用面积就更少。如果是一梯三户、四户就会和上海的日照要求有矛盾。大户型会成为稀缺产品，造成房价上升。”　　一家香港公司的总经理对自己刚刚开出一期的大盘充满忧虑。2005年招投标刚拿到的土地几乎成了个烫手山芋，他认为如果90平方米以下要占到70%，他几乎无法操作。　　还有一家当地地产公司的总经理为了一块土地准备了5年，经过审批，整个房型已经定下，最小为140平方米，但是九部委宏观调控框架下来，又要花钱调整，重新再设计。继之而起，细则再度下来，房型要调整为90平方米。这位总经理开始心疼自己这么一个好地段的项目，他实在想不通如何才能达到平衡。 　房产开发商的利益“合谋”　　对于政策的纵论其实是对房地产利益的合谋。　　大家都看到了“国六条”之后更加理性的消费，甚至嗅到了新一轮“观望”的气息。这让他们在刚刚看到上海楼市回暖的“曙光”之后稍感不安。　　“5月29日细则出来了，好像有点快、准、狠的味道，看了之后很担心。”一位当地房地产开发集团老总坦言，两天时间已经足以感觉到政策对销售产生的影响，首先就体现在观望的情绪中。前段时间该集团刚刚恢复的销量首先在外环外发生了下滑，就连“婚房”销售也受到了影响。　　这位老总后来问了些客户才知道，原来大家都看到“打压”房地产的政策出台，都想再看看。　　新一轮的观望又开始了，带来一场“踢皮球”的游戏重新开局。　　当中央决议要整顿楼市，并希望借助“国六条”细则保证中低收入家庭住房时，又陷入“观望泥沼”的开发商认为这种“风险”不应该由企业来承担。　　“低收入和高收入是社会的客观存在，不一定人人都要买房子，实在买不起，可以租房子。”在上海事实上有不少任志强的拥趸，这家国资开发企业认为“对于弱势群体，应当通过建立保障体系加以解决。上海自2003年开始建设配套商品房，应当继续做好，通过合适的地块，合适的区域搞好配套，解决这部分人的居住问题。”　　总之，在一切的背后，开发商都表达了上海细则有所“变通”的希望。　　一家带有国有背景的开发商老总认为在贯彻“国六条”的前提之下，一线城市应该掌握一定的“灵活度”。所谓“灵活度”，应该体现在对“90平方米小户型占70%”以上这一政策的把握上。　　延伸到关键点，几乎所有的开发商都注意到了细则中并不醒目的一句话：“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。”　　上海一家老牌房地产公司的总经理提到：既然有这一条，各地可以根据自己的情况进行变通，上报建设部。但是他认为，在小范围内，即使提出方案，中央能否批准也未可知。　　“实际上从政府来说，也有法律风险，开发商有可能和政府打官司。”由此，该总经理希望能够有所“变通”，而主管部门也应该把这一情况向上“请示”。　　还房地产市场一个真相　　说话听音。　　6月2日的会议上，在座的有上海房地产相关主管部门的领导。该领导也明确表示：此次开发商反应比较强烈的就是“国六条”中的两个“70%”。　　据透露：90平方米并不是划分普通商品房和非普通商品房的依据，高档商品房也可以90平方米。为了执行这个“70%”，上海地方主管部门将在细则中，将区域协调方面安排妥当。细则会符合地方实际情况。　　上海市对于中央的政策已经有了一个明确的把脉，看出了从“国八条”到“国六条”的发展脉络。很显然，对于两份文件，26号文主要针对部分地区投资增长、房价上涨过快，从中央的判断来说，供应结构的调整并没有实质性进展。　　进一步的信息显示：2005年上海房地产市场成交2840万平方米，其中853万平方米是配套商品房，而商品住房的预售加上现售接近2000万平方米。按照上海市相关部门的统计，上海市通过市场销售的商品住房套均面积为120平方米，配套商品房套均面积70~80平方米。统一计算，上海市去年全市住房平均面积是104平方米，但是前提是开出800多万平方米的配套商品房。　　该领导表示：如果去年的情况继续下去，上海市90平方米以下的住房依然是供不应求，而140平方米的大户型明显供大于求。　　按照上海地方政府的解释：此次中央对房地产的定位，有一个不可忽略的背景就是“节能省地”。现在已经对别墅用地停止供应，“土地调控”已经箭在弦上。更不容忽视的是：需求调控也依然在周密进行中，“消费税”会同样影响到别墅类、大户型住宅的需求环境。　　“如果你现在还在上别墅、大户型的项目，造是造得出来的，但是由于需求方面税收的抑制，对你的销售肯定会有影响，不要等到造出来套牢再后悔莫及。”政府官员的回答针尖对麦芒。

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