销售经理的“后房产”规划

    李先生，32岁，某合资建材公司销售经理，李太太，27岁，全职太太，女儿三岁。李先生的月收入14000元，年终奖6万元左右。　　李先生一直比较喜欢房产投资，2002年买了一套一居室自住，购买时房屋总价20万元，首付5万元，贷款20年，月供1100元，现在估价30万元；2004年又购买了一套一居室，用于出租，总价26万元，首付8万元，贷款20年，月供1200元，现在估价32万元，已出租，月租金收入1500元；2005年买了一套150平米的三居室，总价80万元，首付24万元，贷款20年，月供4000元，现在估价85万元，这套房即将交房，准备自住，打算用15万元装修。　　李先生家每月的生活开销如下：日常支出6000元，孩子教育费用1500元。李先生有基本的社会保险，给女儿买了一份分红保险，年交3000元，李太太没有什么保障。　　李先生打算在女儿高中毕业后送她出国留学，觉得自己的养老靠房屋租金就够了。　　李先生目前有银行存款40万元，国债10万元。看到{TodayHot}近来国家对房地产出台了很多调控性的政策，李先生决定暂时不再买房子。那么该如何理财？　　■理财设计师　　陈林首批国家理财规划师金融学硕士注册会计师多家金融机构从业经验现任长城人寿北京分公司业务主管。　　■财务状况分析　　资产结构单一，按揭支出占比高　　李先生的家庭资产以原值计算为176万元，若以现值计算高达197万元，这其中的升值部分体现了房产投资的增值部分。　　以现值统计，房产占总资产的74.6%，表明李先生家庭资产的四分之三都是房产，而其余部分为银行存款和国债这类低风险低收益的防守型资产。这样的资产结构，使李先生的家庭经济受房地产市场走势影响极大，家庭资产规模在未来会伴随房地产市场的起伏而发生波动。负债占总资产的45.2%，较合理水平稍高，偿还住房抵押贷款将是未来二十年内的一项重要财务目标。　　李先生的年收入近23万元，是家庭的经济支柱，目前仅有一套住房用于出租，租金收入不足家庭年收入的10%.支出方面，按揭贷款支出高达月度收入的40.6%，高于三分之一的合理水平，生活费用（含日常支出和教育费用）每月平均7500元，占月收入的48.4%，月度结余占月度收入的11%，有些偏低。年度结余占年度收入的31.5%，处于合理水平，但受年终奖这样的偶然因素影响较大。　　不足之处还包括李先生家的保险费支出很少，而且保{HotTag}障功能很弱，与他们的家庭结构和债务状况不相匹配。　　■背景分析　　房地产市场变数大　　前几年，由于国内居民的投资渠道有限，股市低迷，很多人觉得购买住房可以保值增值，和李先生一样，购买了第二套甚至第三套住宅，近两年房价的不断上涨更加助长了这种趋势，在一些家庭中房产成为家庭资产的主体，以房养房是这些人普遍的做法，通常房贷支出占家庭月收入的较高比例，经济压力较大。　　今年以来，为了遏制房价不断上涨的势头，国家相关部门出台了一系列政策，包括提高贷款利率、提高购房首付成数、严格房屋交易的税收管理、规定新建项目中小面积套型所占比例等等，这些措施已经部分对房价上涨的趋势产生影响，随着宏观调控力度的加强，房价甚至有可能掉头向下，在这种情况下，暂停新购房产，乃至调整现有房产，可能是明智之举。　　财务状况分析　　■财务目标　　还清房贷筹划养老　　李先生家的理财目标可以分为三项：一是尽早还清购房贷款，二是为女儿准备出国留学的费用，三是为自己的老年生活准备养老金。　　关于还清购房贷款，三处房产的贷款本金为89万元左右，分期付款方式导致按揭支出占家庭月收入的比例较高，而且受经济波动影响较大，建议在条件许可的情况下提前偿还部分贷款，以减轻经济压力。出售其中的一套住房也是一个办法，不过现在国家对二手房交易的营业税和所得税管理严格，而且两处小户型房产临近地铁四号线，升值空间较大，建议保留。　　李先生的女儿打算高中毕业后出国留学，这是十五年以后的目标，以学费每年上涨5%估计，大学四年留学的学费将需要120万元左右；除现有资金外，主要通过金融资产和每年节余进行投资获得。　　三是为自己准备足够的养老金。以目前租金价格计算，出租两套小房子的租金收入约3000元，而以李先生家的生活水准，退休后至少需要4200元可以保持生活品质不变，假设房租和物价的上涨速度一致，那么当李先生退休后，出租两套小房子的租金收入，尚不足以使李先生夫妇生活品质不变，必须额外准备养老金。　　■理财建议　　1 优化生活费用支出管理，争取减少支出15%　　以李先生的工作性质来看，他的家庭支出尚在合理范围内，但是考虑到生活支出和房贷月供合计接近李先生的工资收入，而房贷支出刚性，适当控制一下生活方面的支出会使家庭经济更宽裕，从而使家庭财务状况的稳定性提高。　　如果能够把家庭生活费用支出减少15%，每个月将多出1000元的结余，即使李先生的工资收入略微减少，仍可以支付日常生活支出和房贷月供。　　2 择机提前偿还部分房贷，减轻供房压力　　李先生的新房即将装修，预计花费15万元，这样他家的存款将降为25万元，金融资产另有10万元国债，考虑到这两类资产的收益率都低于房屋抵押贷款利率，建议选择适当时机提前偿还部分购房贷款，从而减轻供房压力。　　考虑到装修后李先生家的金融资产只有35万元，不足家庭资产的五分之一，而且今年证券市场等投资渠道表现良好，可以过两年再偿还部分贷款。　　3 完善风险保障，规避和转移风险　　李先生是家里惟一的经济来源，整个家庭有高达80余万元的贷款，万一李先生遇到什么风险，将严重影响整个家庭的经济状况，从生活品质到孩子教育，甚至可能要拍卖拥有的房产，这种情形是任何人不愿意看到的，而人生有很多不确定因素，一定要进行风险规避和风险转移。　　因此建议李先生进行全面的保险规划，把人生不确定的风险转化为确定的保障。　　具体品种方面，建议李先生购买20万至30万元的健康保险以及120万元的终身寿险或者定期寿险，这样万一遇到风险，除偿还贷款外还可以给家人留下40万元左右的生活费用，同时给李太太和女儿购买健康保险和意外保险，年度保费支出在2万至3万元。　　4 以购买基金的方式参与股票市场投资　　以合理的家庭投资结构来看，金融投资（股票、债券、基金等）与实物资产投资的比例在1：1比较合适。李先生家的房产投资已经占据较大比例，结合当前的国家宏观调控政策，建议李先生日后的投资以金融投资为主。考虑到今年的股票市场开始回暖，李先生可以用部分资金进行股票投资，鉴于李先生工作忙碌，可以通过购买股票型基金来参与资本市场投资。　　结合李先生的具体情况，建议每个月或者每个季度用固定数额的钱购买开放式基金，总额控制在金融资产的50%左右，目前约为15万元，以后随着积蓄的增加按比例增加。可以参考专业基金评级机构的评级报告，选择排名稳定在前四分之一左右的基金品种，以股票型基金为主。　　5 保留现有国债，部分存款转投货币市场基金　　由于李先生家即将装修，15万元左右的装修款还是存在银行比较合适；10万元国债收益略高于银行存款，建议保留；购买15万元的基金后，余下的可以保留2万元银行存款，购买8万元货币市场基金。这样的资产组合的收益率在当前情况下可达到6%左右。

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