复旦大学中国经济研究中心博士傅勇：土地政策须顾及楼市调控大局

自从国家九个部委联合发布“国六条”的15条实施细则以来，政府部门通力合作的高调姿态甚是令人振奋。包括笔者在内的很多人都相信，只要认真落实“国六条”及其配套细则，一个渐趋理性的房地产市场并不遥远。  　　然而，国土资源部最近的动态使得这种预期还略显乐观。 　　近日，该部官员用数据再度驳斥了“地荒论”，指出土地价格和地方政府的转让金都不是房价上升的主要因素，并且，今后土地使用必须保证60%以上是存量土地。其中心思想是：房价上升和土地政策无关。因为，其一，土地供应仍然充足；其二，土地“招拍挂”供应模式并没有提升地价在房价中的比重；其三，地方政府获得的土地纯收入只占地价的25%左右，占到了房价的10%以下。基于这些判断，“招拍挂”必须坚持，土地使用来源指标实行量化。 　　然而，如果土地供应机制没有错，地方政府获得土地转让金也不是地价房价的直接决定因素，那么到底谁还能对高房价负责呢？ 　　联系到最近颇受关注的“呼和浩特样本”。去年，在专业公司的帮助下，呼和浩特市通过“招拍挂”出让土地8000多亩，在这一模式下，{TodayHot}土地价格飞速上升。随之而来的是到了去年第四季度，呼和浩特市房价涨幅一举“夺取”全国第一，今年1月至4月，呼市依然位列全国房价涨幅“三甲”。 　　显然，至少在呼市案例上，房价上升和土地市场模式不无关联。因此，国土资源部的基本判断似乎出了点儿问题。 　　一方面，为增量土地供给设立“天花板”将增强囤积土地者“持地观望”的决心。按照国土资源部的数据，北京闲置的土地尚够开发两年，然而，即便是这种情况下，北京房价上涨仍然动力十足。此前，九部委实施细则第七项明确要求加大了对闲置土地的处置力度，但是，从目前来看，这一政策的巨大“杀伤力”能够发挥几成还有待时间考验。在存量土地尚未真正盘活之前，收紧增量供给的口子可能更加助长手中有地的开发商的气焰，并让市场弥漫紧张气氛。并且，国家职能部委选择在房地产商云集的大会上首次公布紧缩“地根”的政策动向，似有给地产商吃“定心丸”的歧义，与整个房市调控的大气候稍有不合。 　　另一方面，鼓励城市政府利用已有建设用地，可能会助推城市政府增加被动式住房需求。按照国土资源部官员解释，存量土地的潜力主要来自于{HotTag}存量土地的再规划、再利用，改造旧城、旧村、老工业区和老企业，在已用土地中腾出新的用地空间。然而，对“呼市样本”印象深刻的人会发现，这种拆迁改造的模式正是一些政府“创造”房市需求的重要途径。如果土地使用要有60％是存量土地的政策得以落实，将为城市政府违规拆迁提供一个急需的借口。 　　总之，虽然我们可以从保护耕地、更加高效集约地利用现有土地的角度把国土资源部的上述判断和政策导向看做是其本职所在。然而，笔者想指出的是，这番在“2006年中国地交会”上公布的信息，将可能会成为地价上升的“利好”消息，并同时奏响与房市调控基本基调不相和谐的音符。毕竟，我们更希望看到的是，政府各部门能超脱局部利益，从整体考量一项政策的收益与成本。

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